|
|
|
| ECLI:NL:RBLIM:2018:1753 | | | | | Datum uitspraak | : | 21-02-2018 | | Datum gepubliceerd | : | 22-02-2018 | | Instantie | : | Rechtbank Limburg | | Zaaknummers | : | C/03/235721 / HA ZA 17-27 | | Rechtsgebied | : | Civiel recht | | Indicatie | : | koopovereenkomst in strijd met testamentair beperkt vervreemdingsverbod. | | Trefwoorden | : | erfenis | | | erfgenamen | | | koopovereenkomst | | | landbouwgrond | | | perceel | | | taxatie | | | testament | | | wettelijke rente | | | | Uitspraak | vonnis
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
zaaknummer: C/03/235721 / HA ZA 17-273
Vonnis bij vervroeging van 21 februari 2018
in de zaak van
[eiseres]
,
wonende te [woonplaats 1] ,
eiseres,
advocaat mr. V.H.A. Griffioen;
tegen:
[gedaagde]
,
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde,
advocaat mr. R.Ph.E.M. [naam 3] .
Eiseres zal hierna [eiseres] genoemd worden. Gedaagde zal hierna [gedaagde] worden genoemd.
1Het verloop van de procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding met vijf producties;
de akte wijziging/vermeerdering van eis ex art. 130 Rv d.d. 17 mei 2017
de zijdens [eiseres] genomen akte houdende overleggen productie met een productie;
de conclusie van antwoord met twee producties, beiden genummerd als 1;
de zijdens [eiseres] genomen akte overleggen producties met een productie;
het proces-verbaal van comparitie gehouden op 27 september 2017;
de zijdens [gedaagde] genomen akte overlegging productie met een productie;
de akte wijziging/vermeerdering van eis ex art. 130 Rv d.d. 8 november 2017;
de zijdens [gedaagde] genomen antwoordakte met een productie;
de zijdens [eiseres] genomen antwoordakte;
de zijdens de rechtbank aan partijen gestuurde brief d.d. 19 januari 2018. In die brief is meegedeeld dat de rechter ten overstaan van wie de comparitie is gehouden het vonnis niet zal wijzen en dat partijen recht hebben op een nieuwe comparitie na antwoord ten overstaan van de nieuwe rechter, mr. Sijmonsma. Partijen is gevraagd of zij een nieuwe comparitie wensen dan wel of zij zonder meer vonnis wensen;
de brieven zijdens beide partijen waarin zij laten weten af te zien van een nieuwe comparitie.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2De feiten
2.1
De rechtbank gaat uit van de volgende vaststaande feiten.
a. Bij koopovereenkomst van 14 februari 2017 heeft [eiseres] van [gedaagde] gekocht “de veldwei [kadasternummer 1] groot 54 a en 15 ca voor € 4,61 m2 totaal € 25.000,-“ (productie 1 dagvaarding). Het gekochte is kadastraal bekend als [plaats 1] , [kadasternummer 1] en plaatselijk bekend als [naam 1] te [plaats 2] en zal hierna “de veldwei” worden genoemd. De in die koopovereenkomst neergelegde ontbindende voorwaarde is niet in werking getreden, waarmee de koopovereenkomst onherroepelijk is geworden.
b. [naam tante] (hierna [naam tante] ), een tante van [gedaagde] , heeft bij testament d.d. 4 november 2004 (productie 3 akte overlegging productie d.d. 11 oktober 2017 zijdens [gedaagde] ), opgemaakt door notaris mr. G.G.M. America, bepaald, voor zover relevant:
“(…)
VERPLICHTING
Ik leg mijn hierna bedoelde legatarissen en erfgenamen de volgende last en verplichting op:
- zij mogen niets van mijn eigendommen (van de gebouwen en het land) verkopen/vervreemden aan de familie van [naam 2] , diens kinderen of kleinkinderen (…)
Bij eventuele vervreemding van deze eigendommen of een gedeelte daarvan dient deze verplichting bij wijze van kettingbeding of kwalitatieve verplichting aan de opvolgende eigenaren te worden opgelegd. (…)”.
