|
|
|
| ECLI:NL:GHSHE:2026:1931 | | | | | Datum uitspraak | : | 22-07-2026 | | Datum gepubliceerd | : | 01-09-2026 | | Instantie | : | Gerechtshof 's-Hertogenbosch | | Zaaknummers | : | 23/1447 | | Rechtsgebied | : | Belastingrecht | | Indicatie | : | WOZ-waarde woning. Hoger beroep ongegrond. Woningen met een bestemming wonen mogen worden gebruikt als vergelijkingsobjecten in het kader van onderbouwing WOZ-waarde van een woning met een agrarische bestemming met functie-aanduiding ‘wonen’. | | Trefwoorden | : | agrarisch | | | belastingrecht | | | bestemmingsplan | | | buitengebied | | | glastuinbouw | | | glastuinbouwbedrijf | | | intensieve veehouderij | | | kwekerij | | | melkveehouderij | | | ozb | | | perceel | | | veehouderij | | | wet milieubeheer | | | woz waarde | | | woz-waarde | | | | Uitspraak | GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Enkelvoudige Belastingkamer
Nummer: 23/1447
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonend in [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de rechtbank Limburg (hierna: de rechtbank) van 12 september 2023, nummer ROE 22/2939, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen,
hierna: de heffingsambtenaar.
1Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van [adres 1] in [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) vastgesteld. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen eigenaar (hierna: de aanslag OZB) en de aanslag watersysteemheffing eigenaar (hierna: de aanslag watersysteemheffing) voor het jaar 2022 bekendgemaakt.
1.2.
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank.
De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Belanghebbende heeft vóór de zitting een nader stuk ingediend. Dit stuk is doorgestuurd naar de heffingsambtenaar.
1.6.
De zitting heeft plaatsgevonden op 19 juni 2026 in ’s-Hertogenbosch. Namens de heffingsambtenaar is daar verschenen [heffingsambtenaar] . Belanghebbende en zijn gemachtigde zijn zonder kennisgeving niet verschenen. De griffier heeft verklaard dat hij belanghebbende bij bericht van 17 maart 2026 heeft uitgenodigd voor de zitting met vermelding van datum, plaats en tijdstip van de zitting. Dit bericht is geplaatst in het digitale dossier op Mijn Rechtspraak. Van de plaatsing van het hiervoor vermelde bericht in dit digitale dossier is eveneens op 17 maart 2026 een kennisgeving verzonden naar het door belanghebbende voor dit doel opgegeven e-mailadres. Op grond hiervan neemt het hof aan dat belanghebbende dit bericht heeft ontvangen.
1.7.
Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
2Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een twee-onder-een-kapwoning van het bouwjaar 1972. Het perceel is 580 m2 groot. Daarnaast omvat de onroerende zaak 1.150 m2 grond. De onroerende zaak heeft de bestemming “agrarisch”.
2.2.
Het vigerende bestemmingsplan (hierna: het bestemmingsplan) bepaalt onder meer:
“3.1 Bestemmingsomschrijving
De voor Agrarisch aangewezen gronden zijn bestemd voor:
agrarisch grondgebruik;
de uitoefening van het agrarisch bedrijf, meer in het bijzonder:
1. een in hoofdzaak grondgebonden agrarisch bedrijf, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding Specifieke vorm van agrarisch - grondgebonden ("sa-gg");
2. een intensief veehouderijbedrijf, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding intensieve veehouderij ("iv");
3. een glastuinbouwbedrijf, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding glastuinbouw ("gt");
4. een intensieve kwekerij, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding intensieve kwekerij "ik";
5. ter plaatse van de aanduiding Specifieke vorm van agrarisch - melkveehouderij ("sa-m") uitsluitend een melkveehouderijbedrijf;
een en ander met dien verstande dat:
a. nieuwvestiging en omschakeling naar een grondgebonden agrarisch bedrijf, intensieve kwekerij of melkveehouderij is toegestaan, mits er geen sprake is van vergroting van het bouwvlak;
b. nieuwvestiging van en omschakeling naar een glastuinbouwbedrijf of intensief veehouderijbedrijf niet is toegestaan;
c. niet agrarische nevenactiviteiten zijn toegestaan, voor zover deze ter plaatse zijn opgenomen in de in bijlage 1 opgenomen Lijst van functieaanduidingen, en wel in maximaal de omvang waarin ze rechtens mogen bestaan op het moment van het van kracht worden van het plan;
d. de gronden met de aanduiding "specifieke bouwaanduiding - bouwvlak zonder bebouwing" zijn bestemd voor bouwwerken geen gebouwen zijnde ten behoeve van het bijbehorende agrarisch bedrijf, zoals teeltondersteunende voorzieningen, voederplaten en weegbruggen;
e. de bouwvlakken met de aanduiding "specifieke bouwaanduiding - bouwvlak niet uitbreiden" niet mogen worden vergroot;
een burgerwoning, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding wonen, meer in het bijzonder een Ruimte voor Ruimte woning ter plaatse van de aanduiding specifieke vorm van agrarisch - ruimte voor ruimte woning ("sa-rvr") en specifieke vorm van agrarisch - ruimte voor ruimte woning met afwijkende inhoudsmaat ("sa-rvra");
