Inloggen 
 

 Registreren
 Wachtwoord vergeten?


Terug naar het beginscherm

 
 
 
Neem contact op met de Agro-advieslijn:
0570-657417 (Peter Houtsma)
ECLI:NL:RBGEL:2021:3173 
 
Datum uitspraak:25-06-2021
Datum gepubliceerd:21-07-2021
Instantie:Rechtbank Gelderland
Zaaknummers:ARN 20/6232
Rechtsgebied:Bestuursrecht
Indicatie:Vermogensschade. Het college van burgemeester en wethouders heeft ten onrechte de door eiser aangedragen omgevingsvergunningen niet meegenomen in de beoordeling van de aanvraag om tegemoetkoming in planschade. Het college heeft de waardering van de schadefactoren voldoende gemotiveerd en heeft in redelijkheid de omvang van het normale maatschappelijke risico op 4 % van de waarde van de woning vastgesteld. Nu het college met het nadere advies van SAOZ voldoende heeft gemotiveerd dat de door eiser aangedragen omgevingsvergunningen niet leiden tot planologisch nadeel, ziet de rechtbank aanleiding om de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand te laten.
Trefwoorden:activiteitenbesluit
agrarisch
bedrijfswoning
bestemmingsplan
gewassen
lichthinder
omgevingsvergunning
perceel
planschade
taxatie
 
Uitspraak
RECHTBANK GELDERLAND

Zittingsplaats Arnhem

Bestuursrecht

zaaknummer: ARN 20/6232


uitspraak van de enkelvoudige kamer van


in de zaak tussen



[eiser]
, te [woonplaats], eiser
(gemachtigde: mr. C. Lubben),

en


het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Renkum, verweerder
(gemachtigde: ing. A. Ruiter).


Procesverloop


In het besluit van 14 januari 2020 (primair besluit) heeft verweerder besloten om het verzoek om tegemoetkoming in planschade af te wijzen.

In het besluit van 16 oktober 2020 (bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser tegen het primaire besluit ongegrond verklaard.

Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend, waarbij voor de inhoud van het verweer wordt verwezen naar een advies van SAOZ van 1 maart 2021.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 31 mei 2021. Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.




1Overwegingen

1.1.
Eiser is eigenaar van het perceel kadastraal bekend gemeente [locatie] te [woonplaats]. Op 28 december 2018 heeft eiser verzocht om een tegemoetkoming in planschade als gevolg van de vaststelling van het bestemmingsplan “Wolfheze 2017” (hierna: het nieuwe bestemmingsplan), waarin een agrarisch bouwvlak ten westen van het perceel van eiser wordt uitgebreid. Hiernaast wordt een agrarisch bijgebouw direct ten westen van het perceel van eiser mogelijk gemaakt. Deze gronden waren in het voorgaande bestemmingsplan “Wolfheze 2007” voorzien van een agrarische bestemming zonder bouwvlak. Eiser geeft aan dat met de inwerkingtreding van dit nieuwe bestemmingsplan zijn perceel in waarde is verminderd.



1.2.
Verweerder heeft SAOZ een planschade-advies laten uitbrengen. Uit de planvergelijking heeft SAOZ de conclusie getrokken dat het nieuwe bestemmingsplan leidt tot zowel planologisch voordeel als planologisch nadeel, maar dat het voordeel de nadelen slechts gedeeltelijk compenseert. Uit de taxatie volgt dat de waarde van het perceel vóór de peildatum volgens de taxateur € 755.000,- en de waarde na de peildatum € 735.000,- bedraagt. De hoogte van het voordeel bedraagt € 10.000,- en de hoogte van het nadeel € 30.000,-. De waardevermindering bedraagt volgens SAOZ dus € 20.000,-. SAOZ vindt een aftrek van 4% in verband met het normaal maatschappelijk risico gerechtvaardigd. Omdat de aftrek hoger is dan de waardevermindering, adviseert SAOZ geen tegemoetkoming in planschade toe te kennen.



1.3
Eiser heeft tegen dit besluit bezwaar ingediend, waarbij hij een advies van Pouderoyen Tonnaer heeft overlegd. Naar aanleiding van het ingediende bezwaar heeft SAOZ een nader advies uitgebracht, waarbij het eerdere SAOZ-advies is aangevuld, maar waarin SAOZ bij de eerdere conclusie blijft. Verweerder heeft de adviezen van de SAOZ aan het bestreden besluit ten grondslag gelegd.





2Het oordeel van de rechtbank


2.1.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder ten onrechte de door eiser aangedragen omgevingsvergunningen van 19 februari 2018 en 22 mei 2018 niet heeft meegenomen in de beoordeling van de aanvraag om tegemoetkoming in planschade. SAOZ heeft de waardering van de schadefactoren uitzicht, privacy, situeringswaarde en lichthinder voldoende gemotiveerd, zodat verweerder van het SAOZ-advies en de bijbehorende taxatie mocht uitgaan. Verweerder heeft in redelijkheid de omvang van het normale maatschappelijke risico op 4 % van de waarde van de woning vastgesteld. Eiser heeft onvoldoende onderbouwd dat SAOZ verkeerde kadastrale gegevens heeft gebruikt.

Nu SAOZ in haar advies van mei 2020 voldoende heeft gemotiveerd dat de door eiser aangedragen omgevingsvergunningen niet leiden tot planologisch nadeel, ziet de rechtbank aanleiding om de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand te laten.

Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot haar oordeel is gekomen. Daarvoor beantwoordt zij achtereenvolgens de volgende vijf vragen:


Welke schadeveroorzakende besluiten horen bij de aanvraag om tegemoetkoming in planschade?


Zijn de relevante schadefactoren op de juiste wijze beoordeeld?


Is de uitgevoerde taxatie inzichtelijk en controleerbaar?


Is het normaal maatschappelijk risico op de juiste wijze vastgesteld?


Heeft SAOZ de juiste kadastrale gegevens gebruikt?



3. Welke schadeveroorzakende besluiten horen bij de aanvraag om tegemoetkoming in planschade?



3.1.
Eiser geeft aan dat bij de besluitvorming over de aanvraag om tegemoetkoming in planschade ten onrechte enkel het bestemmingsplan “Wolfheze 2017” is betrokken. Naast dit bestemmingsplan zijn echter ook vergunningen verleend voor een wildafrastering, een functiewijziging van het hoofdgebouw en een kunststofkas, welke planschade veroorzaken. Deze vergunningen zijn bij de planvergelijking ten onrechte buiten beschouwing gelaten. Hiernaast stelt eiser dat de adviseur van SAOZ tijdens het locatiebezoek heeft toegezegd ook deze schadeveroorzakende besluiten mee te nemen in de advisering. Ook in de zienswijze van 27 oktober 2019 op het conceptadvies van SAOZ heeft eiser aangegeven dat de omgevingsvergunning als schadeveroorzakende besluiten meegenomen moesten worden.



3.2.
SAOZ heeft in haar advies van december 2019 aangegeven dat deze omgevingsvergunningen besluiten zijn waarvoor afzonderlijk een aanvraag om tegemoetkoming om planschade kan worden ingediend. Verweerder heeft dit advies ten grondslag gelegd aan het primaire besluit. Ook in het nadere advies van mei 2020 is SAOZ van mening dat de aanvraag enkel ziet op het bestemmingsplan “Wolfheze 2017”. Ten overvloede heeft SAOZ eveneens de omgevingsvergunningen beoordeeld. Uit deze beoordeling blijkt volgens SAOZ dat er geen sprake is van een vergunning voor een functiewijziging van het hoofdgebouw, maar dat het hier een reguliere omgevingsvergunning betreft voor een gevelwijziging. Deze vergunning past in het bestemmingsplan en is daarmee volgens SAOZ geen schadeveroorzakend besluit waar op grond van artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) planschade kan worden geclaimd. De overige vergunningen zijn wel in afwijking van het bestemmingsplan “Wolfheze 2007” verleend, waarmee volgens SAOZ sprake is van zelfstandige schadeveroorzakende besluiten. Voor deze twee besluiten heeft SAOZ ten overvloede een planvergelijking opgesteld.

In het advies van de Commissie voor de bezwaarschriften wordt het standpunt van SAOZ gevolgd dat de omgevingsvergunningen geen onderdeel uitmaken van de aanvraag om tegemoetkoming en separaat beoordeeld dienen te worden. Verweerder heeft het advies van de Commissie voor de bezwaarschriften aan het bestreden besluit ten grondslag gelegd.



3.3.
SAOZ stelt in haar verweer van maart 2021 dat de aanvraag om tegemoetkoming in planschade is ingediend door een professionele rechtsbijstandverlener. In de aanvraag is alleen de inwerkingtreding van het bestemmingsplan “Wolfheze 2017” als schadeoorzaak aangemerkt. Uit navraag bij de SAOZ-adviseur blijkt dat geen toezegging is gedaan dat de aanvraag uitgebreid zou worden. SAOZ stelt dat zij in haar advisering overigens ten overvloede is ingegaan op de verleende omgevingsvergunningen, waarbij zij heeft geconcludeerd dat de inwerkingtreding van deze vergunningen geen duurzaam planologisch nadeel tot gevolg heeft.


Beoordeling door de rechtbank



3.4.
Uit de uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State (hierna: de Afdeling) van 29 augustus 2012, (ECLI:NL:RVS:2012:BX5937, r.o. 2.5.2) en december 2017 (ECLI:NL:RVS:2017:3567, r.o. 6.4), volgt dat het mogelijk is om de aanvraag om tegemoetkoming in de bestuurlijke fase aan te vullen, bijvoorbeeld in de schriftelijke zienswijze naar aanleiding van het conceptadvies. De rechtbank concludeert dat eiser in de zienswijze op het conceptadvies onder punten 2 tot 4 aangeeft dat ook de verlening van een omgevingsvergunning voor een edelhert- en wildkerende afrastering op 19 februari 2018, de verlening van een vergunning voor de functiewijziging van het hoofdgebouw naar kantoorruimte, laboratorium en bedrijfsrestaurant op 30 mei 2017 en de verlening van een vergunning voor een kunststofkas op 22 mei 2018 als schadeveroorzakende besluiten moeten worden aangemerkt. Eiser heeft daarmee in lijn met de jurisprudentie van de Afdeling de aanvraag in de bestuurlijke fase uitgebreid door de drie omgevingsvergunningen als schadeveroorzakende besluiten aan te merken.