Deze verplichting zal hierna “de verplichting” worden genoemd. De verplichting is niet in enig register ingeschreven.
c. [eiseres] is een dochter van de in rov. 2.1 sub b genoemde [naam 2] .
d. De bij antwoordakte d.d. 6 december 2017 door [gedaagde] overgelegde productie 4 houdt in, voor zover relevant:
“ SCHEIDING EN VERDELING
Heden, acht en twintig september tweeduizend zes, verschenen voor mij, (…) America, notaris (…) comparante sub 1 als executeur (…)
de heer [gedaagde] (…) comparant sub 4 hierna ook te noemen ‘verkrijger”;
(…)
Op zeven en twintig november tweeduizend vijf is (…) overleden (…) [naam tante] (…) hierna ook te noemen ‘erflater”.
(…)
Tot de nalatenschap van erflater behoorde (…) het volgende registergoed:
[plaats 1]
Perceel landbouwgrond, gelegen te [plaats 1] , plaatselijk bekend als [naam 5] , kadastraal bekend als [plaats 1] , [kadasternummer 2] , groot vier en vijftig aren tachtig centiaren;
(…)
Ingevolge overeenkomst zijn partijen/deelgenoten overeengekomen om toe te delen aan (…) [gedaagde] :
het voormelde registergoed
(…)
De comparanten (…) verklaren (…) als volgt:
Toegedeeld en geleverd wordt:
aan (…) comparant sub 4
(…) [gedaagde] (…)
die bij deze voor zich in eigendom aanvaardt:
(…) het hiervoor omschreven registergoed, (…)”.
Op de laatste pagina van deze akte is vermeld “Ingeschreven ten hypotheekkantore te Landelijk kadaster op 29-9-2006 in deel 50705 nummer 197”.
e. De bij conclusie van antwoord overgelegde tweede productie, een e-mailbericht, eveneens genummerd als “productie 1”, houdt in, voor zover relevant:
“van: Fischer en Van Thoor Notarissen Wittem (…)
Verzonden; woensdag 22 maart 2017 15:41
Aan: [naam 3]
Onderwerp: RE: [gedaagde] (…)
Geachte heer [naam 3] ,
Conform ons telefonisch overleg betreffende de nalatenschap van mevrouw [naam tante] , informeer ik u als volgt:
Mevrouw [naam tante] heeft op 4 november 2004 bij testament, verleden voor notaris mr. (…) America, aan erfgenamen (…) een uitdrukkelijke last opgelegd (…)
De erfgenamen hebben de nalatenschap zuiver aanvaard (…).
Bij akte van verdeling de dato 28 september 2006 voor notaris (…) America verleden zijn erfgenamen overgegaan tot de verdeling van het registergoed te [plaats 2] , gelegen aan de [naam 1] , kadastraal bekend als gemeende [plaats 1] [kadasternummer 1] , uit de nalatenschap afkomstig.
In voormelde akte is ter zake de gerechtigheid verwezen naar voormeld testament met daarin de last en ontbindende voorwaarde. Voormeld registergoed werd in volle eigendom toebedeeld aan de deelgenoot [gedaagde] . (…)”.
f. Bij brief van 21 april 2017 (bij conclusie van antwoord overgelegd als eerste productie) laat (de raadsman van) [gedaagde] [eiseres] weten, voor zover relevant:
“(…)
Cliënt heeft het perceel kadastraal bekend [plaats 1] , [kadasternummer 1] (…) via erfenis verkregen van zijn tante (…) [naam tante] .
(…)
De erfgenamen, waaronder cliënt, hebben de nalatenschap zuiver aanvaard. Bij akte van verdeling de dato 28 september 2006 (…) zijn de erfgenamen overgegaan tot verdeling (…).
Voormeld registergoed werd in volle eigendom toebedeeld aan cliënt, (…)
U behoort tot de kring waartegen de testamentaire last en ontbindende voorwaarde is gericht. (…)
Cliënt heeft zich dit bij het aangaan van de koopovereenkomst met u niet gerealiseerd. De last en ontbindende voorwaarde werd indertijd – na overlijden van erflaatster – weliswaar aan hem medegedeeld, doch gezien het tijdsverloop was dit geheel aan zijn geheugen ontschoten. We leven intussen ruimschoots 11 jaren later.
Het is om deze reden dat ik namens cliënt (…) de door hem met u gesloten koopovereenkomst vernietig. (…)”.
3De vordering
3.1.
