|
|
|
| ECLI:NL:RBZWB:2022:6989 | | | | | Datum uitspraak | : | 23-11-2022 | | Datum gepubliceerd | : | 28-11-2022 | | Instantie | : | Rechtbank Zeeland-West-Brabant | | Zaaknummers | : | 398814_E23112022 | | Rechtsgebied | : | Civiel recht | | Indicatie | : | Wie zijn partij bij geldleningsovereenkomst? Eigen naam of vertegenwoordiger van BV? (HR Kribbenbijter). Matiging contractuele boete. | | Trefwoorden | : | koopovereenkomst | | | landbouwgrond | | | perceel | | | | Uitspraak | vonnis
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Cluster II Handelszaken
Breda
zaaknummer / rolnummer: C/02/398814 / HA ZA 22-316
Vonnis van 23 november 2022
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres] BV,
gevestigd te [plaats] ,
eiseres in de hoofdzaak en in het incident,
advocaat: mr. M.H. den Otter te Breda,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
VASTGOEDPLAN NEDERLAND BV,
gevestigd te Alkmaar,
gedaagde in de hoofdzaak en in het incident,
advocaat: mr. I. Roseboom te Utrecht.
Partijen zullen hierna [eiseres] BV en Vastgoedplan Nederland BV worden genoemd.
1De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
‐ het tussenvonnis van 10 augustus 2022 zowel in de hoofdzaak als in het incident;
‐ de namens [eiseres] BV nagezonden productie 18;
‐ het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 12 oktober 2022 zowel in de hoofdzaak als in het incident.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald op heden.
2De feiten
In de hoofdzaak en in het incident
2.1.
[eiseres] BV drijft een horecaonderneming in Breda. Directeur-grootaandeelhouder van deze vennootschap is mevrouw [directeur eiseres] (hierna: “ [directeur eiseres] ”).
2.2.
Vastgoedplan Nederland BV drijft een onderneming die gericht is op de ontwikkeling van gronden en de aankoop en verkoop daarvan. Tot 19 januari 2021 had Vastgoedplan Nederland BV de statutaire naam Grondplan Nederland BV. De zusteronderneming van Vastgoedplan Nederland BV is Grondontwikkeling Nederland BV. De moedermaatschappij van Vastgoedplan Nederland BV en Grondontwikkeling Nederland BV is Vastgoedplan Nederland Holding BV. Directeur-grootaandeelhouder van deze holding is de heer [directeur gedaagde] (hierna: “ [directeur gedaagde] ”).
2.3.
Op 28 augustus 2015 heeft [eiseres] BV voor een aankoopbedrag van € 32.780,- van Grondontwikkeling Nederland BV 78/5.000 onverdeeld aandeel in de eigendom van een perceel landbouwgrond verkregen nabij de J.C. van Hattumweg en de Zijdelweg te Amstelveen, kadastraal bekend gemeente Amstelveen, sectie O nummer 9920.
2.4.
Op 12 augustus 2016 heeft [eiseres] BV voor een aankoopbedrag van € 300.000,- van Grondontwikkeling Nederland BV de eigendom van een geheel perceel landbouwgrond verkregen gelegen nabij de J.C. van Hattumweg en de Zijdelweg te Amstelveen, kadastraal bekend gemeente Amstelveen, sectie O nummer 10094 (beide percelen tezamen hierna te noemen: “De Percelen”).
2.5.
Op 7 februari 2018 hebben [eiseres] BV en Grondplan Nederland BV een koopovereenkomst gesloten waarin is overeengekomen dat [eiseres] BV De Percelen aan Grondplan Nederland BV verkoopt voor een bedrag van € 444.612,00 (hierna: “de Koopovereenkomst”).
2.6.
Op 7 juni 2018 is een aanvullende koopovereenkomst aangegaan (hierna: “de Aanvullende Koopovereenkomst”), waarbij de overeenkomst als partijnamen vermeldt de partijen [directeur eiseres] in privé en Grondplan Nederland BV. In die Aanvullende Koopovereenkomst is overeengekomen:
“Indien de overdracht later plaats vindt dan 30 september 2018 Grondplan Nederland B.V. de Grond zal afnemen tegen een bedrag van EUR 479,- per m2 voor het perceel groot 78 m2 en EUR 181,- voor het perceel groot 2250 m2. Zonder dat zij verdere vergoeding schuldig zijn aan verkoper (i.v.m. latere afname)”.
