|
|
|
| ECLI:NL:RBNNE:2019:3596 | | | | | Datum uitspraak | : | 16-08-2019 | | Datum gepubliceerd | : | 16-08-2019 | | Instantie | : | Rechtbank Noord-Nederland | | Zaaknummers | : | | | Rechtsgebied | : | Civiel recht | | Indicatie | : | Afgebroken onderhandeling. | | Trefwoorden | : | agrarisch | | | huurovereenkomst | | | koopovereenkomst | | | perceel | | | waterschap | | | | Uitspraak | vonnis
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling privaatrecht
Locatie Leeuwarden
zaaknummer / rolnummer: C/17/167834 / KG ZA 19-191
Vonnis in kort geding van 16 augustus 2019
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
POWERFIELD REALISATIE & EXPLOITATIE B.V.,
gevestigd te Dokkum,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat: mr. K. Roderburg te Amsterdam,
tegen
1 [A] ,
wonende te [woonplaats] ,
2. [B],
wonende te [woonplaats] ,
3. [C],
wonende te [woonplaats] ,
4. de maatschap
MAATSCHAP [C & B],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie
advocaten: mr. A. van den Heuvel en mr. M.K.A.C. van der Werf, beiden te Rotterdam.
Partijen zullen hierna Powerfield en [A] c.s. genoemd worden. De gedaagden in conventie zullen bij hun achternaam worden aangeduid voor zover zij individueel worden bedoeld.
1De procedure in conventie en in reconventie
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding met producties
de akte houdende overlegging producties van de zijde van [A] c.s.
de akte houdende overlegging producties, tevens houdende eis in reconventie van de zijde van [A] c.s.
de mondelinge behandeling
de pleitnota van Powerfield
de pleitnota van [A] c.s.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2De feiten in conventie en in reconventie
2.1.
Powerfield drijft een onderneming inzake het ontwikkelen en exploiteren van zonneparken. Het betreft percelen land waarop zonnepanelen worden geplaatst voor het opwekken van elektriciteit. [A] c.s. exploiteert agrarische bedrijven en heeft (agrarische) grond in eigendom.
2.2.
In verband met het voornemen van Powerfield om in de nabijheid van Dokkum een zonnepark te ontwikkelen heeft zij op 7 februari 2017 met [A] c.s. een tweetal zogenoemde reserveringsovereenkomsten gesloten. Deze door Powerfield opgestelde overeenkomsten bevatten onder meer het navolgende:
"(…)
Nemen in overweging dat:
(…)
[A] (Voorzieningenrechter: respectievelijk [B] ) rechthebbende is van gronden (…)
Partijen de intentie hebben dan wel overeenstemming hebben bereikt over het gebruik door middel van een nog te sluiten huurovereenkomst, koopovereenkomst of een andere zakenrechtelijke overeenkomst.
Partijen vooruitlopend op de nog te sluiten Definitieve Overeenkomst, waarbij de gronden gedurende 25 jaar, optioneel te verlengen met 5 jaar, zullen worden gebruikt voor de grootschalige opwekking van zonne-energie (…)
De overeengekomen vergoeding voor pacht bedraagt:
Euro 6.500,-- per hectare per jaar.
Komen overeen als volgt:
(……)
7. [A] (voorzieningenrechter: respectievelijk [B] ) voorafgaand aan de Definitieve Overeenkomst, het Perceel gedurende de periode van één jaar - te rekenen vanaf ondertekening van deze overeenkomst - exclusief voor PowerField reserveert. PowerField heeft de optie deze termijn met 1 jaar (en daarna in overleg) te verlengen indien men voor het verstrijken van de einddatum schriftelijk (per post of per mail) aangeeft hiervan gebruik te willen maken.
(……)
10. De exclusieve reservering als genoemd in artikel 7. houdt in dat [A] (voorzieningenrechter: respectievelijk [B] ) zich zal onthouden van:
- het verkopen, overdragen dan wel anderszins in gebruik geven van het Perceel;
- het verhuren dan wel het vestigen van beperkte rechten op het Perceel;
- Het aanbieden van en onderhandelen over het Perceel met anderen dan PowerField dan wel een door haar op te richten werkmaatschappij;
(…)
(……)
13. Deze overeenkomst wordt beëindigd:
(…)
- Na het verstrijken van de in artikel 7. genoemde periode zonder dat een Definitieve Overeenkomst met betrekking tot het perceel is aangegaan."
