|
|
|
| ECLI:NL:GHSHE:2018:97 | | | | | Datum uitspraak | : | 09-01-2018 | | Datum gepubliceerd | : | 12-01-2018 | | Instantie | : | Gerechtshof 's-Hertogenbosch | | Zaaknummers | : | 200.195.527_01 | | Rechtsgebied | : | Civiel recht | | Indicatie | : | Geschil tussen beheerder recreatie park en bewoners/eigenaren omtrent jaarlijkse lasten voor onderhoud en infrastructuur en andere kosten. Hof gelast een meervoudige comparitie. | | Trefwoorden | : | boomopstanden | | | omzetbelasting | | | onderhoudsverplichtingen | | | perceel | | | wettelijke rente | | | | Uitspraak | GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer 200.195.527/01
arrest van 9 januari 2018
in de zaak van
1 [de vennootschap 1] .,gevestigd te [vestigingsplaats] ,
2. [de vennootschap 2],gevestigd te [vestigingsplaats] ,
3. [de vennootschap 3]gevestigd te [vestigingsplaats] ,
appellanten in principaal hoger beroep,
geïntimeerden in incidenteel hoger beroep,
hierna gezamenlijk aan te duiden als [appellante c.s.] en ieder afzonderlijk als [appellante sub 1] , [appellante sub 2] en [appellante sub 3] ,
advocaat: mr. N. de Bruijn te Eindhoven,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde in principaal hoger beroep,
appellant in incidenteel hoger beroep,
hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,
advocaat: mr. L.G.M. Delahaije te Breda,
als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 13 september 2016 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Tilburg onder zaaknummer 4248975 CV EXPL 15-4923 gewezen vonnis van 30 maart 2016.
5Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenarrest van 13 september 2016 waarbij het hof een comparitie na aanbrengen heeft gelast (die vervolgens echter niet heeft plaatsgevonden);
de memorie van grieven van 13 december 2016 met producties;
de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep van 21 februari 2017 met producties;
de ambtshalve verleende akte niet dienen ten aanzien van de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
6. De beoordeling
in principaal en incidenteel hoger beroep
6.1.1.
Het gaat in deze zaak om het volgende.
6.1.2.
[het park] (hierna: het park) is een park in [plaats] met daarop een bungalowpark en chaletpark en daarnaast een camping.
6.1.3.
In 2006 is [appellante sub 2] (toen nog [B.V.] B.V. genaamd) eigenaresse geworden van – kort gezegd – het park. Daarna heeft [appellante sub 3] alle gronden van het park in bloot eigendom verkregen van [appellante sub 2] onder voorbehoud van een erfpachtrecht ten behoeve van [appellante sub 2] . Het beheer van het park is vanaf dat moment door de v.o.f. [v.o.f.] verricht. Vanaf 2008 heeft [appellante sub 1] deze beheerstaak overgenomen.
De bewoners van het park betalen parklasten voor, kort gezegd, het onderhoud van het park en de instandhouding van de infrastructuur op/in het park.
6.1.4.
[geïntimeerde] heeft op 19 mei 2006 een perceel grond ( [adres 1] ) op het park gekocht, dat op 4 juli 2006 aan hem is geleverd. Op 1 februari 2007 heeft [geïntimeerde] nog een perceel grond op het park gekocht ( [adres 2] ), dat op 31 januari 2007 aan hem is geleverd. [geïntimeerde] woont in een chalet op een van deze percelen.
6.1.5.