[eiseres] vordert, nadat zij tweemaal haar eis heeft vermeerderd/gewijzigd, dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
Primair:
I. gedaagde veroordeelt om binnen vijf dagen na betekening van het vonnis mee te werken aan de levering van het volle en vrije en onbelaste eigendom van de onroerende zaak: kadastraal bekend als [plaats 1] , [kadasternummer 1] , plaatselijk bekend als [naam 1] te [plaats 2] en daartoe binnen vijf dagen na de betekening te verschijnen voor notaris mr. Goossens, kantoorhoudende te Nuth aan de Valkenburgerweg 20, of diens plaatsvervanger en mee te werken aan het passeren van de notariële leveringsakte;
II. bepaalt dat bij gebreke van medewerking door gedaagde zoals gevorderd onder het petitum sub I, namelijk binnen vijf dagen na betekening van het vonnis mee te werken aan het opmaken en passeren van de notariële leveringsakte, het vonnis in de plaats treedt van de leveringsakte;
Subsidiair:
III. voor recht verklaart dat gedaagde aansprakelijk is voor de door eiseres geleden en overig te lijden schade;
IV. gedaagde veroordeelt in een schadevergoeding anders dan in geld, namelijk dat gedaagde gehouden is te leveren aan de heer [naam 4] het volle en vrije eigendom, maar met de last c.q. het kwalitatieve beding, van de onroerende zaak: kadastraal bekend als [plaats 1] , [kadasternummer 1] , plaatselijk bekend als [naam 1] te [plaats 2] en daartoe binnen vijf dagen na de betekening dient te verschijnen voor notaris mr. Goossens, kantoorhoudende te Nuth aan de Valkenburgerweg 20, of diens plaatsvervanger en mee te werken aan het passeren van de notariële leveringsakte, zulks op straffe van een dwangsom van € 2.500,-, althans een in goede justitie te bepalen dwangsom, voor iedere dag of gedeelte daarvan dat gedaagde daarmee in gebreke blijft;
Meer subsidiair:
V. voor recht verklaart dat gedaagde aansprakelijk is voor de door eiseres geleden en overig te lijden schade;
VI. gedaagde veroordeelt te betalen tegen een behoorlijk bewijs van kwijting € 9.880,82, althans een bedrag aan schadevergoeding dat de rechtbank in goede justitie juist acht, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening, althans gedaagde veroordeelt om aan eiseres te vergoeden de door eiseres als gevolg van het handelen van gedaagde geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, te vermeerderen met de daarover verschuldigde wettelijke rente met ingang van de dag van de dagvaarding tot aan de dag van de algehele voldoening.
In alle gevallen:
VII. gedaagde veroordeelt in de kosten van de procedure, met inbegrip van de kosten van het beslag en de nakosten, een en ander met de bepaling dat gedaagde aan eiseres de wettelijke rente verschuldigd wordt indien het bedrag van de proceskostenveroordeling niet is betaald binnen 14 dagen na het te wijzen vonnis.
[eiseres] voert hiertoe aan dat de koopovereenkomst geldig is en dat de door [gedaagde] ingeroepen vernietiging geen werking heeft. Voor zover de verplichting al bestaat, kan deze niet tegen haar worden ingeroepen omdat zij daarvan ten tijde van de koop niet wist terwijl de verplichting niet in de bestemde registers is ingeschreven. Zij heeft bovendien vernomen dat [gedaagde] de veldwei mogelijk door ruilverkaveling heeft verkregen.
3.2.
[gedaagde] voert verweer.
4De beoordeling
4.1
De rechtbank merkt allereerst op dat hetgeen in de conclusie van antwoord in de randnummers 20 en 21 is vermeld, niet kenbaar betrekking heeft op het onderhavige geschil. De rechtbank laat hetgeen in die randnummers is vermeld dan ook buiten beschouwing.
4.2
Uit de in rov. 2.1 sub d genoemde akte van scheiding en verdeling tevens leveringsakte blijkt dat aan [gedaagde] uit de nalatenschap van [naam tante] is toegedeeld en geleverd het perceel plaatselijk bekend als [naam 5] en kadastraal bekend als [plaats 1] , [kadasternummer 2] , groot vier en vijftig aren tachtig centiaren. De akte is ingeschreven op 29 september 2006.
