|
|
|
| ECLI:NL:RBGEL:2021:5258 | | | | | Datum uitspraak | : | 06-10-2021 | | Datum gepubliceerd | : | 14-10-2021 | | Instantie | : | Rechtbank Gelderland | | Zaaknummers | : | C/05/379639 / HA ZA 20-65 C/05/379639 / HA ZA 20-65 | | Rechtsgebied | : | Civiel recht | | Indicatie | : | Tussenvonnis, exceptio plurium litis consortium, geen openbare oproeping onbekende blooteigenaren, koopoptie akte van vestiging recht van erfpacht 1911, verklaring voor recht koop, vonnis i.p.v. notariële akte tot levering eigendomsrechten, betekening | | Trefwoorden | : | erfgenamen | | | koopovereenkomst | | | koopovereenkomsten | | | landbouwer | | | perceel | | | wettelijke rente | | | | Uitspraak | vonnis
RECHTBANK GELDERLAND
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Arnhem
zaaknummer / rolnummer: C/05/379639 / HA ZA 20-655 / 1571 / 1628
Vonnis van 6 oktober 2021
in de zaak van
1 [eis.conv./ged.reconv.1] ,
wonende te [plaats] ,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eis.conv./ged.reconv.2]
,
gevestigd te [plaats] ,
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
advocaat voorheen mr. N.L. Kuipers te Ede Gld, thans mr. D.M. Cats
tegen
1. het kerkgenootschap
[gedaagde partij 1]
,
statutair gevestigd en kantoorhoudende te [plaats] ,
gedaagde in conventie,
niet verschenen,
2. [gedaagde partij 2],
wonende te [plaats] ,
gedaagde in conventie,
niet verschenen,
3. [gedaagde partij 3],
wonende te [plaats] ,
gedaagde in conventie,
niet verschenen,
4. [gedaagde partij 4],
wonende te [plaats] ,
gedaagde in conventie,
niet verschenen,
5. [gedaagde partij 5],
wonende te [plaats] ,
gedaagde in conventie,
niet verschenen,
6. [gedaagde partij 6],
wonende te [plaats] ,
gedaagde in conventie,
niet verschenen,
7. [gedaagde partij 7],
wonende te [plaats] ,
gedaagde in conventie,
niet verschenen,
8. [gedaagde partij 8],
wonende te [plaats] ,
gedaagde in conventie,
niet verschenen,
9. de gezamenlijke erfgenamen van [gedaagde partij 9],
laatstelijk wonende te [plaats] ,
gedaagde in conventie,
niet verschenen,
10. [gedaagde partij 10],
wonende te [plaats]
gedaagde in conventie,
niet verschenen,
11. [gedaagde partij 11],
wonende te [plaats] ,
gedaagde in conventie,
niet verschenen,
12. [gedaagde partij 12],
wonende te [plaats] ,
gedaagde in conventie,
niet verschenen,
13. [gedaagde partij 13],
wonende te [plaats] ,
gedaagde in conventie,
niet verschenen,
14. [gedaagde partij 14],
wonende te [plaats] ,
gedaagde in conventie,
niet verschenen,
15. [ged.conv./eis.reconv.15],
wonende te [plaats] ,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. R.A. van Huussen te Veenendaal,
16. de gezamenlijke erfgenamen van [gedaagde partij 16],
laatstelijk wonende te [plaats] ,
gedaagde in conventie,
niet verschenen,
17. [gedaagde partij 17],
wonende te [plaats] ,
gedaagde in conventie,
niet verschenen,
18. [gedaagde partij 18],
wonende te [plaats] ,
gedaagde in conventie,
niet verschenen,
19. [gedaagde partij 19]
wonende te [plaats] ,
gedaagde in conventie,
niet verschenen,
20. [gedaagde partij 20],
wonende te [plaats] ,
gedaagde in conventie,
niet verschenen,
21. [gedaagde partij 21],
wonende te [plaats] ,
gedaagde in conventie,
niet verschenen,
22. [gedaagde partij 22],
wonende te [plaats] ,
gedaagde in conventie,
niet verschenen,
23. [gedaagde partij 23],
wonende te [plaats] ,
gedaagde in conventie,
niet verschenen,
24. [gedaagde partij 24],
wonende te [plaats] ,
gedaagde in conventie,
niet verschenen,
25. [gedaagde partij 25],
wonende te [plaats] ,
gedaagde in conventie,
niet verschenen,
26. [gedaagde partij 26],
wonende te [plaats] ,
gedaagde in conventie,
niet verschenen,
27. [gedaagde partij 27],
wonende te [plaats] ,
gedaagde in conventie,
niet verschenen,
28. [gedaagde partij 28],
wonende te [plaats] ,
gedaagde in conventie,
niet verschenen,
29. [gedaagde partij 29],
wonende te [plaats] ,
gedaagde in conventie,
niet verschenen,
30. [gedaagde partij 30],
wonende te [plaats] ,
gedaagde in conventie,
niet verschenen,
31. [betrokkenen],
wonende te [plaats] ,
gedaagde in conventie,
niet verschenen,
32. [gedaagde partij 32],
wonende te [plaats] ,
gedaagde in conventie,
niet verschenen.