2.7.
Op 22 oktober 2018 is een geldleningsovereenkomst gesloten, waarbij de overeenkomst als partijnamen vermeldt: “1. de vrouw [directeur eiseres] , wonende aan de [adres 1] hierna te noemen: crediteur en 2. de heer [directeur gedaagde] , wonende aan [adres 2] , hierna te noemen: debiteur” (hierna: “de Geldleningsovereenkomst”). In de Geldleningsovereenkomst is bepaald:
“in aanmerking nemende dat:
crediteur aan debiteur een rente van 1,75 % per maand over openstaande som van 444512,- per 30 september. € 7780,71 (…) berekend;
debiteur en crediteur de als gevolg daarvan ontstane rechtsgevolgen schriftelijk wensen vast te leggen;
verklaren te zijn overeengekomen als volgt:
Artikel 1
1. De crediteur leent per 30 september aan de debiteur een bedrag van in totaal € 444612 (…)
2. Over dit bedrag en de eventuele achterstallige rente zal de debiteur een rente verschuldigd zijn van 1.75%, verschijnend in maandelijkse termijnen op de laatste dag van iedere maand over de alsdan verstreken periode, derhalve voor het eerst op 31 oktober
Artikel 2
De hoofdsom en rente zullen direct opeisbaar zijn en zonder dat enige voorafgaande ingebrekestelling is vereist in de navolgende gevallen:
(…)
b. wanneer de debiteur nalatig is in of in strijd handelt met, één of meer van de verplichtingen voor de debiteur uit deze overeenkomst voortvloeiende.
(…)
Artikel 5
Indien de debiteur in gebreke blijft ten aanzien van het bepaalde in artikel 2 bedoelde, verbeurt hij aan de crediteur een direct, zonder sommatie of ingebrekestelling opeisbare boete, tegen een percentage van de hoofdsom zoals deze luidt op de dag dat debiteur in gebreke is. Deze boete zal berekend worden tegen 15% per maand over gemelde hoofdsom gedurende de periode dat de debiteur in gebreke is. De crediteur kan nakoming vorderen zowel van het boetebeding als van de hoofdverbintenis.
(…)”.
2.8.
De Percelen zijn op 17 april 2020 middels leveringsakten (hierna: “de Leveringsakten”) door [eiseres] BV aan (inmiddels) Vastgoedplan Nederland BV overgedragen.
2.9.
[eiseres] BV heeft Vastgoedplan Nederland BV gesommeerd tot betaling van de hoofdsom van de geldlening van € 444.612,- en achterstallige rente.
2.10.
Vastgoedplan Nederland BV is niet tot betaling overgegaan.
2.11.
Het is partijen niet gelukt tot een gezamenlijke oplossing in dit geschil te komen. [eiseres] BV is vervolgens overgegaan tot dagvaarden.
3Het geschil
In de hoofdzaak
3.1.
[eiseres] BV vordert in de hoofdzaak – samengevat – veroordeling van Vastgoedplan Nederland BV tot betaling:
- primair: van een bedrag van € 444.612,-, te vermeerderen met primair de contractuele boete (op samengestelde jaarlijkse basis) van 15% per maand en subsidiair de contractuele rente (op samengestelde jaarlijkse basis) van 1,75% per maand hierover vanaf 1 oktober 2018 tot de dag dat het bedrag van € 444.612,- volledig is voldaan en dat deelbetalingen worden aangewend op de wijze zoals bepaald in artikel 6:44 BW;
- subsidiair: van de wettelijke handelsrente over € 444.612,- vanaf 1 oktober 2018 tot en met een door de rechtbank in goede justitie te bepalen datum;
- zowel primair als subsidiair: van een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag dat het bedrag dat het bedrag tot betaling waartoe Vastgoedplan Nederland BV veroordeeld wordt, door Vastgoedplan Nederland BV wordt voldaan; en van de proceskosten en de nakosten.
In het incident
3.2.
[eiseres] BV vordert in het incident ex artikel 223 Rv – samengevat – veroordeling van Vastgoedplan Nederland BV te betalen:
bij wijze van voorschot primair de contractuele boete (op samengestelde jaarlijkse basis) van 15% per maand, subsidiair de contractuele rente (op samengestelde jaarlijkse basis) van 1,75% per maand en meer subsidiair de wettelijke handelsrente over het bedrag van € 444.612,- vanaf 1 oktober 2018 tot de dag waarop op dit incident vonnis wordt gewezen, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen voorschotbedrag;
van een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag dat het bedrag dat het bedrag tot betaling waartoe Vastgoedplan Nederland BV veroordeeld wordt, door Vastgoedplan Nederland BV wordt voldaan; en
van de proceskosten in het incident.