Partijen zijn het met elkaar eens dat het onderhavige geschil betrekking heeft op de veldwei kadastraal bekend als [plaats 1] , [kadasternummer 1] en plaatselijk bekend als [naam 1] te [plaats 2] . In het door [eiseres] bij akte overleggen producties als productie 7 overgelegde “Kadastraal bericht object” is onder “Kadastraal object” vermeld dat de kadastrale aanduiding is “[plaats 1] [kadasternummer 1] , grootte 54 a 15 ca, locatie [naam 1] , [plaats 2] , ontstaan op 8 september 2010”. De twee kadastrale aanduidingen zijn, ook gelet op de datum van inschrijving van de akte van scheiding en verdeling, 29 september 2006, en de vermelding in genoemde productie 7 van ontstaan op 8 september 2010, te verschillend om nu al tot het oordeel te kunnen komen dat [eiseres] met de veldwei een onroerende zaak heeft gekocht waarop de verplichting rust. De rechtbank zal [gedaagde] in de gelegenheid stellen om aan de hand van producties, waaronder in elk geval kadastrale bescheiden als bijvoorbeeld verklaringen van de houder van het kadaster, aan te tonen dat de veldwei en het perceel plaatselijk bekend als [naam 5] en kadastraal bekend als [plaats 1] , [kadasternummer 2] , groot vier en vijftig aren tachtig centiaren, dezelfde onroerende zaak betreft. [gedaagde] heeft wat dit betreft in nr. 7 van zijn antwoordakte aangevoerd dat tussen 22 september 2006 en 8 september 2010 de akte van ruilverkaveling voor de Wettelijke Herverkaveling Mergelland-Oost is gepasseerd. Op grond van die herverkaveling is de veldwei iets kleiner geworden en heeft de veldwei een nieuwe kadastrale aanduiding gekregen.
4.3.1
Indien komt vast te staan dat met de twee voornoemde perceelsaanduidingen telkens de veldwei is bedoeld, heeft, met inachtneming van de hierna volgende punten (i) en (ii), het volgende te gelden.
(i) Nu niet anders is gesteld of gebleken moet het ervoor worden gehouden dat [eiseres] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst van de veldwei niet wist of had kunnen weten dat [gedaagde] de veldwei had verkregen met de daarop rustende verplichting.
(ii) De verplichting valt niet binnen het bereik van art. 4:45 lid 2 BW noch is de verplichting in strijd met enig ander wetsartikel.
4.3.2
Het recht kent niet de regel dat een koopovereenkomst als de onderhavige, waarbij in elk geval de koper wist noch behoorde te weten dat op de veldwei een verplichting rustte en/of dat de veldwei door de verkoper was verkregen onder een last als de onderhavige verplichting, kan worden vernietigd omdat die overeenkomst in strijd met die verplichting/last is gesloten. Het bestaan van de onderhavige testamentaire verplichting rustend op [gedaagde] , tast dan ook de geldigheid van de obligatoire koopovereenkomst tussen [gedaagde] en [eiseres] niet aan. Dit betekent dat de bij de brief van 21 april 2017 (rov 2.1 sub f) ingeroepen vernietiging geen doel treft. Dit betekent dat de tussen partijen gesloten koopovereenkomst, die [eiseres] niet tot eigenaar maakt maar slechts een titel vormt voor een eventuele levering, nog steeds van kracht is. De rechtbank kan, gelet op dit oordeel, in het midden laten dat in de brief van 21 april 2017 geen voldoende duidelijk omschreven grondslag voor de ingeroepen vernietiging is te vinden.
4.4
De verplichting levert wel op een beperking van de beschikkingsbevoegdheid van [gedaagde] . De verplichting vormt immers een testamentaire last in de zin van art. 4:131 BW, die maakt dat [gedaagde] , kort gezegd, niet aan [eiseres] mag leveren. Nu nog niet tot levering is overgegaan terwijl [eiseres] inmiddels wel op de hoogte is van de testamentaire last, kan [eiseres] niet met succes tegenwerpen dat de verplichting niet is ingeschreven in enig register. Voordat tot levering is overgegaan, heeft zij immers weet van de verplichting. Die kennis omtrent de beperkte beschikkingsonbevoegdheid van [gedaagde] voorkomt dat zij nog te goeder trouw [gedaagde] tot levering kan dwingen. De verplichting als testamentaire last staat eraan in de weg dat haar vordering tot schadevergoeding in natura kan worden toegewezen. Daarmee zou immers feitelijk afbreuk worden gedaan aan de testamentaire last. Dit betekent dat de vorderingen sub I tot en met IV moeten worden afgewezen. Voor alle duidelijkheid merkt de rechtbank nog op dat zij de vorderingen sub III en IV als een “twee-eenheid” beziet. De stelling van [eiseres] dat [gedaagde] de rechter kan verzoeken om de last op te heffen op de voet van art. 4:134 BW behoeft geen behandeling omdat haar vordering zich daartoe niet uitstrekt.