Eisers zullen hierna [eis.conv./ged.reconv.1] en [eis.conv./ged.reconv.2] worden genoemd en gedaagde onder 15, die is verschenen, zal [ged.conv./eis.reconv.15] worden genoemd.
1De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van 3 februari 2021,
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 28 juni 2021 en de daarin genoemde stukken.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2De kern van het geschil
[eis.conv./ged.reconv.1] is deelgenoot in de eigendom van het perceel waarop zijn woning staat. [eis.conv./ged.reconv.2] is deelgenoot in de eigendom van het perceel waarop haar bedrijfspand staat. [eis.conv./ged.reconv.1] en [eis.conv./ged.reconv.2] wensen de gehele eigendom van de percelen te verwerven, om de percelen te verkopen. Zij hebben de eigendomsrechten gekocht van de blooteigenaren van wie de identiteit bekend is. [eis.conv./ged.reconv.1] en [eis.conv./ged.reconv.2] stellen dat de identiteit van de overige blooteigenaren niet kan worden achterhaald en verzoeken de rechtbank om desondanks de vorderingen toe te wijzen, waaronder de gevorderde verklaring voor recht dat [eis.conv./ged.reconv.1] en [eis.conv./ged.reconv.2] de percelen rechtsgeldig hebben gekocht.
3De feiten
3.1.
Op 31 oktober 1911 heeft de heer [betrokkene1] een recht van erfpacht uitgegeven aan de heer [betrokkene2] . De akte is verleden voor notaris [betrokkene3] en ingeschreven in deel [nummer4] nummer 25. Het recht van erfpacht is gevestigd op een afgepaald gedeelte van een perceel grond te [plaats] van 50 are, kadastraal bekend als perceelnummer [nummer 5] . Het recht van erfpacht is verleend onder de volgende voorwaarde:
6. De erfpachter heeft het recht het erfpachtsrecht te koopen en alzoo eigenaar van den grond te worden voor de som van vierhonderdvijftig gulden, welke som betaald kan worden in termijnen naar keuze van den erfpachter van minstens honderd gulden.
3.2.
Op 5 januari 1914 heeft de heer [betrokkene2] een recht van erfpacht verkocht aan de heer [betrokkene4] . De akte is verleden voor de eerder genoemde notaris [betrokkene3] en ingeschreven op 10 januari 1914 met nummer [nummer3] . Het recht van erfpacht is gevestigd op een afgepaald gedeelte van een perceel grond te [plaats] van 36 are, kadastraal bekend als sectie [kadastrale gegevens] . In de akte staat vermeld dat het recht van erfpacht door de heer [betrokkene2] is verkregen op 31 oktober 1911, is ingeschreven in akte deel [nummer4] nummer 25 en is verleden voor notaris [betrokkene3] .
3.3.
Op 20 november 1963 heeft de heer [betrokkene4] een recht van erfpacht op een afgepaald gedeelte van het perceel kadastraal bekend als [kadastrale gegevens] van 8 are en 50 centiare verkocht aan de heer [betrokkene5] . Het recht van erfpacht op het resterende gedeelte van het perceel kadastraal bekend als [kadastrale gegevens] van ongeveer 20 are heeft hij verkocht aan de heer [betrokkene6] . De eigenaren van het perceel zijn aangeduid als de erven van [betrokkene1] . De leveringsakte door middel waarvan aan beide kopers is geleverd heeft nummer [nummers] /15. In de akte staat vermeld dat de verkoper heeft verklaard dat hij het recht van erfpacht heeft verkregen op 5 januari 1914, bij akte van 10 januari 1914, in deel [nummer3] ingeschreven en verleden voor notaris [betrokkene3] .
3.4.
Uit de ruilverkavelingsakte van 24 maart 1977 deel [nummer 5] nummer 1 blijkt dat 1/24e deel recht van eigendom en 23/24e deel recht van erfpacht (zoals verkregen bij akte in deel [nummers] /15) van kavel [nummers] toebehoren aan de heer [betrokkene5] . Uit dezelfde akte blijkt dat 1/24e deel recht van eigendom en 23/24e deel recht van erfpacht (zoals verkregen bij akte in deel [nummers] /15) van kavel [nummer 5] toebehoren aan de heer [betrokkene6] .
3.5.
Op 23 februari 1987 hebben de heer [betrokkene5] , de Nederlandse Provincie van de [gedaagde partij 1] , [eis.conv./ged.reconv.1] , mevrouw [betrokkenen] en mevrouw [gedaagde partij 1] aan [eis.conv./ged.reconv.2] het volgende geleverd:
1/24e deel recht van eigendom en 23/24e deel recht van erfpacht (zoals verkregen bij akte in deel [nummers] nummer 15) van het perceel kadastraal bekend gemeente [kadastrale gegevens] ;
1/240e deel recht van eigendom van het perceel kadastraal bekend gemeente [kadastrale gegevens] ;
3/640e deel van het perceel kadastraal bekend gemeente [kadastrale gegevens] ;
3/640e deel van het perceel kadastraal bekend gemeente [kadastrale gegevens] .