3.5.
Met SAOZ is de rechtbank van oordeel dat de omgevingsvergunning van 30 mei 2017 enkel ziet op een vergunning voor een gevelwijziging, waarmee geen sprake is van een vergunning waarbij wordt afgeweken van het bestemmingsplan. De vergunning is daarmee naar het oordeel van de rechtbank geen oorzaak die op grond van artikel 6.1 Wro voor een tegemoetkoming in planschade in aanmerking komt, zodat verweerder terecht deze omgevingsvergunning buiten beschouwing heeft gelaten. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de twee omgevingsvergunningen uit 2018 wel aan te merken als oorzaken als bedoeld in artikel 6.1 Wro. Verweerder had deze twee omgevingsvergunningen daarom in de besluitvorming moeten betrekken. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder het advies van de Commissie voor de bezwaarschriften om het bezwaar op dit punt ongegrond te verklaren, niet ten grondslag kunnen leggen aan het bestreden besluit.

Het beroep slaagt.



3.5.
Nu SAOZ in haar advies van mei 2020 ten overvloede de omgevingsvergunningen in de planvergelijking heeft betrokken en eiser gedurende de procedure in de gelegenheid is geweest om op deze beoordeling te reageren, zal de rechtbank hierna onderzoeken of er aanleiding is om met toepassing van artikel 8:72, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) de rechtsgevolgen van het besluit in stand te laten dan wel met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb zelf in de zaak te voorzien.





4Zijn de relevante schadefactoren op de juiste wijze beoordeeld?


Planvergelijking oud en nieuw bestemmingsplan


4.1.
SAOZ heeft in de planvergelijking geconcludeerd dat het perceel zowel in het oude als het nieuwe bestemmingsplan is voorzien van de bestemming “Agrarisch”. Het bestaande bouwvlak dat ten noordwesten op ruim 100 meter afstand van het perceel van eiser is gelegen wordt in het nieuwe bestemmingsplan vergroot, waardoor de oppervlakte aan bedrijfsbebouwing, inclusief bedrijfswoning en bijgebouwen van circa 4.450 m2 met circa 1.350 m2 toeneemt naar circa 5.800 m2. Van deze oppervlakte mag maximaal 2000 m2 bestaan uit (tunnel)kassen. De vergroting vindt plaats aan de zuidoostzijde, waarbij het bouwvlak niet dichter bij het perceel van eiser komt te liggen. Binnen het bouwvlak is onder andere de bouwhoogte van de bedrijfsbebouwing vergroot met 0,5 meter.



4.2.
Waar in het oude bestemmingsplan buiten het bouwvlak enkel bouwwerken, geen gebouwen zijnde van maximaal 1 meter hoog waren toegestaan, is in het nieuwe bestemmingsplan een bouwvlak van 22 meter lang en 8 meter breed op 1 meter afstand ten westen van het zuidelijke deel van het perceel van eiser opgenomen. Binnen dit bouwvlak mag de goothoogte maximaal 2 meter en de bouwhoogte maximaal 6 meter bedragen. Het bouwvlak is daarnaast voorzien van een “specifieke bouwaanduiding – bijgebouwen agrarisch”, waarbinnen uitsluitend bijgebouwen zijn toegestaan ten behoeve van een agrarisch bedrijf, zoals het opslaan van (bedrijfs)materiaal. Agrarische bedrijfsactiviteit is niet toegestaan. Het bouwvlak is opgenomen om een op 2 november 1959 vergund en aanwezig bedrijfsgebouw te legaliseren. Hiernaast is het in het nieuwe bestemmingsplan mogelijk om buiten de bouwvlakken uitsluitend een schuilgelegenheid of opslag van materialen van 20 m2 met een bouwhoogte van maximaal 2,5 meter, doorzichtige erf- en terreinafscheidingen van maximaal 1 meter hoog en palen van maximaal 2 meter hoog te realiseren.
Waar in het oude bestemmingsplan binnen de bestemming “Agrarisch” het toegestane agrarische gebruik op het perceel ook bestond uit het houden van dieren, is in het nieuwe bestemmingsplan binnen de bestemming “Agrarisch” een agrarisch bedrijf in het houden van dieren niet meer toegestaan.
In het nieuwe bestemmingsplan zijn ook wijzigingen doorgevoerd op het perceel van eiser. Zo is het bouwvlak binnen de woonbestemming vergroot, is de bouwhoogte van het hoofdgebouw met 0,5 m vergroot en is de toegestane oppervlakte buiten het bouwvlak aan aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen van 50 m2 vergroot naar 100 m2.


Planvergelijking omgevingsvergunningen



4.3.
Waar in het oude bestemmingsplan “Wolfheze 2007” enkel erfafscheidingen van maximaal 1 meter hoog gerealiseerd konden worden, is met de omgevingsvergunning van 14 februari 2018 van het bestemmingsplan afgeweken voor een doorzichtig gaashekwerk van 2,2 meter hoog aan de west- en zuidzijde van het perceel, een doorzichtig staalmathek aan de noordzijde van het perceel met een hoogte van 1,4 meter en een 2 meter hoge toegangspoort bij de oostelijke toegangsweg. De vergunning van 22 mei 2018 maakt het mogelijk dat voor een periode van vijf jaar tussen 1 mei en 30 juni een gebogen metalen frame met een grotere hoogte dan 1 meter van 40 meter lang en 8 meter breed, bespannen met fijnmazig groen schaduwgaas, op een afstand van circa 55 meter van het perceel van eiser kan worden gerealiseerd.