4.5.1
[eiseres] heeft door Roex Taxatie & Advies (hierna Roex) een berekening laten maken van de schade die zij lijdt indien de koopovereenkomst niet wordt nagekomen. Die schadeberekening heeft zij overgelegd als productie 7 bij haar akte van 27 september 2017. Roex vermeldt dat [eiseres] na de verkrijging van de veldwei die had kunnen samenvoegen met het buurperceel waarvan zij reeds eigenaar is. Door die samenvoeging zou één groot perceel ontstaan van in totaal 82 a 89 ca. Een dergelijke vergroting zou een toegevoegde waarde kunnen creëren van € 0,88 m2 x 5.415 m2 = € 4.765,20. De inkomensschade die [eiseres] lijdt omdat zij niet kan beschikken over de veldwei bedraagt volgens Roex en berekend over 10 jaar € 4.360,80. Hij heeft hierbij rekening gehouden met de rente die [eiseres] nu geniet op de koopsom, die zij immers niet betaalt, en met het feit dat zij nu geen reconstructiekosten voor de erfgrens maakt. In totaal bedraagt de schade € 9.126,- te vermeerderen met de kosten van Roex voor de berekening van de schade ad € 754,82.
4.5.2.1 [gedaagde] voert ter zake deze schade alleen aan dat de berekening uitgaat van een onjuist uitgangspunt. De beoogde maar niet gerealiseerde winst wegens de perceelsvergroting is volgens hem geen te vergoeden schade. Er kan verder volgens hem niet van gederfde inkomsten worden gesproken omdat [eiseres] nooit inkomsten heeft gehad uit de veldwei.
4.5.2.2 [gedaagde] ziet bij dit alles over het hoofd dat de schade is berekend vanuit het rechtens juiste uitgangspunt dat [gedaagde] die schade dient te vergoeden die [eiseres] nu lijdt en gaat lijden omdat zij het door haar gekochte stuk grond niet in eigendom verkrijgt. Bij een dergelijke berekening moet worden berekend welke winst en welk inkomen [eiseres] had kunnen verkrijgen indien [gedaagde] de koopovereenkomst zou zijn nagekomen en [eiseres] eigenaresse van de veldwei zou zijn geworden. Daarmee faalt het verweer omtrent de hoogte van de schade van [gedaagde] . Indien dus komt vast te staan dat de door [eiseres] gekochte veldwei is belast met de verplichting, ligt de vordering tot betaling van een schadevergoeding van € 9.126,- te vermeerderen met de kosten die Roex heeft gemaakt, voor toewijzing gereed. Wat die kosten van Roex betreft, heeft [gedaagde] terecht aangevoerd dat daarvoor op dit moment elk bewijs ontbreekt. De rechtbank zal [eiseres] in staat stellen om over te leggen de betreffende factuur van Roex en het bewijs waaruit blijkt dat zij die factuur heeft betaald.
4.6
De rechtbank zal iedere verdere beslissing aanhouden.
5De beslissing
De rechtbank:
5.1.
stelt [gedaagde] in staat om aan de hand van producties, waaronder in elk geval kadastrale bescheiden als bijvoorbeeld verklaringen van de houder van het kadaster, aan te tonen dat de veldwei en het perceel plaatselijk bekend als [naam 5] en kadastraal bekend als [plaats 1] , [kadasternummer 2] , groot vier en vijftig aren tachtig centiaren, dezelfde onroerende zaak betreft en verwijst de zaak hiervoor naar de rol van 21 maart 2018;
5.2
stelt [eiseres] in staat om op de rol van 21 maart 2018 over te leggen de hiervoor in rov. 4.5.2.2 genoemde factuur van Roex en een bewijs waaruit blijkt dat zij die factuur heeft betaald;
5.3
bepaalt dat partijen vier weken nadat de andere partij heeft voldaan aan het hiervoor bepaalde, een antwoordakte mag nemen;
5.4
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.R. Sijmonsma, rechter, en in het openbaar uitgesproken. | Link naar deze uitspraak
|
| | |
|
|