De verkopers hebben verklaard dat zij de goederen in eigendom hebben verkregen ingevolge een akte van ruilverkaveling van 24 maart 1977, deel [nummer 5] .
Het perceel was destijds kadastraal bekend als [kadastrale gegevens] en is heden bekend als nummer [nummer1] (hierna: perceel [nummer1] ).
3.6.
Bij akte van 21 december 2006 hebben de erfgenamen van de heer [betrokkene6] 1/24e deel eigendomsrecht en 23/24e deel recht van erfpacht op het perceel kadastraal bekend gemeente Wijchen sectie K nummer [nummer2] (hierna: perceel [nummer2] ) geleverd aan [eis.conv./ged.reconv.1] . In de akte staat vermeld dat het verkochte door de heer [betrokkene6] in eigendom is verkregen door toedeling door de overschrijving op 24 maart 1977 in deel [nummer 5] nummer 1 van een afschrift van een akte van ruilverkaveling van 24 maart 1977.
3.7.
De eigendomsrechten van de percelen [nummer1] en [nummer2] berusten bij meerdere blooteigenaren. Uit het Kadaster blijkt dat de eigendomsrechten als volgt zijn verdeeld:
Perceel [nummer1]
Naam
Aandeel in de eigendom
[betrokkene8]
¼
X (niet te traceren)
[eis.conv./ged.reconv.2]
¼
-
[betrokkene9]
1/8
X (niet te traceren)
[betrokkenen]
1/8
X (niet te traceren)
[betrokkenen]
1/8
X (niet te traceren)
[betrokkenen]
1/24
koopovereenkomst
[eis.conv./ged.reconv.2]
1/24
-
[eis.conv./ged.reconv.2]
3/320
-
[betrokkenen]
3/640
X (nog geen definitieve koopovereenkomst) erfgenaam is [ged.conv./eis.reconv.15]
[gedaagde partij 16]
3/640
Koopovereenkomst
[betrokkenen]
3/640
Koopovereenkomst
[betrokkenen]
3/640
Koopovereenkomst
[betrokkenen]
3/640
Koopovereenkomst
[eis.conv./ged.reconv.2]
1/240
-
[betrokkenen]
23/15840
Koopovereenkomst
[gedaagde partij 32]
23/15840
Koopovereenkomst
[betrokkenen]
1/792
Koopovereenkomst
[betrokkenen]
1/3840
Koopovereenkomst
[gedaagde partij 32]
1/3840
Koopovereenkomst
Perceel [nummer2]
Naam
Aandeel in de eigendom
[betrokkene8]
¼
X (niet te traceren)
[gedaagde partij 1]
¼
koopovereenkomst
[betrokkenen]
1/8
X (niet te traceren)
[betrokkenen]
1/8
X (niet te traceren)
[betrokkenen]
1/8
X (niet te traceren)
[betrokkenen]
1/24
koopovereenkomst
[eis.conv./ged.reconv.1]
1/24
-
[betrokkenen]
3/640
X (nog geen definitieve koopovereenkomst) erfgenaam is [ged.conv./eis.reconv.15]
[gedaagde partij 16]
3/640
koopovereenkomst
[betrokkenen]
3/640
koopovereenkomst
[betrokkenen]
3/640
koopovereenkomst
[betrokkenen]
3/640
koopovereenkomst
[gedaagde partij 1]
3/640
koopovereenkomst
[betrokkenen]
3/640
koopovereenkomst
[betrokkenen]
3/640
koopovereenkomst
[betrokkenen]
23/15840
koopovereenkomst
[gedaagde partij 32]
23/15840
koopovereenkomst
[betrokkenen]
1/792
koopovereenkomst
3.8.
[eis.conv./ged.reconv.1] en [eis.conv./ged.reconv.2] hebben de blooteigenaren of hun erfgenamen getraceerd, met uitzondering van (de erfgenamen van) de heer [betrokkene8] , de heer [betrokkenen] , de heer [betrokkenen] en mevrouw [betrokkene9] . [eis.conv./ged.reconv.1] en [eis.conv./ged.reconv.2] hebben de wel getraceerde eigenaren, gedaagden, een brief gezonden waarin zij een beroep hebben gedaan op de bepaling uit de erfpachtakte van 31 oktober 1911 (zoals weergegeven onder 2.1). Vervolgens hebben gedaagden hun deel van het eigendomsrecht voor een gering bedrag aan [eis.conv./ged.reconv.1] en [eis.conv./ged.reconv.2] verkocht. Alleen met [ged.conv./eis.reconv.15] , de erfgenaam van mevrouw [betrokkenen] , is geen koopovereenkomst gesloten.
3.9.
De erfverpachters hebben nooit canon geheven.
3.10.
Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling in dit geding op 28 juni 2021 hebben [eis.conv./ged.reconv.1] en [eis.conv./ged.reconv.2] met [ged.conv./eis.reconv.15] een voorwaardelijke koopovereenkomst gesloten.
4Het geschil
in conventie
4.1.