4.4.
Op basis van de planvergelijkingen komt SAOZ tot de conclusie dat er sprake is van planologisch nadeel in de vorm van verlies van uitzicht, enig verlies van (zon)lichttoetreding, een afname van de situeringswaarde en enige toename van de gebruiksintensiteit. Hiernaast is er volgens SAOZ ook sprake van planologisch voordeel, omdat het niet langer meer is toegestaan om dieren te houden en de bouwmogelijkheden voor het perceel van aanvrager zijn verruimd.



4.5.
Eiser is het niet eens met de door SAOZ op basis van de planvergelijking uitgevoerde waardering van de schadefactoren uitzicht, privacy, karakter van de bestemming en lichthinder.


Jurisprudentie



3.7.
Indien in een advies van een door een bestuursorgaan benoemde onafhankelijke en onpartijdige deskundige op objectieve wijze verslag is gedaan van het door deze deskundige verrichte onderzoek en daarin op inzichtelijke wijze is aangegeven welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, mag dat bestuursorgaan bij het nemen van een besluit op een verzoek om tegemoetkoming in planschade van dat advies uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht.

Op de aanvrager rust in beginsel de bewijslast, indien hij een op een advies van een onafhankelijke en onpartijdige deskundige gebaseerd oordeel van het bestuursorgaan omtrent het bestaan van schade als bedoeld in artikel 6.1 van de Wro, omtrent de omvang van deze schade, of omtrent het oorzakelijk verband tussen de gestelde schadeveroorzakende planologische wijziging en de gestelde schade, bestrijdt.

Vergelijk de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016 onder 8.3 en 8.4 (ECLI:NL:RVS:2016:2581).


Uitzicht



4.6.
Eiser stelt dat zijn uitzicht verslechterd door de vergroting van het bouwvlak, de mogelijkheid tot het bouwen van een bedrijfsgebouw met een lengte van 25 meter en een bouwhoogte van 6 meter op de perceelsgrens van eiser en de mogelijkheid om rijdende tuinbouwkassen buiten het bouwvlak te plaatsen. Hierbij is eiser van mening dat onvoldoende rekening is gehouden met het feit dat de verrijdbare kas op het gehele perceel en dus direct tegen de perceelsgrens van eiser kan worden geplaatst.



4.7.
SAOZ heeft in haar adviezen geconcludeerd dat de mogelijkheid tot realisering van een agrarisch bijgebouw van 22 meter lang, 8 meter breed en 6 meter hoog op korte afstand van de perceelsgrens van eiser zonder meer leidt tot een duidelijke verslechtering van het uitzicht van eiser, waarbij dit gelet op de ligging en oriëntering van de woning van eiser voornamelijk gaat om een vermindering van het uitzicht vanuit de tuin.
Vanwege de ruime tussenliggende afstand, de ligging en de oriëntering van de woning van eiser en de afschermende werking van het agrarische bedrijfsgebouw komt SAOZ tot de conclusie dat de vergroting en verruiming van de bouwmogelijkheden van het grotere bouwvlak niet hebben geleid tot een relevante verslechtering van het uitzicht van eiser.
SAOZ stelt dat, hoewel de bouwhoogte van erfafscheidingen ten opzichte van het oude bestemmingsplan met 1,5 meter is toegenomen, dit enkel doorzichtige hekwerken mogen zijn. Daarom wordt het uitzicht door deze verruiming naar de mening van SAOZ in redelijkheid niet in relevante mate wordt beïnvloed. Ditzelfde geldt volgens SAOZ voor de hekwerken die met de omgevingsvergunning van 14 februari 2018 zijn mogelijk gemaakt.
De mogelijkheid tot realisatie van een schuilstal- of opslaggelegenheid ten zuiden van het perceel van eiser leidt volgens SAOZ tot een beperking van het uitzicht vanuit de tuin en de begane grondlaag van de woning.
SAOZ stelt in haar nadere advies van mei 2020 dat de vaste standplaats van de verrijdbare kas binnen het grotere bouwvlak is gelegen. Hoewel uit de uitspraak van de Afdeling van 4 september 2019 (ECLI:NL:RVS:2019:3051), volgt dat de kas incidenteel en kortstondig buiten het bouwvlak mag worden geplaatst op de buiten het bouwvlak aanwezige palen, heeft dit geen permanente belemmering van het uitzicht van eiser tot gevolg, ongeacht of de kas alleen in zuidelijke of oostelijke richting mag worden uitgereden. Ook het op 22 mei 2018 tijdelijk vergunde gebogen metalen frame heeft geen duurzaam karakter en ligt op een dusdanig grote afstand waarbij het agrarisch bedrijfsgebouw het zicht op het frame vanaf het perceel van eiser belemmert, waardoor er volgens SAOZ geen sprake is van planologisch nadeel.
De SAOZ komt tot de conclusie dat het nieuwe bouwvlak voor een agrarisch bedrijfsgebouw en de mogelijkheid tot realisatie van een schuilstal of opslagmogelijkheid voor de schadefactor uitzicht leiden tot een planologisch nadeel.