3.3.
Vastgoedplan Nederland BV voert zowel in de hoofdzaak als in het incident verweer. Vastgoedplan Nederland BV concludeert:
primair: tot niet-ontvankelijkheid van [eiseres] BV in haar vorderingen, althans tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] BV, met veroordeling van [eiseres] BV in de proceskosten en nakosten;
subsidiair: tot matiging van de vordering van [eiseres] BV tot een vordering op basis van de enkelvoudige contractuele rente van 1,75% per jaar, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag;
meer subsidiair: tot matiging van de vordering van [eiseres] BV tot een vordering op basis van de enkelvoudige contractuele rente van 1,75% per maand, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag.
4De beoordeling
In de hoofdzaak
4.1.
[eiseres] BV legt aan haar vordering ten grondslag dat Vastgoedplan Nederland BV is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichting uit hoofde van de Geldleningsovereenkomst tot betaling van de hoofdsom (van € 444.612,-) en de verschuldigde rente. Volgens [eiseres] BV heeft de Geldleningsovereenkomst te gelden tussen [eiseres] BV en Vastgoedplan Nederland BV, ook al staan de namen met handtekening van [directeur eiseres] en [directeur gedaagde] onderaan de Geldleningsovereenkomst. De bedoeling van partijen is immers geweest om de Geldleningsovereenkomst te laten gelden tussen beide BV’s en niet tussen beide privépersonen. [directeur eiseres] en [directeur gedaagde] hebben de overeenkomst ondertekend in hun hoedanigheid van vertegenwoordigers van hun BV. Een en ander blijkt uit de Whatsappcorrespondentie die in de periode voorafgaand aan het sluiten van de Geldleningsovereenkomst tussen partijen is gevoerd. Daarnaast bestaat er consistentie tussen de Geldleningsovereenkomst, Koopovereenkomst en Aanvullende Koopovereenkomst wat maakt dat bedoeld is [eiseres] BV en Vastgoedplan Nederland BV partij te laten zijn bij de Geldleningsovereenkomst. De koopsom uit de (Aanvullende) Koopovereenkomst is door partijen omgezet naar een geldlening met rente. Vastgoedplan Nederland BV is de verplichting tot (terug)betaling van deze geldlening met rente niet nagekomen, aldus [eiseres] BV.
4.2.
Vastgoedplan Nederland BV betwist dat zij enig bedrag uit hoofde van de Geldleningsovereenkomst aan [eiseres] BV verschuldigd is. De geldleningsovereenkomst is gesloten tussen [directeur eiseres] privé en [directeur gedaagde] privé. [directeur gedaagde] handelde bij het aangaan van de Geldleningsovereenkomst als privépersoon. Vastgoedplan Nederland BV is dan ook geen partij bij de Geldleningsovereenkomst. [directeur eiseres] en [directeur gedaagde] hebben hun verschillende hoedanigheden bewust gescheiden gehouden. Er bestaat geen noemenswaardige consistentie tussen de Geldleningsovereenkomst, de Koopovereenkomst en de Aanvullende Koopovereenkomst. Van omzetting van de koopprijs naar een geldlening kan dan ook geen sprake zijn. Bovendien is nooit een rechtsgeldige Geldleningsovereenkomst tot stand gekomen, omdat [directeur eiseres] nooit geld aan [directeur gedaagde] ter beschikking heeft gesteld. Voor zover wel een Geldleningsovereenkomst zou bestaan, heeft Vastgoedplan Nederland BV deze overeenkomst bij e-mail van 18 januari 2022 ontbonden, gelet op de tekortkoming van [directeur eiseres] om het geld aan [directeur gedaagde] ter beschikking te stellen. Voorts heeft te gelden dat de lening niet opeisbaar is, omdat de lening is aangegaan voor “onbekende tijd, totdat de gronden passeren en het hele bedrag uitgekeerd zal worden”. Dat is zowel in de verhouding [directeur eiseres] en [directeur gedaagde] als [eiseres] BV en Vastgoedplan Nederland BV (nog) niet aan de orde. Voor zover de lening wel opeisbaar zou zijn, zijn de afspraken uit de Geldleningsovereenkomst omgezet naar de afspraken uit de Leveringsakten van 17 april 2020. Tot slot wordt de verschuldigdheid en de hoogte van de gevorderde contractuele rentes betwist. De gevorderde rentebedragen dienen te worden gematigd, aldus Vastgoedplan Nederland BV.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.4.