In verband met de koop van beide percelen heeft [geïntimeerde] op 19 mei 2006 respectievelijk 1 februari 2007 een overeenkomst met betrekking tot parklasten [het park] (hierna: de parklastenovereenkomst) gesloten met [B.V.] B.V. (hof: later [appellante sub 2] genaamd; rov. 6.1.3). [geïntimeerde] wordt daarin aangeduid als “eigenaar”, [B.V.] als “beheerder”. De parklastenovereenkomst vermeldt onder meer:
“ DEFINITIES
beheerder:
[B.V.] B.V. voornoemd of (een) nader door haar aan te wijzen derde(n);
“ [het park] ”:
het [het park] (…) bestaande uit een park met daarin onder meer gelegen recreatiebungalows, chalets, kavels bestemd voor de plaatsing van chalets en bouwkavels bestemd voor de bouw van recreatiebungalows en centrale voorzieningen;
parklasten:
De vergoeding die door de eigenaar aan de beheerder moet worden voldaan in verband met de door de beheerder te verrichten werkzaamheden en instandhouding van de gemeenschappelijke voorzieningen;
(…)
ARTIKEL 1: TAAK BEHEERDER
(…)
b. (recreatieve) instandhouding van de aanwezige centrale voorzieningen op [het park] ;
c. (recreatieve) instandhouding en onderhoud van de algemene terreinen en de zich daarin/daarop bevindende infrastructurele voorzieningen (…), te weten:
1. het grasmaaien van de grasvelden indien dit noodzakelijk is;
2. het snoeien van boomopstanden en struiken indien dit noodzakelijk is;
3. het schoonhouden van sloten en wateren welke onderdeel zijn van het park;
4. het verrichten van onderhoud aan de semi-verharde wegen, welke toegankelijk zijn voor auto’s een en ander ter beoordeling van beheerder;
5. het zonodig vervangen en repareren van de terreinverlichting en anderzijds
openbare voorzieningen;
6. het onderhoud van de infrastructuur, zoals leidingen, kabels en riolering,
een en ander ter beoordeling van beheerder.
(…)
ARTIKEL 3: PARKLASTEN
3. 1 De eigenaar verplicht zich jegens de beheerder een bedrag van zevenhonderd vijftig euro (€ 750,-) exclusief omzetbelasting per kavel te voldoen aan de beheerder voor de tenuitvoerlegging van het takenpakket zoals bedoeld in artikel 1.
3. 2 De vergoeding zoals genoemd in artikel 3.1 en de hierover verschuldigde omzetbelasting zal jaarlijks bij vooruitbetaling (…) worden voldaan en wel uiterlijk op 1 januari van het betreffende jaar. (…)
3. 3 De in artikel 3.1 genoemde vergoeding zal (automatisch en dus zonder dat daarvoor aanzegging nodig is) jaarlijks per 1 januari, voor het eerst per 1 januari 2007, worden herzien aan de hand van de Consumentenprijsindexcijfers (…). Alle huishoudens, op basis van 2005 is 100, (…), en wel door telkens de tot de datum van aanpassing geldende vergoeding te vermenigvuldigen met een breukgetal, waarvan de teller is het prijsindexcijfer, geldende voor het laatst verstreken kalenderjaar vóór de datum van ingang van de aangepaste vergoeding, en de noemer is het jaarprijsindexcijfer, geldende voor het aan dat laatst verstreken kalenderjaar voorafgegane kalenderjaar.
Het alsdan tot stand gekomen bedrag zal jaarlijks, zonder goedkeuring van de eigenaar, met maximaal 5% van de laatst in rekening gebrachte parklasten, voor onvoorziene kosten en/of prijsstijgingen, kunnen worden verhoogd. Mochten onvoorziene kosten of prijsstijgingen leiden tot een gewenste aanpassing van de parklasten met meer dan 5%, dan dient de voorgestane wijziging goedgekeurd te worden door vijfenzeventig procent (…) van de eigenaren van de door beheerder verkochte kavels (…). Zolang deze goedkeuring niet is verleend, zal de beheerder de verhoging boven voormelde maximale 5% niet mogen doorvoeren.
(…)
3. 5 In de vergoeding zoals genoemd in artikel 3.1 zijn niet begrepen:
- kosten van gas, water, electra
- toeristenbelasting
- rioolrechten, afvalstoffenheffing, zuiveringslasten;
- omroep bijdrage en kosten C.A.I.
Voornoemde kosten worden afzonderlijk door de beheerder dan wel door de
betrokken overheidsinstanties aan de eigenaar doorberekend.
3. 6 Vergoeding van de kosten zoals genoemd in artikel 3.5 die door de beheerder worden doorberekend, geschiedt op basis van een voorschotnota (…). Jaarlijks zal een verrekening door beheerder worden uitgevoerd op basis van de werkelijke kosten. (…)
(…)
3. 9 Ingeval van niet of niet tijdige betaling van de in artikel 3.1 genoemde vergoeding of enig ander uit hoofde van onderhavige overeenkomst door de eigenaar te betalen bedrag, is de eigenaar na in gebreke te zijn gesteld met inachtneming van een periode van acht dagen in verzuim. (…).