[eis.conv./ged.reconv.1] vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
voor recht verklaart dat [eis.conv./ged.reconv.1] het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats] , sectie K, nummer [nummer2] door gebruikmaking van de in de erfpachtakte van 31 oktober 1911 opgenomen koopoptie rechtsgeldig heeft gekocht van de overige blooteigenaren van het perceel [nummer2] ;
de overige blooteigenaren van het perceel [nummer2] en hun erfgenamen veroordeelt tot levering van de eigendomsrechten ten aanzien van het perceel [nummer2] ;
het te wijzen vonnis op grond van artikel 3:300 lid 2 BW in de plaats stelt van de notariële akte tot levering van het perceel kadastraal bekend gemeente Wijchen sectie K, nummer [nummer2] aan [eis.conv./ged.reconv.1] ;
bepaalt dat het vonnis genoemd onder 3 in tegenstelling tot artikel 3:301 lid 1 BW enkel hoeft te worden betekend aan de blooteigenaren en de erfgenamen van de blooteigenaren die in deze procedure zijn gedagvaard.
[eis.conv./ged.reconv.2] vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
voor recht verklaart dat [eis.conv./ged.reconv.2] het perceel kadastraal bekend gemeente Wijchen , sectie K, nummer [nummer1] door gebruikmaking van de in de erfpachtakte van 31 oktober 1911 opgenomen koopoptie rechtsgeldig heeft gekocht van de overige blooteigenaren van perceel [nummer1] ;
de overige blooteigenaren van perceel [nummer1] en hun erfgenamen veroordeelt tot levering van de eigendomsrechten ten aanzien van perceel [nummer1] ;
het te wijzen vonnis op grond van artikel 3:300 lid 2 BW in de plaats stelt van de notariële akte tot levering van het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats] sectie K, nummer [nummer1] aan [eis.conv./ged.reconv.2] ;
bepaalt dat het vonnis genoemd onder 3 in tegenstelling tot artikel 3:301 lid 1 BW enkel hoeft te worden betekend aan de blooteigenaren en de erfgenamen van de blooteigenaren die in deze procedure zijn gedagvaard.
4.2.
[eis.conv./ged.reconv.1] en [eis.conv./ged.reconv.2] wensen de eigendom van de percelen te verkrijgen, zodat het recht van erfpacht door vermenging tenietgaat (artikel 3:81 lid 2 onder e BW) en zij de percelen onbelast kunnen verkopen. [eis.conv./ged.reconv.1] en [eis.conv./ged.reconv.2] stellen dat het voor kopers moeilijk is om een recht van hypotheek te vestigen op een recht van erfpacht en dat hun percelen om die reden niet te verkopen zijn. [eis.conv./ged.reconv.1] en [eis.conv./ged.reconv.2] hebben aan hun vorderingen ten grondslag gelegd dat zij aan gedaagden hebben meegedeeld dat zij gebruikmaken van de koopoptie, zoals opgenomen in punt 6 van de akte van 31 oktober 1911. Alle getraceerde blooteigenaren, met uitzondering van [ged.conv./eis.reconv.15] , hebben een koopovereenkomst getekend. Er resteren vier blooteigenaren die ondanks uitgebreid onderzoek niet te traceren zijn, omdat hun geboortedata of andere gegevens niet bekend zijn. [eis.conv./ged.reconv.1] en [eis.conv./ged.reconv.2] verzoeken de rechtbank aan dit gebrek voorbij te gaan, gelet op hun belang bij verkrijging van de volledige eigendom.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in voorwaardelijke reconventie
4.4.
[ged.conv./eis.reconv.15] vordert voorwaardelijk dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
de vestigingsakte van het ten processe bedoelde erfpachtrecht aldus wijzigt dan wel de gevolgen van de in de desbetreffende akte opgenomen prijsvaststelling aldus verandert dat [eis.conv./ged.reconv.1] bij overdracht door [ged.conv./eis.reconv.15] van haar onverdeelde aandeel in het kadastrale perceel K [nummer2] aan [ged.conv./eis.reconv.15] € 2.300,00 als kooprijs zal voldoen en [eis.conv./ged.reconv.2] bij overdracht door [ged.conv./eis.reconv.15] van haar onverdeelde aandeel in het kadastrale perceel K [nummer1] aan [ged.conv./eis.reconv.15] € 1.750,00 als kooprijs zal voldoen;
[eis.conv./ged.reconv.1] en [eis.conv./ged.reconv.2] veroordeelt in de kosten van deze procedure te vermeerderen met de proceskosten ontstaan na deze procedure, te begroten op € 246,00, verhoogd tot € 328,00 in geval van betekening indien niet binnen 14 dagen na het vonnis aan de veroordeling is voldaan en vermeerderd met de wettelijke rente over deze bedragen gerekend vanaf 14 dagen na de dag waarop het vonnis zal zijn uitgesproken.