De kernvraag is wie als partijen bij de Geldleningsovereenkomst hebben te gelden: [eiseres] BV, Vastgoedplan Nederland BV, [directeur eiseres] en/of [directeur gedaagde] .
4.5.
De beantwoording van de vraag of iemand bij het sluiten van een overeenkomst in eigen naam en dus als contractspartij heeft opgetreden of als vertegenwoordiger van een ander, waarbij die ander als contractspartij moet worden aangemerkt, hangt af van hetgeen de betrokken partijen daaromtrent jegens elkaar hebben verklaard en over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en mochten afleiden (ECLI:NL:HR:1977:AC1877, Kribbenbijter). Tot die omstandigheden die in dat verband in aanmerking moeten worden genomen, behoort tevens de voor de wederpartij kenbare hoedanigheid en de context waarin partijen optraden (ECLI:NL:HR:2009:BH9284, Wiggers/Makelaardij Sneek). Ook gedragingen, verklaringen en andere omstandigheden, die hebben plaatsgevonden nadat de overeenkomst is gesloten, kunnen van belang zijn (ECLI:NL:HR:2019:2034).
4.6.
Allereerst is van belang hoe partijen zich jegens elkaar hebben gedragen en wat zij jegens elkaar hebben verklaard voorafgaand aan het sluiten van de Geldleningsovereen-komst. [directeur eiseres] en [directeur gedaagde] hebben voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst (met name) via WhatsApp contact met elkaar gehad. Uit de (als productie 12 bij dagvaarding) overgelegde WhatsAppconversatie blijkt dat [directeur eiseres] en [directeur gedaagde] op 28 september 2018 om 9.38 uur en 14.11 uur met elkaar spreken als vertegenwoordigers van [eiseres] BV en Vastgoedplan Nederland BV, omdat daarin gesproken wordt over de (terug)koop van de Percelen van [eiseres] BV aan Vastgoedplan Nederland BV. Om 9.38 uur stuurt [directeur gedaagde] namelijk: “Goedemorgen [directeur eiseres] , Ik hoorde dat je had in gebeld over de transactie. We moeten nog de terugkoop overeenkomsten organiseren. Ik ben nu bij de notaris om alles te bespreken hou je op de hoogte gr. [directeur gedaagde]”. Om 14.11 uur stuurt [directeur gedaagde] : “Dag [directeur eiseres] , Ik heb overleg gehad met de notaris en je ontvangt binnenkort schrijven van hem om trent de grond omdat je meer grond heb en het denk ik handig is om het in 1 keer te doen je hoort van mij gr”. In de daaropvolgende WhatsAppgesprekken tot en met 9 oktober 2018 spreken partijen regelmatig over ‘de notaris’ en ‘de grond’; in zakelijke hoedanigheid dus. Op 10 oktober 2020 spreekt [directeur gedaagde] erover dat hij een investeerder heeft gevonden, waarop [directeur eiseres] op 11 oktober 2020 reageert: “Zet aub beide voorstellen op mail. Via investeerder of rente. Rente over uitkeringsbedrag, neem ik aan? Maandelijks te voldoen? Zal ik t in de groep gooien (…)”. Uiteindelijk stuurt [directeur gedaagde] op 19 oktober 2018, 16.46 uur: “Dag [directeur eiseres] , het gaat om een uitkoop van 444.612,-- ik kan je rente geven 1.75% per maand tot aan de aankoop van het perceel”. Daarop reageert [directeur eiseres] om 16.54 uur: “Dus als ik goed begrijp is 1,75% rente per maand op totale bedrag van 30 september en zodra verkoop komt het totale bedrag van 44.612,- op mijn rekening. Gaat dit via notaris? Of Stellen we een contacten op?”. Om 16.57 uur reageert [directeur gedaagde] enkel met de mededeling “Gaat via jou rekening niet via de notaris” en om 17.06 uur: “De rente gaat lopen vanaf 1nov”. Dezelfde dag wordt een fysieke afspraak gepland tussen [directeur eiseres] en [directeur gedaagde] op de zaak van [eiseres] BV in [plaats] op 22 oktober 2018. Op 22 oktober 2018 wordt de Geldleningsovereenkomst daadwerkelijk getekend. Vervolgens verstrijkt op 1 november 2018 de (eerste) betalingstermijn voor de contractuele rente, waarop [directeur eiseres] die dag aan [directeur gedaagde] stuurt: “Goedemorgen. Helaas deadline niet gehaald wanneer kan ik de rente verwachten?” en op 2 november 2018: “Volgens mij heb ik nog nooit zo achter een zaken relatie aan moeten zitten (…)” en op 5 november 2018: “Ik had gehoopt op een meer open zakenrelatie”. Tot deze datum van 5 november 2018 gaat [directeur eiseres] er dus vanuit dat beide partijen in zakelijke hoedanigheid met elkaar communiceren. Hoewel [directeur gedaagde] hierna op dezelfde dag een (buitengewoon onbeleefde) reactie terugstuurt, wordt in dat bericht niet betwist dat het zou gaan om een zakelijke relatie tussen partijen. Bovenstaande WhatsAppconversatie – tussen 28 september 2018 en 5 november 2018 – bevat voor [directeur eiseres] (namens [eiseres] BV) geen enkele aanwijzing om te denken dat [directeur gedaagde] op enig moment in privé spreekt en niet (langer) als vertegenwoordiger van Vastgoedplan Nederland BV. De stelling van [directeur gedaagde] dat hij in de WhatsAppconversatie ten aanzien van de Geldleningsovereenkomst enkel namens zichzelf in privé heeft opgetreden, is – gezien de inhoud van de WhatsAppberichten – niet geloofwaardig. De inhoud van de WhatsAppberichten sluit aan op de toelichting van [directeur eiseres] ter zitting dat zij enkel in zakelijke hoedanigheid van bestuurder van [eiseres] BV contact had met Vastgoedplan Nederland BV en met [directeur gedaagde] als vertegenwoordiger van Vastgoedplan Nederland BV. Partijen kenden elkaar niet anders dan in de zakelijke hoedanigheid van bestuurders van de vennootschappen waartussen gecontracteerd was en hebben zich blijkens bovenstaande Whatsappconversatie als zodanig jegens elkaar gedragen.
4.7.
Daarnaast is de rechtbank van oordeel dat wel degelijk consistentie bestaat tussen de gesloten Koopovereenkomst, de Aanvullende Koopovereenkomst en de Geldleningsovereenkomst. In de Koopovereenkomst en de Aanvullende Koopovereenkomst wordt een koopprijs genoemd van € 444.612,-. De hoofdsom van de geldlening is eveneens € 444.612,-. Voorts sluit de datum waarop de geldlening ter beschikking is gesteld, te weten 30 september 2018, aan op de datum waarop de Percelen volgens de Aanvullende Koopovereenkomst uiterlijk hadden moeten zijn afgenomen. In de Koopovereenkomst en de Aanvullende Koopovereenkomst wordt melding gemaakt van de Percelen, die met kadastrale vermelding en oppervlakten worden genoemd. Ook in de Geldleningsovereenkomst gesproken over “…de gronden”. Gelet op het gelijke bedrag van € 444.612,- en de gelijke datum van 30 september 2018, alsmede gelet op het feit dat [directeur gedaagde] in zijn WhatsAppberichten de bewoordingen “grond” gebruikt wanneer “de Percelen” worden bedoeld, kan niet anders dan dat met “de gronden” in de Geldleningsovereenkomst de Percelen uit de (Aanvullende) Koopovereenkomst zijn bedoeld.
4.8.
De stelling van Vastgoedplan Nederland BV dat de Geldleningsovereenkomst bewust tussen andere partijen dan de partijen betrokken bij de (Aanvullende) Koopovereenkomst is aangegaan, volgt de rechtbank niet. [directeur gedaagde] heeft geen enkele begrijpelijke en geloofwaardige reden gegeven tot het sluiten van een Geldleningsovereenkomst die losstaat van de (Aanvullende) Koopovereenkomst, mede gezien de inhoud van de WhatsAppgesprekken en de bestaande consistentie tussen de verschillende overeenkomsten. Dit klemt te meer omdat [directeur gedaagde] ter zitting heeft verklaard dat hij geld nodig had om de verplichtingen van Vastgoedplan Nederland BV richting [eiseres] BV na te kunnen komen, dat de tussen partijen overeengekomen datum van 30 september 2018 niet gehaald zou gaan worden en dat Vastgoedplan Nederland BV om die reden overbrugging van krediet nodig had. [directeur gedaagde] heeft niet onderbouwd dat en waarom hij de Geldleningsovereenkomst om een andere reden zou zijn aangegaan.