(…)
ARTIKEL 5: HUISHOUDELIJK REGLEMENT (…)
5. 1 De eigenaar onderwerpt zich aan het eventueel door beheerder vast te stellen huishoudelijk reglement, dat jaarlijks door genoemde beheerder kan worden bijgesteld.
5. 2 Het hiervoor gemelde huishoudelijk reglement maakt integraal deel uit van deze overeenkomst (…)
ARTIKEL 6: RECRON VOORWAARDEN
Op deze overeenkomst zijn de Recron-Voorwaarden van toepassing, welke aan de eigenaar ter hand zijn gesteld.
6.1.6.
Het hiervoor genoemde huishoudelijk reglement vermeldt onder meer:
“Artikel 2
(…)
3. Het is een eigenaar niet toegestaan de recreatie-eenheid, zonder schriftelijke toestemming van de beheerder in gebruik te geven of voor de verhuur aan te bieden.
Aan de te verlenen toestemming kan de beheerder voorwaarden stellen. Het is de beheerder toegestaan de kavels die aan hem of aan hem gelieerde ondernemingen in eigendom toebehoren te verhuren.
(…)
HUISHOUDELIJK AFVAL
Artikel 8
1. Huisvuil dient verpakt in gesloten plastic zakken in de daartoe bestemde container(s) te worden gestort.
2. Het storten van grofvuil mag niet in de huisvuilcontainers plaatsvinden, doch dient op eigen kosten te worden afgevoerd binnen het park.
3. Tuinafval alsmede chemisch afval mag niet in de huisvuilcontainers gestort worden. (…)”
6.1.7.
[geïntimeerde] heeft een aantal facturen van Park (uit de periode november 2013 tot en met mei 2015) onbetaald gelaten, ook na tot betaling van de openstaande bedragen te zijn aangemaand. Bij die facturen zijn (onder meer) parklasten, kosten elektra- en waterverbruik, kosten afkoop bezoek, C.A.I., Videma en kosten afvalverwerking in rekening gebracht.
6.1.8.
In opdracht van [appellante c.s.] heeft de heer [medewerker van Advies] (hierna: [medewerker van Advies] ) van [Advies] op 28 januari 2013 advies uitgebracht over de verschillende kosten die [appellante sub 1] aan de bewoners in rekening brengt.
6.1.9.
Een aantal bewoners van het park heeft zich verenigd in Belangenvereniging [het park] (hierna: de Belangenvereniging). De Belangenvereniging en een aantal individuele bewoners van het park hebben geprocedeerd tegen [appellante c.s.] . Zij hebben onder meer een aantal verklaringen voor recht gevorderd die betrekking hebben op de kosten die [appellante c.s.] aan de bewoners in rekening brengt. In reconventie heeft [appellante c.s.] van de individuele bewoners in die procedure (niet zijnde [geïntimeerde] ) betaling van achterstallige servicekosten/parklasten gevorderd. De rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, heeft bij vonnis van 22 oktober 2014 vrijwel alle vorderingen van de Belangenvereniging en de individuele bewoners afgewezen. In reconventie heeft de rechtbank de vorderingen van [appellante c.s.] tegen een aantal individuele bewoners toegewezen.
De Belangenvereniging heeft tegen dat vonnis hoger beroep ingesteld. Zij heeft daarbij haar eis vermeerderd en naast toewijzing alsnog van haar oorspronkelijke vorderingen, onder meer gevorderd dat het [appellante c.s.] niet is toegestaan het bungalow en chalet park als verhuurpark te gebruiken en veroordeling van [appellante c.s.] tot het verrichten van achterstallig onderhoud.
Bij arrest van 15 november 2016 (zaaknummer 200.173.091/01) heeft dit hof het vonnis van de rechtbank van 22 oktober 2014 vernietigd voor zover in conventie tussen de Belangenvereniging en [appellante c.s.] gewezen (en behoudens een veroordeling van [appellante sub 2] met betrekking tot [naam] ). Het hof heeft opnieuw recht gedaan en aldus een aantal door de Belangenvereniging gevorderde verklaringen voor recht toegewezen (met betrekking tot verhuur door de bewoners/eigenaren, toeslagen voor honden en logees en toeristenbelasting en de afsluiting door [appellante c.s.] van water/elektra) en alle overige vorderingen van de Belangenvereniging afgewezen. Het is het hof ambtshalve bekend dat tegen dit arrest geen cassatie is ingesteld.