4.8.
Dat er een toename van bebouwingsmassa is, wordt door SAOZ in het verweer van 14 mei 2021 niet ontkend. Deze bebouwingsmassa komt echter niet dichterbij en blijft op ruime afstand van de woning van eiser. In combinatie met de ligging en de oriëntatie en de aanwezige tussenliggende bebouwing is het uitzicht niet relevant verslechterd. Met de verslechtering door het agrarische bijgebouw zelf is rekening gehouden in het advies. Omdat de verrijdbare kassen niet duurzaam aanwezig zijn, is er geen sprake van een waardevermindering. Hiernaast was het ook al mogelijk om onder de oude planologie opgaande beplanting te realiseren op de cultuurgronden.


Beoordeling rechtbank



4.9.
De rechtbank concludeert dat zowel eiser als verweerder van mening zijn dat er sprake is van planologisch nadeel voor de schadefactor uitzicht. Enkel in geschil is hoe dit planologisch nadeel gekwalificeerd moet worden.
De rechtbank is van oordeel dat SAOZ de kwalificatie van het planologisch nadeel voor deze schadefactor op een juiste wijze heeft vastgesteld en gemotiveerd. Uit hetgeen dat eiser heeft aangevoerd blijkt niet van concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van het advies op dit onderdeel.
Met SAOZ is de rechtbank van oordeel dat gelet op de oriëntatie en ligging van de woning en het tussenliggende agrarische bedrijfsgebouw er geen sprake is van een vermindering van het uitzicht. Hierbij overweegt de rechtbank dat de vergroting van het bouwvlak in lijn met het al aanwezige bouwvlak plaatsvindt, waarbij onder het oude bestemmingsplan al bebouwing binnen de zuidwestelijke zichtlijn mogelijk was. Nu binnen het gehele perceel palen van 2 meter hoog ter ondersteuning van de verrijdbare kas gerealiseerd mogen worden, is de rechtbank met eiser van oordeel dat bij een maximale planologische invulling de verrijdbare kas binnen het hele perceel geplaatst kan worden, ongeacht het feit dat de bestaande omgevingsvergunning nu feitelijk enkel verplaatsing in zuidelijke richting mogelijk maakt. Echter, nu uit de uitspraak van de Afdeling van 4 september 2019 volgt dat de verrijdbare kas slechts gedurende maximaal 3 weken per jaar, en dan uitsluitend bij regen buiten het bouwvlak aanwezig mag zijn, vindt de rechtbank het oordeel van de SAOZ navolgbaar, dat hiermee slechts sprake is van een beperkte tijdelijke uitzichtbelemmering die niet tot planologisch nadeel leidt.

Het betoog faalt.


Privacy



4.10.
Eiser stelt dat de mogelijkheid tot het plaatsen van een schuilgelegenheid en een agrarisch bedrijfsgebouw op de perceelsgrens van eiser en de mogelijkheid om rijdende kassen tot achter de woning van eiser te plaatsen een grotere inbreuk op de privacy geeft.



4.11.
SAOZ heeft in haar adviezen en het verweer geconcludeerd dat vanwege de ruime afstanden tot de uitbreiding van het grote bouwvlak geen sprake is van vermindering van privacy. Nu binnen de schuilstal of opslagmogelijkheid en het agrarisch bedrijfsgebouw geen agrarische bedrijfsactiviteiten zijn toegestaan, vindt in vergelijking met de onder het oude bestemmingsplan toegestane aanwezigheid van mensen bij het bewerken van gronden en verzorgen en oogsten van gewassen, geen vermindering van de privacy van eiser op.


Beoordeling rechtbank



4.12.
De rechtbank is van oordeel dat SAOZ de conclusie dat voor de schadefactor privacy geen sprake is van planologisch nadeel op een juiste wijze heeft vastgesteld en gemotiveerd. Uit hetgeen dat eiser heeft aangevoerd blijkt niet van concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van het advies op dit onderdeel.

Het betoog faalt.


Karakter van de bestemming



4.13.
Eiser stelt dat de situeringswaarde nadelig is veranderd, doordat er extra verstening en een intensivering van het gebruik, onder andere door een toename van het verkeer plaatsvindt. Zo is het bedrijf aan te merken als researchbedrijf met extra verkeersaantrekkende werking en is de verkeersaantrekkende werking van en het aanwezige personeel bij het agrarische bedrijfsgebouw niet meegewogen. Het verlenen van de omgevingsvergunning voor het realiseren van edelhert- en wildkerende afrasteringen heeft het terrein een industriële uitstraling gegeven, waardoor de situeringswaarde is aangetast. Dit is door verweerder onvoldoende meegewogen.



4.14.
SAOZ heeft in haar adviezen en het verweer geconcludeerd dat dat de vergroting van de bouwvlakken en de realisatie van de doorzichtige afrasteringen niet tot gevolg heeft dat het agrarische karakter van het plangebied wordt gewijzigd. Dit heeft dan ook geen negatief gevolg voor de situeringswaarde. De mogelijkheid tot het realiseren van een agrarisch bedrijfsgebouw en schuilstal of opslagmogelijkheid dicht op de perceelsgrens van eiser levert een visuele insluiting van het aangrenzende perceelsgedeelte van eiser op, waarmee volgens SAOZ sprake is van planologisch nadeel.