4.9.
Gelet op bovenstaande is de uitleg van [eiseres] BV voor de rechtbank daarom de enig redelijke uitleg die past in dit verhaal. De conclusie van het voorgaande is, alles in onderling verband en samenhangend afwegend, gezien de verklaringen van [eiseres] BV en Vastgoedplan Nederland BV en gezien zij over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en mochten afleiden, dat het optreden van [directeur eiseres] en [directeur gedaagde] moet worden geduid als een optreden als vertegenwoordiger van respectievelijk [eiseres] BV en Vastgoedplan Nederland BV. De Geldleningsovereenkomst moet dus worden geacht tussen [eiseres] BV en Vastgoedplan Nederland BV te zijn gesloten. Gelet op de consistentie tussen de (Aanvullende) Koopovereenkomst en de Geldleningsovereenkomst, wordt geacht de koopsom uit de Koopovereenkomst te zijn omgezet naar de geldlening in de Geldleningsovereenkomst. Daarmee is sprake van schuldvernieuwing tussen [eiseres] BV en Vastgoedplan Nederland BV, hetgeen inhoudt dat [eiseres] BV jegens Vastgoedplan Nederland BV afstand heeft gedaan van de betaling van de Koopprijs door het omzetten daarvan in een nieuwe schuld, zijnde de geldlening.
4.10.
Er zijn in casu geen gedragingen, verklaringen of andere omstandigheden van na het sluiten van de Geldleningsovereenkomst die afdoen aan voorgaand oordeel dat de Geldleningsovereenkomst geacht wordt tussen beide BV’s te zijn gesloten.
4.11.
Zo zijn de afspraken uit de nadien gepasseerde Leveringsakten van 17 april 2020 met voorgaande gebeurtenissen en omstandigheden in lijn, in die zin dat volgens de Geldleningsovereenkomst Vastgoedplan Nederland BV de lening pas hoeft af te lossen op het moment dat Vastgoedplan Nederland BV voor de Percelen betaald krijgt, wat eveneens het moment is waarop volgens de Leveringsakten de koopsom betaalbaar wordt. Bovendien geldt artikel 9 onder G. (Bepalingen) van de Leveringsakten, waarin is bepaald dat voor zover daarvan middels akten niet is afgeweken, tussen partijen blijft gelden hetgeen vóór het verlijden van de akten tussen partijen is overeengekomen. Van omzetting van afspraken van de Geldleningsovereenkomst naar afspraken uit de Leveringsakten is dan ook geen sprake.
4.12.
Ook de omstandigheid dat [directeur eiseres] na het sluiten van de Geldleningsovereen-komst sommaties per Whatsapp en e-mail heeft gestuurd waarin zij de bewoordingen “ik” en “ [directeur gedaagde] ” heeft gebruikt, maakt voorgaande niet anders. [directeur eiseres] heeft ter zitting onbetwist gesteld dat zij al gauw in de eerste persoon spreekt, omdat zij alleenheerser is in haar onderneming; een uitleg die de rechtbank aannemelijk voorkomt.
4.13.
Vastgoedplan Nederland BV stelt dat, indien sprake is van omzetting van de koopsom uit de Koopovereenkomst naar de geldlening uit de Geldleningsovereenkomst, de koopprijs niet opeisbaar is geworden op 30 september 2018. Echter, de koopsom uit de (Aanvullende) Koopovereenkomst is teniet gegaan op het moment dat de Geldleningsovereenkomst is gesloten, omdat de koopsom door de schuldvernieuwing is voldaan en daarmee erkend. De geldlening uit de Geldleningsovereenkomst is daarvoor als nieuwe verbintenis in de plaats gekomen. De stelling van Vastgoedplan Nederland BV hieromtrent wordt daarom gepasseerd. Ook de stelling van Vastgoedplan Nederland BV dat [eiseres] BV geen lening ter beschikking zou hebben gesteld en het beroep op ontbinding van de Geldleningsovereenkomst, falen hierdoor.
4.14.