[geïntimeerde] stelt dat hij geen partij in die procedure is geweest.
De procedure bij de kantonrechter
6.2.1.
In de onderhavige procedure vordert [appellante c.s.] veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling aan [appellante sub 1] , althans [appellante sub 2] en/of [appellante sub 3] , van een bedrag van € 2.154,25, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van het intreden van het verzuim (per factuur vijftien dagen na factuurdatum), althans vanaf de dag van dagvaarding en met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten, inclusief de nakosten.
6.2.2.
Aan deze vordering heeft [appellante c.s.] , kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.
[geïntimeerde] is achterstallige parklasten en bijkomende kosten verschuldigd. De desbetreffende vorderingen heeft [appellante c.s.] gecedeerd aan [appellante sub 1] . [appellante sub 1] verricht sinds 2008 de facturatie, primair als nieuwe contractspartij van de bewoners door contractsoverneming, subsidiair als cessionaris. Daarom is primair betaling aan [appellante sub 1] gevorderd. Voor het geval de vorderingen jegens [appellante sub 1] zouden worden afgewezen, treden ook [appellante sub 2] en [appellante sub 3] als eisende partijen op, aangezien ook zij als contractant/erfverpachter van [geïntimeerde] bevoegd zijn de vorderingen in te stellen, aldus [appellante c.s.] .
6.2.3.
[geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.
6.2.4.
In het bestreden eindvonnis van 30 maart 2016 heeft de kantonrechter [geïntimeerde] veroordeeld tot betaling aan [appellante c.s.] van een bedrag van € 995,20 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van het intreden van verzuim (telkens per factuur 15 dagen na factuurdatum). [geïntimeerde] werd in de proceskosten veroordeeld. De overige vorderingen van [appellante c.s.] werden afgewezen. Het vonnis werd uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
De kantonrechter oordeelde daartoe, samengevat, als volgt. Wat betreft de verbruikslasten in verband met gas, elektra en water verwees de kantonrechter naar de oordelen van de rechtbank op die punten in de eerder door de Belangenvereniging tegen [appellante c.s.] gevoerde procedure (rov. 6.1.9), welke oordelen de kantonrechter overnam. De kantonrechter verwierp daarom het verweer van [geïntimeerde] inzake de kosten van water (3.5).
De kantonrechter achtte het verweer van [geïntimeerde] met betrekking tot het C.A.I.-systeem onvoldoende onderbouwd (3.6).
Het verweer dat [appellante c.s.] de parklasten met twee facturen van 4 november 2014 ten onrechte dubbel in rekening heeft gebracht werd door de kantonrechter bij gebreke van een betwisting door [appellante c.s.] gehonoreerd. Volgens de kantonrechter diende de vordering van [appellante c.s.] daarom met een bedrag van € 1.049,05 te worden verminderd (3.7). Ook met een bedrag van € 110,-- omdat [geïntimeerde] dat bedrag nog na dagvaarding heeft betaald en [appellante c.s.] dat heeft erkend (3.9).
Het beroep van [geïntimeerde] op opschorting wegens achterstallig onderhoud werd door de kantonrechter verworpen op de grond dat [geïntimeerde] dat verweer pas bij conclusie van dupliek heeft gevoerd en [appellante c.s.] daar niet meer op heeft kunnen reageren (3.8).
Hoger beroep
6.3.1.
De door het hof gelaste comparitie na aanbrengen heeft niet plaatsgevonden.
6.3.2.
[appellante c.s.] heeft in hoger beroep geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis voor zover daarbij haar vordering boven het bedrag van € 995,20 is afgewezen en tot veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling aan [appellante c.s.] van een bedrag van
€ 2.154,25, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van het intreden van het verzuim (per factuur vijftien dagen na factuurdatum), althans vanaf de dag van dagvaarding in eerste aanleg en met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties, inclusief de nakosten.