Beoordeling rechtbank



4.15.
De rechtbank concludeert dat zowel eiser als verweerder van mening zijn dat er sprake is van planologisch nadeel voor de schadefactor karakter van de bestemming. Enkel in geschil is hoe dit planologisch nadeel gekwalificeerd moet worden.
De rechtbank is van oordeel dat SAOZ de kwalificatie van het planologisch nadeel voor deze schadefactor op een juiste wijze heeft vastgesteld en gemotiveerd. Uit hetgeen dat eiser heeft aangevoerd blijkt niet van concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van het advies op dit onderdeel. De rechtbank overweegt hierbij dat de verkeersaantrekkende werking als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan door SAOZ bij de advisering is betrokken in het kader van de schadefactor hinder. Bij deze schadefactor heeft SAOZ geconcludeerd dat er sprake is van enige toename van de gebruiksintensiteit.

Het betoog faalt.


Lichthinder



4.16.
Eiser geeft aan dat lichthinder een groot planologisch nadeel veroorzaakt. In het nieuwe bestemmingsplan is het mogelijk gemaakt om 2.000 m2 aan kassen te realiseren, waarbij sprake kan zijn van assimilatiebelichting. Waar verweerder in het besluit heeft overwogen dat onder het oude bestemmingsplan ook al sprake was van assimilatieverlichting, stelt eiser dat in het nieuwe bestemmingsplan door de vergroting van het bouwvlak met 25% ook de assimilatieverlichting is toegenomen. De hiermee gepaard gaande lichthinder is onvoldoende meegewogen.



4.17.
SAOZ geeft in haar advies van mei 2020 en het verweer aan dat het in het oude bestemmingsplan was toegestaan om op het gehele perceel kweekbakken of kweekkasten te realiseren waarin assimilatieverlichting kon worden aangebracht. Hiernaast komt in het kader van de planvergelijking betekenis toe aan de beperkende gebruikseisen voor assimilatiebelichting uit het Activiteitenbesluit, waardoor er sprake is van milieutechnische beperkingen. Volgens SAOZ volgt uit de eisen van het Activiteitenbesluit dat bij de toepassing van assimilatieverlichting bij kassen zowel de lichtuitstraling naar de bovenzijde als de zijkant aanzienlijk moet worden gereduceerd. SAOZ is van mening dat er geen sprake is van een zodanig zwaardere planologische inbreuk dat de bepaalde waardedaling zou zijn onderschat.


Beoordeling rechtbank



4.18.
De rechtbank is van oordeel dat SAOZ de conclusie dat voor de schadefactor lichthinder geen sprake is van planologisch nadeel op een juiste wijze heeft vastgesteld en gemotiveerd. Hierbij overweegt de rechtbank dat uit de jurisprudentie van de Afdeling (onder andere de uitspraak van 2 december 2020, ECLI:NL:RVS:2020:2856) volgt, dat milieuregelgeving van belang kan zijn voor de vraag of de maximale planologische mogelijkheden gerealiseerd kunnen worden. Uit hetgeen dat eiser heeft aangevoerd blijkt naar het oordeel van de rechtbank niet van concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van het advies op dit onderdeel.

Het betoog faalt.





5Is de uitgevoerde taxatie inzichtelijk en controleerbaar?


5.1.
Eiser stelt dat het advies van SAOZ onvoldoende inzicht geeft in de wijze waarop de waardebepaling direct voor de peildatum heeft plaatsgevonden. In het taxatierapport is uitgegaan van de comparatieve methode, maar in het taxatierapport zijn geen referentietransacties opgenomen. Hiermee is het advies onvoldoende controleerbaar en inzichtelijk is. Eiser is van mening dat verweerder het bestreden besluit daarom niet op het advies van de SAOZ had mogen baseren.



5.2.
SAOZ geeft in het verweer van 14 mei 2021 aan dat de hoogte van de taxatiewaarde pas in beroep ter discussie wordt gesteld, waar in bezwaar alleen de omvang van de waardedaling werd bestreden. Er is geen sprake van een tegentaxatie, en de waarde onder de oude planologie is door een erkend registertaxateur vastgesteld. Er is daarom geen reden om te twijfelen aan de waarde.


Beoordeling rechtbank



5.3.
Uit de jurisprudentie van de Afdeling (onder andere de uitspraak van 3 februari 2010, ECLI:NL:RVS:2010:BL1804) volgt dat uit de wet noch uit enig rechtsbeginsel voortvloeit dat gronden die niet expliciet in bezwaar zijn aangevoerd, vanwege die enkele omstandigheid, buiten de inhoudelijke beoordeling in beroep moeten blijven. Gelet hierop zal de rechtbank de beroepsgrond bespreken.



5.3.
De Afdeling heeft in de uitspraak van 28 september 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2582), overwogen dat indien in een advies van een door een bestuursorgaan benoemde onafhankelijke en onpartijdige deskundige op objectieve wijze verslag is gedaan van het door deze deskundige verrichte onderzoek, en daarin op inzichtelijke wijze is aangegeven welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, dat bestuursorgaan bij het nemen van een besluit op een verzoek om tegemoetkoming in planschade van dat advies mag uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht.

De bestuursrechter kan een taxatie slechts terughoudend toetsen. Daarbij is van belang dat de waardering van onroerende zaken niet slechts door het toepassen van een taxatiemethode plaatsvindt, maar daarbij ook de kennis, ervaring en intuïtie van de desbetreffende deskundige een rol spelen.

Zoals volgt uit de uitspraak van 28 augustus 2019 (ECLI:NL:RVS:2019:2953), dient de gedachtegang duidelijk en voldoende controleerbaar te zijn en dient het verslag van het onderzoek voldoende basis te bieden voor verdere besluitvorming. Voor deze beoordeling is niet vereist dat een deugdelijk tegenadvies wordt overgelegd.