Op grond van artikel 2 lid 2 van de Geldleningsovereenkomst zijn de hoofdsom en de rente direct opeisbaar – zonder enige voorafgaande ingebrekestelling – bij een tekortkoming in de nakoming van een of meer verplichtingen uit hoofde van de Geldleningsovereenkomst door Vastgoedplan Nederland BV. Op grond van artikel 5 van de Geldleningsovereenkomst is Vastgoedplan Nederland BV tevens een contractuele boete verschuldigd van 15% per maand over de hoofdsom, indien zij in gebreke blijft ten aanzien van artikel 2 van de Geldleningsovereenkomst. Nu Vastgoedplan Nederland BV heeft nagelaten de contractuele rente van 1,75% vanaf 1 november 2018 te voldoen, is zij tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de Geldleningsovereenkomst, waardoor de hoofdsom, de rente en de boete terstond opeisbaar zijn geworden.
4.15.
Vastgoedplan Nederland BV verkeert bovendien zowel wat betreft de hoofdsom als de rente in verzuim. Ten aanzien van de rente is het verzuim op grond van artikel 6:83 sub a BW zonder ingebrekestelling ingetreden, omdat de voor de voldoening van de rente contractueel bepaalde termijn (telkens) is verstreken zonder dat betaling van die rente heeft plaatsgevonden. Daarnaast heeft te gelden dat Vastgoedplan Nederland BV voor zowel de hoofdsom als de rente in gebreke is gesteld en zij niet binnen de in de ingebrekestelling gegeven termijn heeft betaald, reden waarom Vastgoedplan Nederland BV (ook) op grond van artikel 6:82 BW in verzuim verkeert.
4.16.
De rechtbank zal op grond van voorgaande de gevorderde hoofdsom van € 444.612,- toewijzen.
4.17.
[eiseres] BV heeft primair betaling van de contractueel overeengekomen boete van 15% per maand over deze hoofdsom gevorderd. De rechtbank is van oordeel dat voornoemd percentage aan boete in beginsel tussen [eiseres] BV en Vastgoedplan Nederland BV is overeengekomen. Tussen partijen is immers niet in geschil dat dit boetepercentage op voorstel van [eiseres] BV in de Geldleningsovereenkomst is opgenomen en dat Vastgoedplan Nederland BV hiermee akkoord is gegaan, waarbij [eiseres] BV onbetwist heeft gesteld dat [directeur gedaagde] ten tijde van het sluiten van de Geldleningsovereenkomst heeft aangegeven dit boetepercentage te herkennen, omdat hij dat ook in zijn eigen overeenkomsten gebruikt.
4.18.
Toch ziet de rechtbank aanleiding om dit percentage te matigen, zoals door Vastgoedplan Nederland BV wordt verzocht. In artikel 6:94 BW staat opgenomen dat een contractuele boete slechts gematigd kan worden indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, wat betekent dat de rechtbank van een bevoegdheid tot matiging gebruik kan maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarvan is in onderhavig geval sprake, en wel om de volgende reden.
4.19.
De tussen partijen gesloten Geldleningsovereenkomst heeft een groot speculatie-element, omdat het rendement van [eiseres] BV niet enkel zou worden bepaald aan de hand van de waardeontwikkeling van de grond, maar ook aan de hand van de tijd die gemoeid is voordat die waardeontwikkeling verzilverd kan worden. Een en ander kan gepaard gaan met vertragingen die niet ongebruikelijk zijn bij herontwikkeling van gronden. In casu hadden beide partijen de verwachting dat de herontwikkeling van de gronden snel realiseerbaar zou zijn, dat de lening daarom slechts de functie zou hebben van overbruggingskrediet en daarmee slechts van korte duur zou zijn. De praktijk heeft echter anders uitgewezen: de herontwikkeling duurt (inmiddels) enkele jaren. Het is onredelijk om de niet-vervulde verwachting in het geheel ten nadele van Vastgoedplan Nederland BV te laten komen. De aard van de rechtsverhouding verzet zich ertegen om tegenvallende verwachtingen volledig op Vastgoedplan Nederland BV te laten drukken, omdat de aard van de rechtsverhouding zich erdoor kenmerkt dat het tijdsaspect ten nadele van [eiseres] BV werkt. [eiseres] BV heeft immers vermogen geïnvesteerd zonder zekerheid te hebben over haar rendement en de termijn waarop dat rendement zou worden gemaakt, terwijl partijen afhankelijk zijn van ontwikkelingen waar geen van beide partijen invloed op hebben.