[appellante c.s.] heeft één grief aangevoerd, waarmee zij betoogt dat zij terecht dubbele parklasten in rekening heeft gebracht, aangezien [geïntimeerde] twee percelen op het park heeft.
6.3.3.
[geïntimeerde] heeft in incidenteel hoger beroep acht grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis, tot afwijzing van de vorderingen van [appellante c.s.] , tot veroordeling van [appellante c.s.] tot terugbetaling van al hetgeen [geïntimeerde] uit hoofde van het bestreden vonnis aan [appellante c.s.] heeft betaald en met veroordeling van [appellante c.s.] in de kosten van beide instanties, een en ander uitvoerbaar bij voorraad.
Met de grieven voert [geïntimeerde] , samengevat, aan dat de kantonrechter uit is gegaan van andere parklastenovereenkomsten dan die welke tussen [appellante c.s.] en [geïntimeerde] gelden, ten onrechte aansluiting heeft gezocht bij het vonnis van de rechtbank van 22 oktober 2014 (rov. 6.1.9) en op onjuiste gronden de verweren van [geïntimeerde] met betrekking tot diverse in rekening gebrachte bijdragen en opschorting in verband met het niet nakomen door [appellante c.s.] van haar onderhoudsverplichtingen heeft verworpen. Verder heeft [geïntimeerde] betoogd dat hij enkel parklasten is verschuldigd voor voorzieningen die er op 19 mei 2006 respectievelijk 1 februari 2007 waren, dat hij al jarenlang te veel aan [appellante c.s.] heeft betaald en daarom mag verrekenen, dat [appellante c.s.] ten onrechte niet enkel de werkelijke kosten van gas, water en licht en van afvalverwerking doorbelast en dat er geen grondslag is voor het in rekening brengen van kosten “afkoop bezoek” noch voor een C.A.I. of een Videma-bijdrage. Volgens [geïntimeerde] is het aan [appellante c.s.] om inzicht te geven in de werkelijke kosten van de nutsvoorzieningen. Ten slotte stelt hij dat [appellante c.s.] met haar vordering in hoger beroep ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het door [geïntimeerde] na dagvaarding betaalde bedrag van € 110,--.
6.3.4.
[geïntimeerde] heeft voorafgaande aan zijn incidentele grieven enige contractuele relatie met [appellante c.s.] en enig belang van [appellante c.s.] bij haar vordering betwist (mva/mvg 2). Het hof begrijpt dit als nog een – zij het ongenummerde – incidentele grief tegen het bestreden vonnis. Naar het oordeel van het hof is dat ook voor [appellante c.s.] voldoende kenbaar geweest. Dat [appellante c.s.] er niet op heeft gereageerd komt voor haar rekening en risico. Zij is in de gelegenheid gesteld om in het incidentele hoger beroep te reageren, maar zij heeft die gelegenheid niet benut.
De grief slaagt gedeeltelijk. Daartoe oordeelt het hof als volgt. Het hof merkt op dat [appellante c.s.] niet erg helder is in het onderscheid tussen de verschillende hoedanigheden van [appellante sub 1] , [appellante sub 2] en [appellante sub 3] . Niettemin concludeert het hof op grond van de overgelegde stukken en de stellingen van partijen dat [appellante sub 1] de partij is aan wie het vorderingsrecht met betrekking tot de openstaande facturen toekomt. Zo blijkt uit de tussen partijen geldende parklastenovereenkomst dat de vergoedingen moeten worden voldaan aan “de beheerder” en dat “de beheerder” [B.V.] (later [appellante sub 2] ) “of (een) nader door haar aan te wijzen derde(n)” is en heeft [geïntimeerde] niet, althans onvoldoende gemotiveerd betwist dat het [appellante sub 1] is die het beheer uitoefent en de parklasten en andere (verbruiks)kosten int. Evenmin heeft [geïntimeerde] de cessie aan [appellante sub 1] betwist, althans heeft hij die onvoldoende gemotiveerd betwist.
Voor zover [appellante c.s.] bedoelt te betogen dat primair [appellante sub 1] de vorderingen instelt en subsidiair [appellante sub 3] en [appellante sub 2] , volgt het hof [appellante c.s.] daarin niet. Naast [appellante sub 1] hebben ook [appellante sub 3] en [appellante sub 2] de vorderingen ingesteld en daaraan doet niet af dat in het petitum van de inleidende dagvaarding primair betaling aan [appellante sub 1] , subsidiair aan [appellante sub 3] en [appellante sub 2] wordt gevorderd. Dat is immers iets anders.