Voorafgaand aan bovengenoemde reserveringsovereenkomst heeft Powerfield twee van de gesloten overeenkomst afwijkende conceptversies aan [A] c.s. overgelegd, welke door [A] c.s. niet zijn geaccepteerd. In de eerste versie was vermeld:
" [A] (voorzieningenrechter: respectievelijk [B] ) voorafgaand aan de Definitieve Overeenkomst, het Perceel gedurende de periode van één jaar - te rekenen vanaf ondertekening van deze overeenkomst - exclusief voor PowerField reserveert. PowerField heeft de optie deze termijn jaarlijks met 1 jaar te verlengen indien men voor het verstrijken van de einddatum schriftelijk (per post of per mail) aangeeft hiervan gebruik te willen maken."
In de tweede conceptversie luidde onderdeel 3.:
"Grondeigenaar voorafgaande aan de Definitieve Overeenkomst het perceel gedurende de periode van 2 jaar - te rekenen vanaf de ondertekening van deze overeenkomst - exclusief voor Zonnepark Dokkum BV reserveert."
2.3.
Bij brieven van 23 januari 2018 heeft Powerfield [A] c.s. bericht gebruik te willen maken van de mogelijkheid van verlenging van de reserveringsperiode met de duur van een jaar tot 7 februari 2019.
2.4.
Bij brieven van 17 december 2018 heeft Powerfield [A] c.s. bericht gebruik te willen maken van de mogelijkheid van verlenging van de reserveringsperiode met de duur van een jaar tot 7 februari 2020. Bij brief van 22 januari 2019 heeft [A] c.s. onder verwijzing naar de tekst van onderdeel 7. van de reserveringsovereenkomst als volgt aan Powerfield bericht:
"De periode met 1 jaar verstrijkt per 7 februari 2019, verlenging met een volgende periode gebeurt dan ook niet automatisch. Wij willen dan ook graag met u in overleg om de mogelijkheden voor een eventuele verlenging van deze periode te onderzoeken. Vindt dit overleg niet plaats voor 7 februari 2019 dan is van onze kant de reserveringsovereenkomst ontbonden en zijn partijen vrij elk hun eigen weg te gaan."
2.5.
Hierop heeft overleg tussen partijen plaatsgevonden op 5 februari 2019. Powerfield heeft naar aanleiding hiervan op 6 februari 2019 een e-mail naar [A] c.s. gestuurd met onder meer het navolgende:
"(…)
Het door ons gedane voorstel voor de verlenging betrof:
Verlengen van de reserveringsovereenkomst tot start bouw, maximaal 1 jaar
PowerField (…) betaalt een reserveringsvergoeding van € 1000,-/Ha/jaar
Bij start bouw gaat de huurperiode in tegen een huurvergoeding ad € 6500,-/Ha/jaar
De notaris stelt een huurcontract op inclusief het regelen van opstelrechten etc. op kosten van Powerfield.
(…)
Graag vernemen wij van jullie of jullie akkoord kunnen gaan met ons voorstel of met alternatieven willen komen."
2.6.
[A] c.s. heeft hierna juridische informatie ingewonnen. Op 12 maart 2019 hebben partijen vervolgens opnieuw overleg gevoerd.
Naar aanleiding hiervan heeft [D] (voorzieningenrechter: voormalig directeur van Powerfield) intern het volgende binnen Powerfield bericht:
"Vandaag weer een afspraak gehad met de landeigenaren te Dokkum, zei hadden een adviseur van Accon AVM in de hand genomen en deze had vooral veel opmerkingen over kleine dingetjes in de reserveringsovereenkomst, puntjes en komma's.
Enkele grote punten die wel naar voren kwamen:
Iedere ontwikkelaar biedt iets van indexering, wij geheel niet, kunne we daar nog iets in bedenken?
Graag voorafgaand aan de nieuwe overeenkomst een voorbeeld van de opstalakte
Is het mogelijk een bedrag te reserveren voor de opruimkosten na 30 jaar
Als er hogere fiscale kosten komen door het opstalrecht of waterschapslasten etc. deze kosten voor de ontwikkelaar.
Deze dingen zouden we 'eigenlijk' op moeten lossen, dan is het geregeld. (…)"
2.7.
In vervolg op het gesprek van 12 maar 2019 heeft Powerfield bij e-mail van 27 maart 2019 aan [A] c.s. bericht:
"U heeft laatst gesproken met [D] over de overeenkomst die wij met u hebben voor het zonnepark Dokkum. U gaf aan een aantal punten in deze overeenkomst aan te willen passen. Graag zouden wij met u een afspraak in willen plannen, (…)"
2.8.