[ged.conv./eis.reconv.15] stelt een vordering in reconventie in voor het geval de rechtbank [eis.conv./ged.reconv.1] en [eis.conv./ged.reconv.2] ontvankelijk verklaart in hun vorderingen, hun vorderingen toewijst en het beroep van [ged.conv./eis.reconv.15] afwijst dat [eis.conv./ged.reconv.1] en [eis.conv./ged.reconv.2] voor de koop van het eigendomsaandeel van [ged.conv./eis.reconv.15] € 2.300,00 respectievelijk € 1.750,00 dienen te voldoen, waarbij zij zich beroept op de artikelen 6:248 lid 2 BW, 6:258 lid 1 BW en 5:97 BW.
4.5.
[eis.conv./ged.reconv.1] en [eis.conv./ged.reconv.2] voeren verweer.
4.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5De beoordeling
in conventie
De dagvaarding
5.1.
De vorderingen van [eis.conv./ged.reconv.1] en [eis.conv./ged.reconv.2] zien op de eigendom van de percelen [nummer1] en [nummer2] . Tussen de blooteigenaren bestaat een processueel ondeelbare rechtsverhouding, omdat de eigendomsverhouding hun allen aangaat. De beslissing over de vorderingen van [eis.conv./ged.reconv.1] en [eis.conv./ged.reconv.2] dient noodzakelijkwijs ten aanzien van alle blooteigenaren gezamenlijk hetzelfde te luiden. Dit betekent dat alle blooteigenaren hadden moeten worden gedagvaard. [eis.conv./ged.reconv.1] en [eis.conv./ged.reconv.2] hebben hieraan niet voldaan, nu vier blooteigenaren of hun respectievelijke erfgenamen, van wie de identiteit niet bekend is (hierna te noemen: de onbekende personen), niet zijn gedagvaard. De consequentie hiervan is dat [eis.conv./ged.reconv.1] en [eis.conv./ged.reconv.2] in beginsel niet-ontvankelijk in hun vordering moeten worden verklaard. [ged.conv./eis.reconv.15] heeft zich hierop beroepen door het inroepen van de exceptio plurium litis consortium.
5.2.
[eis.conv./ged.reconv.1] en [eis.conv./ged.reconv.2] hebben onderkend dat tussen de blooteigenaren een processueel ondeelbare rechtsverhouding bestaat en dat de onbekende personen hadden moeten worden gedagvaard, maar hebben gesteld dat in dit geval aan dat gebrek voorbij dient te worden gegaan. Zij hebben in dit verband aangevoerd dat het, ondanks uitvoerig erfgenamen-onderzoek, niet mogelijk is gebleken de identiteit van de onbekende personen te achterhalen. Een belangrijke oorzaak hiervoor is dat de geboortedatum en geboorteplaats alsmede de (eventuele) sterfdatum van de vier betreffende (toenmalige) blooteigenaren niet bekend is. Daardoor is niet te achterhalen wat hun (eventuele) huidige woonplaats is of wie, wanneer zij zijn overleden, hun erfgenamen zijn, zodat zij niet kunnen worden gedagvaard. Omdat onbekend is of de oorspronkelijke blooteigenaren thans zijn overleden, is het ook niet mogelijk om een vereffenaar te laten benoemen, aan wie de dagvaarding zou kunnen worden betekend.
5.3.
Uit de door hen in het geding gebracht stukken blijkt, dat [eis.conv./ged.reconv.1] en [eis.conv./ged.reconv.2] in samenwerking met onder meer een notariskantoor uitvoerige inspanningen hebben verricht om de erfgenamen van de blooteigenaren te achterhalen. Ten aanzien van een groot aantal van hen is dat gelukt. Ten aanzien van enkele blooteigenaren is het niet mogelijk geweest vast te stellen wie zij zijn en of zij nog in leven zijn, zoals blijkt uit de verklaring van 21 juli 2020 van een medewerkster van het notariskantoor, mevrouw [betrokkene10] . Naar het oordeel van de rechtbank hebben [eis.conv./ged.reconv.1] en [eis.conv./ged.reconv.2] hiermee genoegzaam onderbouwd dat het redelijkerwijs niet mogelijk is om de identiteit van de onbekende personen te achterhalen.
5.4.
Beoordeeld dient voorts te worden of van [eis.conv./ged.reconv.1] en [eis.conv./ged.reconv.2] nog had kunnen worden verlangd dat zij de onbekende personen openbaar hadden opgeroepen of dat hun moet worden opgedragen dat alsnog te doen. Openbare oproeping is voorgeschreven wanneer van een gedaagde geen woon- of verblijfsplaats bekend is (artikelen 54 e.v. Rv). De onderhavige situatie wijkt daarvan echter wezenlijk af omdat de identiteit van de op te roepen personen niet bekend is. De gegevens in de openbare oproeping zouden beperkt zijn tot de voornamen, doopnamen en familienamen van de vier (toenmalige) blooteigenaren, van wie moet worden aangenomen dat zij zelf en (een deel van) hun directe erfgenamen inmiddels zijn overleden, en de vermelding van de kadastrale gegevens van perceel [nummer1] en [nummer2] . De rechtbank acht het niet aannemelijk dat de onbekende personen zich in deze summiere informatie zullen herkennen. Daarbij wordt mede in aanmerking genomen dat de onbekende personen geen enkele betrokkenheid hebben getoond bij de blooteigendom van de percelen [nummer1] en [nummer2] , hoewel zij hiervan sinds de ruilverkaveling in 1977 op de hoogte kunnen zijn geweest, en dat er geen canon wordt geheven.