4.20.
Gelet op bovenstaande acht de rechtbank het in de gegeven omstandigheden onaanvaardbaar om de boete van 15% per maand over de hoofdsom over de gehele gevorderde periode toe te wijzen. Omdat Vastgoedplan Nederland BV wel met volle bewustzijn heeft ingestemd met deze boete en het bijbehorende percentage, acht de rechtbank het redelijk om één maal de boeterente van 15% over de hoofdsom toe te wijzen, zijnde over de periode 1 oktober 2018 tot 31 oktober 2018. Over de periode vanaf 31 oktober 2018 zal Vastgoedplan Nederland BV (slechts) de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW verschuldigd zijn. De wettelijke handelsrente zal in samengestelde vorm worden toegewezen, nu sprake is van een handelsovereenkomst tussen partijen (ECLI:NL:GHARL:2020:8090).
4.21.
[eiseres] BV heeft gesteld buitengerechtelijke kosten gemaakt te hebben en heeft vergoeding daarvan gevorderd. Alleen redelijke kosten die in redelijkheid zijn gemaakt kunnen worden toegewezen. In dit geval is niet gebleken dat niet aan dit vereiste is voldaan, zodat de rechtbank de gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal toewijzen, zijnde een bedrag van € 3.998,06 exclusief btw.
4.22.
[eiseres] BV vordert voorts te bepalen dat deelbetalingen worden aangewend op de wijze zoals bepaald in artikel 6:44 BW. Dit gedeelte van de vordering zal de rechtbank afwijzen, omdat de wijze van betaling genoegzaam uit artikel 6:44 BW volgt en gesteld noch is gebleken dat partijen een afwijkende (contractuele) regeling hieromtrent zijn overeengekomen of dat vanwege de gewoonte of de aanvullende werking van redelijkheid en billijkheid een andere volgorde van toerekening dan de wettelijke volgt.
4.23.
Vastgoedplan Nederland BV zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] BV worden begroot op:
- dagvaarding € 103,33
- griffierecht € 5.737,00
- salaris advocaat € 6.428,00 (2,0 punten × tarief € 3.214,00)
Totaal € 12.268,33
In het incident
4.24.
[eiseres] BV vordert voorts dat de rechtbank een voorlopige voorziening zal treffen voor de duur van het geding. Nu in de hoofdzaak is beslist op de vorderingen van [eiseres] BV heeft zij geen belang meer bij de provisionele vordering. Deze zal derhalve worden afgewezen. [eiseres] BV dient als de in het ongelijk te stellen partij te worden aangemerkt, maar de kosten in het incident aan de zijde van Vastgoedplan Nederland BV worden vastgesteld op nihil, omdat geen noemenswaardig meerwerk is verricht.
5De beslissing
De rechtbank
In de hoofdzaak
5.1.
veroordeelt Vastgoedplan Nederland BV om aan [eiseres] BV te betalen een bedrag van € 444.612,00, vermeerderd met de contractuele boeterente van 15% per maand over het toegewezen bedrag met ingang van 1 oktober 2018 tot 31 oktober 2018 en vermeerderd met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW vanaf 31 oktober 2018 tot en met de dag dat het bedrag van € 444.612,- volledig is voldaan;
5.2.
veroordeelt Vastgoedplan Nederland BV om aan [eiseres] BV te betalen een bedrag van € 3.998,06 aan buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW over het toegewezen bedrag met ingang van 15 maart 2021 tot de dag van volledige betaling;
5.3.
veroordeelt Vastgoedplan Nederland BV in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] BV tot op heden begroot op € 12.268,33;
5.4.
veroordeelt Vastgoedplan Nederland BV in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat. Indien Vastgoedplan Nederland BV dit bedrag niet binnen 14 dagen na aanschrijving van dit vonnis heeft betaald, wordt dit bedrag vermeerderd met een bedrag van € 114,00 aan explootkosten voor betekening van de uitspraak;
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af;
In het incident
5.7.
wijst de vordering af;
5.8.
veroordeelt [eiseres] BV in de proceskosten, aan de zijde van Vastgoedplan Nederland BV tot op heden begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. Van der Weide en in het openbaar uitgesproken op 23 november 2022 in tegenwoordigheid van mr. Hartman als griffier. | Link naar deze uitspraak
|
| | |
|
|