Deze ongenummerde grief slaagt dus in zoverre dat de vorderingen van [appellante sub 3] en [appellante sub 2] zullen worden afgewezen, omdat een deugdelijke grondslag daarvoor ontbreekt. In het hierna volgende zal het hof enkel [appellante sub 1] vermelden.
Andere zaak tussen [appellante c.s.] en eigenaren/bewoners bij dit hof aanhangig
6.3.5.
Bij dit hof is een andere zaak tussen [appellante c.s.] en eigenaars/bewoners van een perceel op het park aanhangig, waarin vergelijkbare en deels dezelfde geschilpunten spelen. De zaak is bij het hof bekend onder nummer 200.194.533/01. Bij tussenarrest van 5 december 2017 heeft het hof in die zaak een meervoudige comparitie van partijen gelast teneinde nadere inlichtingen te verkrijgen en te onderzoeken of partijen hun geschil kunnen beëindigen door middel van een minnelijke regeling. In genoemd tussenarrest heeft het hof tevens een aantal eindbeslissingen genomen, die ook voor deze zaak relevant kunnen zijn. Samengevat houden deze beslissingen het volgende in:
- indien [appellante sub 1] in haar onderhoudsverplichtingen tekort schiet mogen parkbewoners in beginsel hun verplichtingen tot betaling van in rekening gebrachte parklasten (gedeeltelijk) opschorten, als prikkel tot nakoming door [appellante sub 1] van haar onderhoudsverplichtingen;
- het park is een recreatiepark. De positie van de bewoners is niet te vergelijken met die van de gewone consument in een woonwijk. Wel mogen de bewoners er op grond van de parklastenovereenkomst van uitgaan dat de in artikel 3.5 genoemde kosten (gas, water, elektra, toeristenbelasting, rioolrechten, afvalstoffenheffing, zuiveringslasten, omroepbijdrage en kosten C.A.I.) afzonderlijk door de beheerder dan wel door de betrokken overheidsinstanties aan de eigenaar worden doorberekend en dat de beheerder jaarlijks een verrekening zal uitvoeren op basis van werkelijke kosten. Daaruit mogen de bewoners opmaken dat de beheerder deze kosten niet verhoogt met een winstopslag. [appellante sub 1] is gehouden op deugdelijke wijze inzichtelijk te maken wat die werkelijke kosten zijn en hoe ze zijn opgebouwd. In dit verband kan een (boeken)onderzoek door een deskundige noodzakelijk worden;
- bewoners mogen er van uitgaan dat kosten die verband houden met het onderhoud van de algemene terreinen en de instandhouding van de infrastructuur uit de parklasten betaald worden. Indien sprake is van onvoorziene kosten die nopen tot aanpassing van de hoogte van de parklasten is daarvoor instemming van 75% van de eigenaren van de door de beheerder verkochte kavels nodig. Dat is voor [geïntimeerde] in zoverre anders omdat bij een verhoging van tot maximaal 5% die instemming krachtens de met hem gesloten overeenkomst niet nodig is (zie artikel 3.3). Het staat [appellante sub 1] echter ook volgens deze overeenkomst niet vrij dergelijke kosten zonder de vereiste instemming als verbruikskosten apart in rekening te brengen. Op zichzelf genomen kunnen het kosten zijn die terecht over de bewoners worden omgeslagen en zou dat ook langs de weg van het in rekening brengen van (extra) verbruikskosten kunnen, maar dan wel met genoemde instemming van 75% van de eigenaren;
- [appellante sub 1] moet inzichtelijk maken dat en waarom in rekening gebracht vast recht water, gas en elektra onder de in 3.5 van de parklastenovereenkomst genoemde kosten valt en niet onder het onderhoud en de infrastructuur waarvoor via de parklasten betaald wordt. Ook wenst het hof nadere informatie omtrent de rioolheffing, de kosten afvalverwerking en de kosten van water;
- de kosten C.A.I. staan vermeld in artikel 3.5 van de parklastenovereenkomst. Het zijn dus kosten die de beheerder mag doorberekenen. Van een verweer inhoudende dat geen signaal wordt afgenomen omdat de kwaliteit gebrekkig is draagt de bewoner de bewijslast;
- wat de Videma kosten betreft dient [appellante sub 1] inzichtelijk te maken dat en op welke wijze zij op dit punt belast wordt. Indien zij voor één, ongespecificeerd bedrag wordt belast en dat over alle eigenaren/bewoners omslaat, dient zij te onderbouwen dat zij die kosten terecht ook aan eigenaren/bewoners in rekening brengt die hun bungalow of chalet niet verhuren aan derden.