5.4.
Dat in het advies van SAOZ van december 2019 geen referentieobjecten worden genoemd, maakt naar het oordeel van de rechtbank niet dat verweerder dit advies niet aan het bestreden besluit ten grondslag mocht leggen. Hiertoe is in de eerste plaats van belang dat onroerende zaken niet alleen op basis van gevalsvergelijking worden getaxeerd, maar ook de kennis, ervaring en intuïtie van de deskundige een rol spelen, waarbij de rechtbank constateert dat de taxatie in samenspraak met registertaxateur Magermans is opgesteld. In de tweede plaats is van belang dat eiser zowel in de zienswijze op het conceptadvies van SAOZ als in het beroepschrift geen concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid van de getaxeerde waarde heeft aangevoerd. Eiser heeft geen tegentaxatie overlegd, maar enkel de algemene stelling ingenomen dat de waarde onjuist is. Hoewel uit de jurisprudentie volgt dat niet vereist is dat een deugdelijk tegenadvies moet worden overlegd, ligt het naar het oordeel van de rechtbank op de weg van eiser om, bij het ontbreken van referentietransacties, een begin van bewijs te leveren dat de getaxeerde waarde onjuist is, bijvoorbeeld door zelf gegevens te overleggen waar uit blijkt dat een gebrek aan de getaxeerde waarde kleeft, of de stelling dat de waarde onjuist is anderszins te onderbouwen.

Het betoog faalt.





6Is het normaal maatschappelijk risico op de juiste wijze vastgesteld?


6.1.
Eiser is van mening dat met 4% een te hoge drempel voor het normaal maatschappelijk risico is toegepast, omdat de ontwikkeling slechts gedeeltelijk in de lijn der verwachting lag. Zo ontbreekt er een specifiek langjarig gevoerd beleid waarin de ontwikkeling past, waarmee de motivering van verweerder op dit punt onjuist is. Enkel het feit dat de ontwikkeling mogelijk is gemaakt, maakt niet dat de ontwikkeling in het gevoerde ruimtelijke beleid past. Ook de uitleg dat er geen beleid aanwezig is dat de ontwikkeling niet toestaat, betekent volgens eiser niet dat de ontwikkeling daarmee binnen het gevoerde ruimtelijke beleid past. Hiernaast lag het gebied ten tijde van de aankoop van de woning door eiser in 2007 in de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). De EHS is in 2009 opnieuw begrensd en als EHS-verwevingszone gekwalificeerd. Binnen deze zone was nieuwbouw en uitbreiding van bestaande bebouwing in principe uitgesloten. Daarnaast past de ontwikkeling niet volledig in de ruimtelijke structuur van de omgeving, omdat voorheen planologisch geen kassen en bebouwing direct nabij de perceelsgrens van eiser was toegestaan.



6.2.
SAOZ concludeert in haar adviezen dat de uitbreiding van een agrarisch bouwvlak binnen een als agrarisch bestemd terrein en de legalisatie van een bestaand legaal bedrijfsgebouw gezien de aard en omvang passend is binnen de ruimtelijk structuur van de omgeving.
SAOZ geeft in haar adviezen en in het verweer van 14 mei 2021 aan dat met het feit dat er geen sprake van langjarig gevoerd beleid rekening is gehouden door de drempel te verlagen naar 4%. Overigens was volgens SAOZ uit de Strategische visie 2040 en ruimtelijke visie 2025 op te maken dat de gemeente het beleid voerde om goede bedrijfslocaties te koesteren, verbeteren en zo mogelijk intensiever te gebruiken. Ook streefde de gemeente naar behoud en intensivering van arbeidsplaatsen voor bestaande werklocaties. Hoewel het gaat om een algemene formulering, volgt uit de uitspraak van 1 juli 2020, ECLI:NL:RVS:2020:1535, dat in dit kader er geen sprake hoeft te zijn dat de ontwikkeling op een bepaalde locatie heel concreet in beleid verwoord moet zijn. SAOZ geeft aan dat bij de door de adviseur van eiser als reëel geachte drempel van 3% nog steeds geen sprake is van schade die voor vergoeding in aanmerking komt.


Jurisprudentie



6.3.
Uit onder meer de uitspraak van de Afdeling van 2 maart 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:530), volgt dat de vaststelling van de omvang van het normale maatschappelijke risico in de eerste plaats aan het bestuursorgaan is en daarbij komt het bestuursorgaan beoordelingsruimte toe. Het bestuursorgaan dient deze vaststelling naar behoren te motiveren. Indien de beroepsgronden daartoe aanleiding geven, toetst de rechter deze motivering en kan hij, indien de gegeven motivering niet volstaat, de omvang van het normale maatschappelijke risico zelf vaststellen door in een concreet geval zelf te bepalen welke drempel of korting redelijk is.