Op 4 april 2019 hebben partijen opnieuw overleg gevoerd. Daarbij werd Powerfield vertegenwoordigd door de heren [D] en [E] . Bij e-mail van 15 april 2019 heeft Powerfield naar aanleiding hiervan onder meer als volgt aan [A] c.s. bericht:
"(…) U heeft aangegeven deze overeenkomst op een aantal punten te willen wijzigen. Hierover doen wij u het volgende voorstel:
De jaarlijkse vergoeding is € 6500 per jaar per hectare
In jaar 10 wordt deze vergoeding verhoogd naar € 7000,- per jaar p/h en in jaar 20 naar € 7500,- jaar p/h
De bestemming van het terrein blijft agrarisch wat betekend dat er fiscale geen gevolgen zijn voor het waterschap
Voor het aangaan van de definitieve overeenkomst zal een reservering gemaakt worden voor 1 jaar huur als garantie voor het verwijderen van de panelen aan het einde van de looptijd.
Indien akkoord zullen wij het bovenstaande uitwerken in een nieuwe overeenkomst."
2.9.
Bij e-mail van 4 mei 2019 heeft [A] c.s. in reactie op de vorenbedoelde e-mail van Powerfield van 15 april 2019 aan Powerfield bericht:
"(…) Gezien onze eerdere besprekingen met de heer [D] , de korte samenvatting van ons gesprek met de heer [E] en het feit dat wij de heer [D] eerder hebben aangegeven dat er meerdere belangstellenden zijn voor deze grond delen wij u mede dat gezien het onderstaande wat u heeft aangeboden niet langer de meest aantrekkelijke partij bent en wij dan ook afzien van een verdere samenwerking met Powerfield."
2.10.
Powerfield heeft bij e-mail van 23 mei 2019 gereageerd op de vorenbedoelde
e-mail van 4 mei 2019 en daarbij aangegeven graag een afspraak te willen maken.
[A] c.s. heeft hierop afwijzend gereageerd.
2.11.
[B] is daarop op 29 mei 2019 telefonisch benaderd door [F] , bestuurder van Powerfield. [F] heeft daarbij aangegeven begrip te hebben voor de beslissing van [A] c.s. en hem succes gewenst. Op 7 juni 2019 heeft [F] [B] wederom gebeld en aangegeven een nader gesprek te wensen. Dit gesprek heeft plaatsgevonden op 18 juni 2019.
2.12.
Bij brief van 25 juni 2019 is [A] c.s. vervolgens namens Powerfield gesommeerd om de onderhandelingen voort te zetten. [A] c.s. heeft Powerfield daarop verzocht om haar verder met rust te laten.
2.13.
Powerfield heeft op 1 juli 2019, na verkregen verlof van 28 juni 2019 van de voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Nederland, conservatoir beslag gelegd op diverse percelen grond van [A] c.s.
2.14.
[A] c.s. heeft op 29 mei 2019 een optieovereenkomst in verband met plaatsing van zonnepanelen gesloten met een derde partij betreffende de bewuste percelen.
3Het geschil in conventie en in reconventie
3.1.
Powerfield vordert in conventie:
I. om [A] c.s. te verbieden om de percelen aan derden, anders dan Powerfield, te huur of te koop aan te bieden en/of met derden te onderhandelen over reservering of ingebruikname van de percelen, op straffe van een dwangsom van € 200.000,- voor iedere keer dat hij hiermee in strijd handelt, met een maximum van € 1.000.000,-;
II. om [A] c.s. te bevelen om binnen veertien dagen na het te wijzen vonnis te goeder trouw de onderhandelingen met Powerfield te hervatten over verlenging van de reserveringsovereenkomsten, op straffe van een dwangsom van € 5.000,- per dag dat hij hieraan niet voldoet, met een maximum van € 500.000,-,
met veroordeling van [A] c.s. in de kosten van het geding.
3.2.
[A] c.s. vordert in reconventie, samengevat weergegeven, de door Powerfield op 1 juli 2019 op de percelen van [A] c.s. gelegde beslagen op te heffen, met veroordeling van Powerfield in de proceskosten.
3.3.
Partijen voeren over en weer verweer en hebben geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4De beoordeling in conventie
4.1.
Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter volgt uit de tekst van onderdeel 7. van de reserveringsovereenkomsten van 7 februari 2017 (hierna: de reserveringsovereenkomsten), daarbij mede gelet op de toelichting die daarop door partijen is gegeven, in het bijzonder de eerdere conceptversies van de reserveringsovereenkomsten, dat Powerfield alleen de eerste verlenging van de reserveringsperiode eenzijdig kon bewerkstelligen door middel van een daartoe strekkende mededeling aan [A] c.s. Een volgende verlenging van die periode, waar het in deze procedure om gaat, kan op grond van deze bepaling alleen in overleg tussen partijen tot stand komen, zo blijkt uit de woorden: "(en daarna in overleg)".
4.2.
In deze procedure gaat het met name om de vraag of partijen in het kader van de onderhandelingen over een derde reserveringsperiode in een stadium zijn gekomen waarin het een onderhandelende partij niet meer vrijstaat om de onderhandelingen eenzijdig af te breken. Daarvan is sprake wanneer bij de wederpartij het gerechtvaardigde vertrouwen heeft postgevat dat bij voortzetting van de onderhandelingen aannemelijk is dat een overeenkomst van de soort waarover partijen onderhandelen, tot stand zou komen.
4.3.
Bij de beoordeling gaat de voorzieningenrechter ervan uit dat de onderhandelingen zijn gebaseerd op onderdeel 7. van de reserveringsovereenkomsten, nu Powerfield de wens te kennen had gegeven de reserveringsperiode (voor de tweede keer) te willen verlengen. Vastgesteld moet worden dat [A] c.s. Powerfield in zijn hiervoor sub 2.4. bedoelde reactie van 22 januari 2019 uitdrukkelijk heeft uitgenodigd om in gesprek te gaan, daar waar Powerfield in haar brief van 17 december 2018 kennelijk een eenzijdige voortzetting zonder nadere onderhandelingen beoogde te bewerkstelligen.
4.4.
Over de verlenging van de reserveringsovereenkomsten hebben drie gesprekken tussen partijen plaatsgevonden, te weten op 5 februari 2019, op 12 maart 2019 en op 4 april 2019. Gespreksverslagen daarvan zijn niet overgelegd en partijen verschillen van mening over de exacte inhoud. Zo betwist Powerfield dat [A] c.s. op 12 maart 2019 een 15-tal, volgens [A] c.s. hem door Accon AVM geadviseerde voorwaarden/aandachtspunten, aan de orde heeft gesteld. De voorzieningenrechter kan thans op grond van de van elkaar afwijkende stellingen van partijen niet vaststellen welke items zijn besproken en welke hobbels nog genomen moesten worden alvorens overeenstemming te bereiken over een derde reserveringsperiode. Aannemelijk is dat de door Accon AVM geadviseerde voorwaarden/aandachtspunten onderwerp van gesprek zijn geweest, nu dit kan worden afgeleid uit bijvoorbeeld het hiervoor bij 2.6 bedoelde interne bericht van
[D] . Daarin refereert [D] aan deze voorwaarden/aandachtspunten.
4.5.
[A] c.s. heeft gesteld dat Powerfield de door hem gestelde voorwaarden niet allemaal accepteerde en daarbij niet eens wilde ingaan op alle door [A] c.s. aangedragen punten. Powerfield heeft in deze procedure onvoldoende aannemelijk gemaakt dat dit anders was. Daarmee heeft Powerfield de onderhandelingen naar het oordeel van de voorzieningenrechter ondergraven. Dat er zoals door Powerfield is gesteld slechts nog discussie over 'kleine puntjes' was welke een akkoord niet in de weg zouden hoeven te staan is door [A] c.s. weersproken en is door Powerfield niet aannemelijk gemaakt. Pas ter terechtzitting heeft Powerfields kenbaar gemaakt dat zij alle voorwaarden van [A] c.s. alsnog aanvaardt, maar dat is te laat. [A] c.s. heeft er verder op gewezen dat Powerfield na ruim twee jaar nog niet concreet kon maken dat de benodigde vergunningen zullen worden verleend en dat en wanneer de feitelijke realisering van het zonnepark zal plaatsvinden, alsmede dat er mede gelet op de berichtgeving in de pers over Powerfield bij hem twijfels waren gerezen over de betrouwbaarheid van Powerfield.
4.6.
Onder deze omstandigheden is de voorzieningenrechter voorlopig van oordeel dat [A] c.s. op 4 mei 2019 te onderhandelingen mocht beëindigen en dat toewijzing van een op het beëindigen van de onderhandelingen door [A] c.s. gebaseerde vordering van Powerfield in een mogelijke bodemprocedure vooralsnog niet aannemelijk is.