Deze zaak
6.3.6.
In deze zaak is evenals in de hiervoor aangehaalde zaak in dit stadium een eindoordeel nog niet te geven. Anders dan [appellante sub 1] lijkt te hebben verondersteld, wordt dat niet anders door het arrest van dit hof dat in de door de Belangenvereniging tegen [appellante c.s.] aangespannen procedure is gegeven, welk arrest inmiddels in kracht van gewijsde is gegaan. Om te beginnen bindt die uitspraak [geïntimeerde] niet, nu er van uit moet worden gegaan dat hij geen partij was in die procedure. Daar komt bij dat niet alle vorderingen en grondslagen hetzelfde zijn. Ten slotte is van belang dat in bedoelde procedure de Belangenvereniging de eisende partij was. Dat is een heel ander vertrekpunt dan in deze zaak, waarin [appellante sub 1] betaling van haar openstaande facturen vordert. [appellante sub 1] heeft dus de stelplicht en bewijslast ter zake van de verschuldigdheid van de gevorderde bedragen. Voor zover [geïntimeerde] de verschuldigdheid van die gefactureerde bedragen betwist, is dat een betwisting van de grondslag van de vordering en is het aan [appellante sub 1] om aan te tonen dat zij terecht betaling vordert van die bedragen. Voor zover [geïntimeerde] aanvoert dat [appellante sub 1] toerekenbaar tekort is geschoten in haar onderhoudsverplichtingen en dat hij zich daarom beroept op opschorting ligt de stelplicht en bewijslast bij hem.
6.3.7.
Over en weer is dus een nadere onderbouwing c.q. bewijslevering nodig. Het komt het hof praktisch voor om, in plaats van nu bij tussenarrest over en weer bewijsopdrachten te geven en/of een deskundigenonderzoek te gelasten, evenals in de andere zaak een meervoudige comparitie te gelasten waarop nadere inlichtingen (onder meer omtrent de door [appellante sub 1] in rekening gebrachte kosten) kunnen worden verschaft, verschillende partijen verdeeld houdende kwesties besproken kunnen worden en de mogelijkheden voor een andere afdoening worden onderzocht. Het hof denkt daarbij aan een regeling in der minne of mediation. Het hof neemt daarbij in aanmerking:
- dat partijen ook in de toekomst met elkaar te maken hebben;
- er nog een of meer zaken tussen [appellante c.s.] en bewoners aanhangig zijn;
- voor [appellante c.s.] van belang kan zijn dat toekomstige procedures over dezelfde onderwerpen zoveel mogelijk worden voorkomen;
- voor [geïntimeerde] de financiële consequenties van het verliezen van deze procedure (te) groot zouden kunnen zijn;
- en ten slotte de dreigende discrepantie tussen het gevorderde bedrag en de kosten van verdere procesvoering en van deskundigenonderzoek en andere bewijsvoering.
6.3.8.
De comparitie zal worden gepland aansluitend aan de comparitie in de aangehaalde zaak (200.194.533/01), of, indien alle partijen daarmee instemmen, tegelijk met de comparitie in die zaak.