6.4.
Uit de uitspraak van de Afdeling van 29 januari 2020 (ECLI:NL:RVS:2020:280) volgt dat bij waardevermindering van een onroerende zaak als gevolg van een normale maatschappelijke ontwikkeling, zoals woningbouw op een inbreidingslocatie van een bestaande woonkern, waarbij die woningbouw in de lijn der verwachtingen lag, een waardevermindering tot 5 procent van de waarde van de onroerende zaak, in verhouding tot de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade, substantieel, maar niet zodanig zwaar dat deze schade niet voor rekening van de aanvrager kan worden gelaten. Dit betekent dat een waardevermindering tot 5 procent van de waarde van de onroerende zaak in deze categorie gevallen in beginsel tot het normale maatschappelijke risico van de aanvrager behoort. Deze jurisprudentie wordt ook toegepast, indien de desbetreffende locatie geen zuivere inbreidingslocatie is, maar tevens de kenmerken van een uitbreidingslocatie vertoont.

Dat er sprake is van een uitbreidingslocatie brengt op zichzelf nog niet met zich dat het niet gerechtvaardigd is om een drempel van 5 procent toe te passen. De hoogte van de drempel wordt immers bepaald door het antwoord op de vraag of en zo ja, in hoeverre de planologische ontwikkeling in de lijn der verwachtingen valt, met dien verstande dat, gelet op artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wet ruimtelijke ordening, de drempel bij indirecte planschade - planschade door een planologische verandering op de gronden van derden - minstens 2 procent van de waarde van de onroerende zaak is. Voor het antwoord op voormelde vraag is in ieder geval van belang of en zo ja, in hoeverre de planologische ontwikkeling, naar haar aard en omvang, binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en binnen het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid past. Indien geheel aan beide indicatoren wordt voldaan, mag het bestuursorgaan een drempel van 5 procent van de waarde van de onroerende zaak toepassen. De jurisprudentie van de Afdeling brengt met zich dat die drempel ook aan de orde kan zijn buiten de twee specifieke situaties waarvoor dat is uitgemaakt.



Beoordeling rechtbank



6.5.
De rechtbank overweegt dat SAOZ concludeert dat er sprake is van een normale maatschappelijke ontwikkeling. Dit oordeel wordt door eiser niet bestreden. Hiernaast is SAOZ, net als eiser, van mening dat de ontwikkeling niet past in specifiek langjarig beleid. Dit heeft SAOZ aanleiding gegeven om de drempel voor het normaal maatschappelijk risico van 5% naar 4% te verlagen. Met SAOZ is de rechtbank van oordeel dat de ontwikkeling past binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving. Hierbij overweegt de rechtbank dat er sprake is van een beperkte uitbreiding van een bestaand agrarisch bedrijf en de legalisatie van een bestaand en vergund agrarisch bedrijfsgebouw. Het is naar het oordeel van de rechtbank niet ongebruikelijk dat een feitelijk aanwezige en vergunde, overgangsrechtelijke situatie met gebruikmaking van planologische maatregelen gelegaliseerd wordt (zie ter vergelijking de uitspraak van de Afdeling van 22 januari 2020, ECLI:NL:RVS:2020:214, r.o. 8).



6.6.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder, gelet op deze omstandigheden en de beoordelingsruimte die hij heeft, in navolging van SAOZ in redelijkheid de omvang van het normale maatschappelijke risico op 4% van de waarde van de woning heeft kunnen vaststellen.



6.7.
Ten overvloede merkt de rechtbank op dat, nu uit de overwegingen onder 4 en 5 volgt dat er geen aanleiding is om aan de getaxeerde waarde direct voor de peildatum en de berekende waardevermindering te twijfelen, ook bij een door de adviseur van eiser vastgestelde drempel voor het normaal maatschappelijk risico van 3% geen sprake is van planschade die voor tegemoetkoming in aanmerking komt.





7Heeft SAOZ de juiste kadastrale gegevens gebruikt?


7.1.
Eiser stelt dat de kadastrale gegevens in het SAOZ-advies niet juist zijn. Nu eiser deze stelling niet nader heeft onderbouwd, kan het beroep niet slagen.





8Conclusie


8.1.
Uit de overwegingen onder 3 volgt dat het beroep gegrond is, omdat verweerder ten onrechte de door eiser als schadeveroorzakende besluiten aangedragen omgevingsvergunningen van 19 februari 2018 en 22 mei 2018 niet heeft meegenomen in de beoordeling. De rechtbank zal daarom het bestreden besluit vernietigen.



8.2.
Nu uit de overwegingen onder 4 volgt dat deze omgevingsvergunningen niet tot planologisch nadeel leiden, ziet de rechtbank aanleiding om de rechtsgevolgen van het bestreden besluit van 16 oktober 2020 in stand te laten.



8.3.
De rechtbank bepaalt dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht moet vergoeden, omdat het beroep gegrond is.



8.4.
Omdat het beroep gegrond is, krijgt eiser een vergoeding voor de proceskosten die hij heeft gemaakt. Verweerder moet die vergoeding betalen. De vergoeding wordt met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. De bijstand door een gemachtigde levert 2 punten op voor het indienen van een beroepschrift en het verschijnen op zitting. Die punten hebben een waarde van € 534,- bij een wegingsfactor 1: toegekend wordt een bedrag van € 1068,-.

Beslissing


De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;


vernietigt het bestreden besluit;


bepaalt dat de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand blijven;


veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.068,-;


draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 178,- aan eisers te vergoeden.




Deze uitspraak is gedaan door mr. M.J.M. Verhoeven, rechter, in aanwezigheid van mr. S.H. Koopmans, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op.













griffier


rechter







Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:



Bent u het niet eens met deze uitspraak?

Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.
Link naar deze uitspraak