5.5.
Openbare oproeping is ook mogelijk bij houders van niet op naam gestelde aandelen (artikel 54 lid 2 Rv). Hun situatie kan echter evenmin met die van de onbekende personen worden gelijkgesteld. Dergelijke aandeelhouders zullen in de regel actieve bemoeienis hebben met de aandelen die zij bezitten, zodat mag worden aangenomen dat zij zich wel zullen herkennen wanneer die aandelen in een openbare oproep worden vermeld.
5.6.
Gezien het voorgaande en mede in aanmerking genomen dat ook in het algemeen aan openbare oproeping slechts in zeer beperkte mate gehoor wordt gegeven (vlg. de conclusie van 9 april 2019 van de AG, ECLI:NL:PHR:2019:484 onder 3.34), acht de rechtbank de kans zeer gering dat de onbekende personen aan openbare oproeping gehoor zouden hebben gegeven of zullen geven. In die situatie is de rechtbank van oordeel dat aan [eis.conv./ged.reconv.1] en [eis.conv./ged.reconv.2] niet de eis mag worden gesteld van oproeping van de onbekende personen in dit geding. Dit betekent dat [eis.conv./ged.reconv.1] en [eis.conv./ged.reconv.2] in hun eis kunnen worden ontvangen.
De vorderingen
5.7.
De vorderingen van [eis.conv./ged.reconv.1] en [eis.conv./ged.reconv.2] zijn gelijkluidend, met dien verstande dat de vorderingen van [eis.conv./ged.reconv.1] zien op perceel [nummer2] en die van [eis.conv./ged.reconv.2] op perceel [nummer1] . De vorderingen zullen daarom gezamenlijk worden behandeld.
1. Verklaring voor recht dat het perceel door gebruikmaking van de in de erfpachtakte van 31 oktober 1911 opgenomen koopoptie rechtsgeldig is gekocht van de overige blooteigenaren
5.8.
[eis.conv./ged.reconv.1] en [eis.conv./ged.reconv.2] hebben zich erop beroepen dat zij met alle gedaagden, behalve [ged.conv./eis.reconv.15] , een koopovereenkomst hebben gesloten met betrekking tot de blooteigendom van de percelen [nummer1] en [nummer2] . Met [ged.conv./eis.reconv.15] is tijdens de mondelinge behandeling een voorwaardelijke koopovereenkomst gesloten, zodat thans een koopovereenkomst bestaat met alle blooteigenaren, behalve de onbekende personen. [eis.conv./ged.reconv.1] en [eis.conv./ged.reconv.2] hebben zich op het standpunt gesteld dat dit in deze specifieke omstandigheden niet aan toewijzing van de vordering in de weg dient te staan.
5.9.
Voor toewijzing van de verlangde verklaring voor recht is in beginsel vereist dat met alle blooteigenaren een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Zoals hiervoor is overwogen, is het echter redelijkerwijs niet mogelijk om de identiteit van een deel van hen, de onbekende personen, te achterhalen. [eis.conv./ged.reconv.1] en [eis.conv./ged.reconv.2] , die zich op een koopoptie beroepen, stellen dat zij een koopovereenkomst tot stand zouden kunnen brengen door een enkele daartoe strekkende wilsverklaring (art. 6:219 lid 3 BW). Zij kunnen die wilsverklaring echter niet aan de onbekende personen richten. De rechtbank ziet zich gesteld voor de vraag of de vordering desondanks moet worden toegewezen.
5.10.
In de akte tot uitgifte van een recht van erfpacht van 31 oktober 1911, zoals hiervoor onder punt 3.1 is weergegeven, is een koopoptie opgenomen uit hoofde waarvan de erfpachter het recht heeft om het erfpachtsrecht van het gehele perceel, met een omvang van 50 are, te kopen voor een bedrag van (destijds) 450 gulden. Naar het oordeel van de rechtbank hebben [eis.conv./ged.reconv.1] en [eis.conv./ged.reconv.2] genoegzaam aangetoond dat de betreffende koopoptie ziet op het perceel waarvan de percelen [nummer1] en [nummer2] thans deel uitmaken. [ged.conv./eis.reconv.15] heeft aangevoerd dat de akte van 5 januari 1914 ziet op een ander perceel dan dat waarop de akte van 31 oktober 1911 met de koopoptie betrekking heeft, met andere woorden: dat de koopoptie niet zou zien op de percelen [nummer1] en [nummer2] . De rechtbank leidt uit de gegevens in de aktes af dat de akte van 5 januari 1914 verwijst naar de akte van 31 oktober 1911. Immers, de verkoper van het recht van erfpacht genoemd in de akte van 5 januari 1914 heeft dit recht verkregen door de overschrijving in deel [nummer4] /25 van de erfpachtakte die op 31 oktober 1911 is verleden voor notaris Roosenburg. De gegevens in de verwijzing stemmen overeen met de gegevens uit de akte waarnaar verwezen wordt. Dit oordeel wordt niet anders door het geringe verschil in aanduiding van de partijen, te weten dat de verkrijger in de akte van 31 oktober 1911 wordt aangeduid als de heer “ [betrokkene2] Gzn. Landbouwer, wonende te [plaats] ” en de verkoper in de akte van 5 januari 1914 als de heer “ [betrokkene2] , zich ook noemende [betrokkene2] , landbouwer, wonende te [plaats] ”. Dat de aanduidingen van de percelen van elkaar afwijken, is te verklaren uit het feit dat het recht van erfpacht op 31 oktober 1911 is gevestigd op een perceel van 50 are en de verkoop van het recht van erfpacht betrekking heeft op een gedeelte van dit perceel van in totaal 36 are. In de daarop volgende akten, zoals hiervoor vermeld onder 3.4, 3.5 en 3.6, wordt naar de akte van 5 januari 1914 verwezen. De rechtbank is daarom van oordeel dat de in 1911 verleende koopoptie op het gehele perceel, thans rust op de onderscheiden percelen zoals deze na splitsing en ruilverkaveling zijn ontstaan.