6.3.9
Uiterlijk twee weken voorafgaande aan de comparitie dient [appellante sub 1] het hof en de advocaat van [geïntimeerde] te voorzien van:
- een overzicht van de werkelijke kosten van in ieder geval gas, water, elektra, afvalverwerking, C.A.I. die zij heeft doorbelast aan [geïntimeerde] met toelichting hoe die zijn opgebouwd;
- een overzicht van onvoorziene kosten die het onderhoud en de infrastructuur betreffen en die niet uit de betaalde parklasten betaald kunnen worden met een toelichting waarom die kosten onvoorzien waren en waarom ze niet uit de parklasten betaald kunnen worden;
- een overzicht van in rekening gebrachte kosten die niet het onderhoud en de infrastructuur betreffen en bovendien niet vallen onder de in artikel 3.5 parklastenovereenkomst genoemde kosten met daarbij de grondslag waarop deze kosten in rekening worden gebracht;
- een overzicht van de in rekening gebrachte afvalverwerking, kosten gas, water, elektra met een gespecificeerde toelichting hoe die bedragen tot stand zijn gekomen;
- een toelichting hoe en of het vast recht voor gas voor en na de overname door OK-gas in rekening is gebracht;
- een overzicht van de aan [appellante sub 1] in rekening gebrachte Videma-bijdrage en de wijze waarop [appellante sub 1] die bijdrage doorbelast aan welke bewoners;
waarbij deze overzichten steeds helder en deugdelijk onderbouwd zijn. Een ongeordend pak facturen volstaat niet.
6.3.10.
Naast de hiervoor genoemde punten zal aan de orde komen de hoogte van de vordering van [appellante sub 1] in hoger beroep gelet op de vermindering van de eis in eerste aanleg met € 110,- en de betekenis van de eigendom van twee percelen voor de verschuldigdheid van de parklasten. Verder zal het bewijsaanbod van [geïntimeerde] aan de orde komen, eventueel andere aanhangige procedures tussen het [appellante c.s.] en bewoners en zal de comparitie tevens dienen om te onderzoeken of partijen geheel of ten dele tot een minnelijke regeling kunnen komen of dat een mediation-traject uitkomst zou kunnen bieden.
6.3.11.
Partijen dienen bescheiden waarop zij ter comparitie een beroep wensen te doen uiterlijk twee weken voor de zittingsdatum toe te zenden aan de advocaat van de wederpartij en aan het hof. Daartoe behoren in elk geval de onder 6.3.9 vermelde bescheiden die [appellante sub 1] dient toe te zenden.
6.3.12.
Het hof geeft partijen nadrukkelijk nog het volgende in overweging.
Het staat partijen uiteraard vrij, ook in dit stadium van de procedure, om ter besparing van verdere kosten en ter afdekking van de wederzijdse procesrisico’s (die zijn daadwerkelijk aan beide zijden aanwezig) de zaak buiten een meervoudige comparitie om te beëindigen door middel van een minnelijke regeling dan wel (zakelijke) mediation aan te gaan waarbij deze zaak op de rol kan worden doorgehaald en bij eventuele mislukking van mediation kan worden hervat.Om de procedure te kunnen voortzetten dienen partijen, en mogelijk getuigen, zich uitgebreid en gedetailleerd te gaan verdiepen in het verleden om gegevens boven water te halen die zich jaren geleden hebben voorgedaan.
De tijd, kosten en moeite die nu in het ophalen van details uit het verleden moet worden gestoken, kan wellicht beter aan een regeling voor de toekomst worden besteed.
6.4.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
7De uitspraak
Het hof:
bepaalt dat partijen – natuurlijke personen in persoon en rechtspersonen deugdelijk vertegenwoordigd door een persoon die tot het treffen van een minnelijke regeling bevoegd is – vergezeld van hun advocaten, zullen verschijnen voor de meervoudige kamer van het hof, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch op een door deze te bepalen datum, met de hiervoor onder 6.3.7 en 6.3.10 vermelde doeleinden en met inachtneming van hetgeen onder 6.3.8 is overwogen;
verwijst de zaak naar de rol van 23 januari 2018 voor opgave van de verhinderdata van partijen zelf en hun advocaten in de periode van 4 tot 12 weken na de datum van dit arrest;
bepaalt dat het hof na genoemde roldatum dag en uur van de comparitie zal vaststellen;
verzoekt partijen kopieën van de hiervoor onder 6.3.9 en 6.3.11 bedoelde informatie uiterlijk twee weken voor de comparitie te doen toekomen aan de wederpartij en in viervoud aan het hof;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A. Wabeke, M. van Ham en M.W.M. Souren en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 9 januari 2018.
griffier rolraadsheer | Link naar deze uitspraak
|
| | |
|
|