De voorzieningenrechter kent verder belang toe aan het door Powerfield, ook voor wat betreft de gestelde inhoud, niet weersproken telefoongesprek van 29 mei 2019 tussen [F] en [B] , waarin de eerstgenoemde bij [B] de stellige indruk wekte dat Powerfield berustte in het beëindigen van de relatie tussen partijen. Ten aanzien hiervan weegt de voorzieningenrechter mee dat [A] c.s. na dit telefoongesprek met derden een overeenkomst ten aanzien van de bewuste percelen heeft gesloten en er ook van uit mocht gaan dat hij daartoe vrij stond. In verband daarmee zou [A] c.s. bij toewijzing van de vorderingen van Powerfield in een onmogelijke positie belanden en dat gevolg gaat hier te ver.
4.7.
Het voorgaande leidt er dan ook toe dat voorshands moet worden vastgesteld dat de onderhandelingen niet in een zodanig stadium zijn gekomen dat het [A] c.s. niet meer vrijstond deze eenzijdig af te breken en dat er bij Powerfield een gerechtvaardigd vertrouwen bestond dat een overeenkomst tot stand zou komen. Voor toewijzing van de vorderingen van Powerfield is geen grondslag is. Deze vorderingen zullen daarom worden afgewezen.
4.8.
Powerfield zal als de in conventie in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten, aan de zijde van [A] c.s. worden deze vastgesteld op € 1.619,-- (€ 980,-- vanwege salaris advocaat en € 639,-- vanwege griffierecht).
5De beoordeling in reconventie
5.1.
Powerfield heeft bij verzoekschrift van 28 juni 2019 verlof gevraagd om conservatoir beslag te leggen op de percelen van [A] c.s. en zich daarbij primair beroepen op de gehoudenheid van [A] c.s. tot onderhandelingen tussen partijen, welke het onderwerp vormen van haar vorderingen in conventie, en subsidiair op een aanspraak jegens [A] c.s. op schadevergoeding.
5.2.
De vorderingen in conventie met betrekking tot de onderhandelingen zullen, zoals uit hetgeen hiervoor in conventie is overwogen blijkt, worden afgewezen zodat deze grondslag voor het beslag vervalt. Verder is de voorzieningenrechter van oordeel dat gehoudenheid tot schadevergoeding door [A] c.s. vanwege de door hem beëindigde onderhandelingen over de voortzetting van de reserveringsovereenkomst gelet op hetgeen hiervoor in conventie is overwogen vooralsnog niet aannemelijk is, zodat het beslag om die reden moet worden opgeheven. De vordering van [A] c.s. dienaangaande zal daarom worden toegewezen.
5.3.
Powerfield zal als de in reconventie in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten, aan de zijde van [A] c.s. vastgesteld op € 490,-- (half punt salaris, reconventie voortvloeiend uit het verweer in conventie) vanwege salaris advocaat.
6De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
6.1.
wijst de vorderingen af,
4.2.
veroordeelt Powerfield in de proceskosten, aan de zijde van [A] c.s. tot op heden vastgesteld op € 1.619,--,
4.3.
verklaart dit vonnis in conventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
4.4.
heft op de met verlof van 28 juni 2019 op 1 juli 2019 ten laste van [A] c.s. gelegde conservatoire beslagen op de navolgende onroerende zaken:
( i) een perceel grond, kadastraal bekend gemeente Dokkum, sectie E, nummer 72, groot 2 Ha 95 a;
(ii) een perceel grond, kadastraal bekend gemeente Dokkum, sectie E, nummer 78, groot 3 Ha 45 a;
(iii) een perceel grond, kadastraal bekend gemeente Dokkum, sectie E, nummer 1216, groot 33 en 75 ca;
(iv) een perceel grond, kadastraal bekend gemeente Dokkum, sectie E, nummer 79, groot 1 Ha 64 a en 90 ca;
( v) een perceel grond, kadastraal bekend gemeente Dokkum, sectie E, nummer 80, groot 4 Ha 18 a en 60 ca;
(vi) een perceel grond, kadastraal bekend gemeente Dokkum, sectie E, nummer 1081, groot 1 Ha 48 a en 30,
4.5.
veroordeelt Powerfield in de proceskosten, aan de zijde van [A] c.s. tot op heden vastgesteld op € 490,--
4.6.
verklaart het vonnis in reconventie uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R. Giltay en in het openbaar uitgesproken op 16 augustus 2019.
type: 439.
coll: | Link naar deze uitspraak
|
| | |
|
|