5.11.
Overwogen wordt dat de contractspartijen bij het sluiten van de koopovereenkomsten tussen [eis.conv./ged.reconv.1] en [eis.conv./ged.reconv.2] met gedaagden, behoudens [ged.conv./eis.reconv.15] , een symbolische koopprijs van (afgerond) € 1,00 voor perceel [nummer1] en (€ 1,00 + € 17,00 =) € 18,00 voor perceel [nummer2] zijn overeengekomen. Voorts geldt dat in dit geval sprake is van erfpacht die eeuwigdurend is en waarvoor door de erfverpachters geen canon wordt geheven. De erfverpachters hebben, hoewel zij in ieder geval sinds 1977 op de hoogte moeten zijn geweest van hun aandeel in de blooteigendom, geen enkele bemoeienis met perceel [nummer1] en [nummer2] getoond.
5.12.
De rechtbank acht in de gegeven omstandigheden voldoende grond aanwezig om de eis dat ook met de onbekende personen een koopovereenkomst tot stand is gekomen, niet te stellen. De identiteit van de onbekende personen kan niet worden achterhaald. Verder geldt dat met alle gedaagden een koopovereenkomst tot stand is gekomen, zij het met [ged.conv./eis.reconv.15] voorwaardelijk. De koopsom betreft een gering bedrag en ook overigens is het belang van de onbekende personen bij hun blooteigendom gering, nu er geen canon wordt geheven. Voorts hebben de blooteigenaren sinds decennia geen betrokkenheid met de percelen getoond. Naar het oordeel van de rechtbank dient in die omstandigheden te worden gekozen voor een praktijkgerichte oplossing, waardoor het voor [eis.conv./ged.reconv.1] en [eis.conv./ged.reconv.2] mogelijk is zich de gehele eigendom van perceel [nummer2] respectievelijk perceel [nummer1] te verwerven. Hierdoor kan de juridische situatie in overeenstemming worden gebracht met de feitelijke situatie, een doel dat bijvoorbeeld ook ten grondslag ligt aan verjaring (vgl. ECLI:NL:PHR:2009:BJ7836). Dit betekent dat de vordering strekkende tot een verklaring voor recht dat het perceel door gebruikmaking van de in de erfpachtakte van 31 oktober 1911 opgenomen koopoptie rechtsgeldig is gekocht van de overige blooteigenaren, zal worden toegewezen.
2. Veroordeling van de overige blooteigenaren tot levering van de eigendomsrechten
5.13.
De vordering strekkende tot levering van de eigendomsrechten op de percelen [nummer1] en [nummer2] kan slechts worden toegewezen, als komt vast te staan dat [eis.conv./ged.reconv.1] en [eis.conv./ged.reconv.2] deze van de overige blooteigenaren hebben gekocht. Nu, zoals hiervoor is overwogen, de onder 1 gevorderde verklaring voor recht zal worden toegewezen en daarmee vaststaat dat [eis.conv./ged.reconv.1] en [eis.conv./ged.reconv.2] de percelen rechtsgeldig hebben gekocht, kan in beginsel ook de vordering tot levering van de eigendomsrechten worden toegewezen. Een verkoper is immers gehouden het verkochte te leveren. Daar staat tegenover dat de koper de koopprijs dient te voldoen. Ten aanzien van de onbekende personen is over die koopprijs evenwel geen overeenstemming bereikt.
5.14.
[eis.conv./ged.reconv.1] en [eis.conv./ged.reconv.2] zijn met gedaagden, behoudens [ged.conv./eis.reconv.15] , een als symbolisch aan te merken koopprijs per perceel overeengekomen. Aangenomen mag worden dat dit een reële prijs is en dat met de onbekende personen, wanneer hun identiteit bekend was geweest, een koopprijs van gelijke of vergelijkbare hoogte zou zijn overeengekomen. Dat betekent dat wanneer de vordering om de eigendomsrechten te leveren zou worden toegewezen, de onbekende personen aanspraak zouden hebben op de betaling van een gering bedrag door zowel [eis.conv./ged.reconv.1] als [eis.conv./ged.reconv.2] . De rechtbank is van oordeel dat dit niet in de weg staat aan toewijzing van de vordering omdat het belang daarvoor te gering is. De overige blooteigenaren zullen daarom worden veroordeeld tot levering van de percelen [nummer1] en [nummer2] zoals gevorderd.
3. Vonnis in de plaats van de notariële akte tot levering
5.15.
[eis.conv./ged.reconv.1] en [eis.conv./ged.reconv.2] hebben verder nog gevorderd dat het in dit geschil te wijzen vonnis in de plaats wordt gesteld van de notariële akte tot levering, zoals bedoeld in artikel 3:300 lid 2 BW. Hiertegen is door [ged.conv./eis.reconv.15] , als enige verschenen gedaagde, geen separaat verweer gericht.
5.16.
Voorop staat dat artikel 3:300 lid 2 BW met terughoudendheid door de rechter dient te worden toegepast. De bepaling is bedoeld voor die situaties waarin één van partijen die gehouden is aan het opmaken van een akte medewerking te verlenen, weigert of niet in staat is om die medewerking te verlenen. In het onderhavige geval is sprake van 32 gedaagden die hun medewerking aan het opmaken van de leveringsakte dienen te verlenen. Voorts is nog sprake van vier blooteigenaren, of hun erfgenamen, van wie de identiteit onbekend en niet te achterhalen is. De rechtbank is van oordeel dat in deze situatie toepassing van artikel 3:300 lid 2 BW in de rede ligt en zal de vordering daarom toewijzen.
4. Betekening van het vonnis
5.17.
[eis.conv./ged.reconv.1] en [eis.conv./ged.reconv.2] vorderen dat het in dit geding te wijzen vonnis alleen behoeft te worden betekend aan gedaagden en niet aan de onbekende personen. Ook tegen deze vordering is door [ged.conv./eis.reconv.15] geen verweer gevoerd.
5.18.
De rechtbank heeft reeds geoordeeld, zoals weergegeven onder rechtsoverweging 5.6, dat in de specifieke omstandigheden van dit geval niet aan [eis.conv./ged.reconv.1] en [eis.conv./ged.reconv.2] de eis kan worden opgelegd dat de dagvaarding waarmee dit geding is ingeleid, aan de onbekende personen wordt betekend. Naar het oordeel van de rechtbank leiden die omstandigheden er eveneens toe dat betekening van het vonnis aan de onbekende personen niet van [eis.conv./ged.reconv.1] en [eis.conv./ged.reconv.2] kan worden verlangd. De vordering zal daarom worden toegewezen.
De positie van [ged.conv./eis.reconv.15]
5.19.
Aan het voorgaande is ten grondslag gelegd dat ook met [ged.conv./eis.reconv.15] een koopovereenkomst is gesloten. Dit betreft echter een voorwaardelijke koopovereenkomst. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling op 29 juni 2021 heeft [ged.conv./eis.reconv.15] zich bereid verklaard om tot verkoop van de blooteigendom over te gaan, onder de voorwaarde dat de rechtbank eisers ontvankelijk verklaart en de vordering toewijst. Zoals uit het vorenstaande volgt, is de rechtbank voornemens daartoe over te gaan, waarmee aan de voorwaarde zal zijn voldaan. Nu thans nog geen onvoorwaardelijke koopovereenkomst tot stand is gekomen, zal [ged.conv./eis.reconv.15] in de gelegenheid worden gesteld om zich over de totstandkoming van een dergelijke overeenkomst uit te laten. In afwachting daarvan zal iedere beslissing worden aangehouden.
Niet-verschenen gedaagden
5.20.
Ten aanzien van de niet-verschenen gedaagden wordt iedere beslissing aangehouden.
in reconventie
5.21.
De voorwaardelijke vordering van [ged.conv./eis.reconv.15] in reconventie ziet op wijziging van de prijsstelling bij overdracht van haar onverdeelde aandeel door [ged.conv./eis.reconv.15] aan [eis.conv./ged.reconv.1] respectievelijk [eis.conv./ged.reconv.2] . Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling op 29 juni 2021 hebben partijen over de toepasselijke koopsommen voorwaardelijk overeenstemming bereikt.
5.22.
[ged.conv./eis.reconv.15] zal in de gelegenheid worden gesteld om zich bij akte uit te laten over de ondertekening van de koopovereenkomst en intrekking van haar voorwaardelijke eis in reconventie, als besproken tijdens de mondelinge behandeling.
6De beslissing
De rechtbank
in conventie en in reconventie
6.1.
bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 27 oktober 2021 voor het nemen van een akte door [ged.conv./eis.reconv.15] over hetgeen is vermeld onder 5.19 en 5.22, waarna [eis.conv./ged.reconv.1] en [eis.conv./ged.reconv.2] op de rol van vier weken daarna een antwoordakte kunnen nemen,
6.2.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.L. Braaksma en in het openbaar uitgesproken op 6 oktober 2021. | Link naar deze uitspraak
|
| | |
|
|