een niet-agrarisch bedrijf, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding Specifieke vorm van agrarisch met de nadere functieaanduiding bedrijf, zoals aangegeven op de verbeelding en omschreven in de in bijlage 2 opgenomen Staat van niet-agrarische bedrijven;
recreatieve functies, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding Specifieke vorm van agrarisch met de nadere functieaanduiding recreatie, zoals aangegeven op de verbeelding en omschreven in de in bijlage 1 opgenomen Lijst van functieaanduidingen;
maatschappelijke functies, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding Specifieke vorm van agrarisch met de nadere functieaanduiding maatschappelijk, zoals aangegeven op de verbeelding en omschreven in de in bijlage 1 opgenomen Lijst van functieaanduidingen;
detailhandel, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding Specifieke vorm van agrarisch met de nadere functieaanduiding detailhandel, zoals aangegeven op de verbeelding en omschreven in de in bijlage 1 opgenomen Lijst van functieaanduidingen;
horeca, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding horeca zoals aangegeven op de verbeelding en omschreven in de in bijlage 1 opgenomen lijst van functieaanduidingen;
versterking van de aanwezige landschappelijke en stedenbouwkundige structuur;
behoud van de landschapselementen, zoals weergegeven op de kaart in bijlage 6;
verkeersvoorzieningen, mede in de vorm van onverharde wegen en paden;
waterhuishoudingkundige doeleinden;
een straalpad, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding vrijwaringszone straalpad;
een molenbiotoop, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding vrijwaringszone molenbiotoop;
stiltegebied als bedoeld in artikel artikel 4.9 van de Wet milieubeheer, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding Milieuzone - stiltegebied;
groenvoorzieningen;
extensieve dagrecreatie, inclusief semi-verharde parkeervoorzieningen.”.
2.3.
De waarde van de woning per de waardepeildatum 1 januari 2021 is door de heffingsambtenaar vastgesteld op € 183.000 (hierna: de beschikte waarde). De aanslag OZB is vastgesteld op € 221,25 en de aanslag watersysteemheffing op € 46,85.
2.4.
De heffingsambtenaar heeft de beschikte waarde onderbouwd met een taxatierapport van 8 maart 2023 dat is opgesteld door taxateur [naam] (hierna: het taxatierapport). Daarin is de waarde van de onroerende zaak bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met drie vergelijkingsobjecten die rondom de peildatum zijn verkocht. De vergelijkingsobjecten zijn allemaal twee-onder-een-kapwoningen gelegen in [woonplaats] met respectievelijke woonoppervlakten van 89 m2 tot 124m2. Het betreft de volgende vergelijkingsobjecten:
[adres 2]
[adres 3]
[adres 4]
Bestemming
Wonen
Wonen
Wonen + Agrarisch met waarden
Transportdatum
02/08/2021
04/06/2021
15/04/2020
Transactieprijs
€280.000
€287.600
€335.000
Twee van de vergelijkingsobjecten, [adres 2] en [adres 3] , zijn gelegen in de kern van [woonplaats] terwijl [adres 4] gelegen is in het buitengebied.
2.5.
In het taxatierapport is zowel de kwaliteit als het onderhoud van de onroerende zaak als ‘matig’ (factor 2) gekwalificeerd. Ook de ligging van de onroerende zaak is als ‘matig’ gekwalificeerd en daarvoor is een waarde-aftrek toegepast van € 54.664. De (agrarische) extra grond van 1.150 m2 is gewaardeerd op € 3.450. Uit de matrix bij het taxatierapport (hierna: de matrix) volgt een waarde van de onroerende zaak van € 218.000.
3Geschil en conclusies van partijen
3.1.
Het geschil betreft het antwoord op de vragen of de beschikte waarde te hoog is vastgesteld en of belanghebbende recht heeft op een proceskostenvergoeding.
3.2.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, verlaging van de WOZ-waarde en vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
4Gronden
Ten aanzien van het geschil
4.1.
De waarde van de onroerende zaak is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die de hoogstbiedende koper onder de beste omstandigheden wil betalen voor de onroerende zaak. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het hof zal beoordelen of dat het geval is en betrekt daarbij ook wat belanghebbende heeft aangevoerd. Indien belanghebbende een beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leiden, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt belanghebbende daarin dan dient de heffingsambtenaar aannemelijk te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.
4.2.
Voor de onderbouwing van de beschikte waarde verwijst de heffingsambtenaar naar het taxatierapport en de matrix. Het hof stelt voorop dat de vergelijkingsobjecten niet identiek hoeven te zijn aan de te taxeren woning. Voldoende is dat zij op voor de waardebepaling relevante kenmerken zoals type, bouwjaar, ligging, inhoud, oppervlakte en staat van onderhoud voldoende vergelijkbaar zijn. De heffingsambtenaar dient inzichtelijk te maken op welke wijze hij bij de vergelijking met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4.3.
De heffingsambtenaar stelt dat de drie vergelijkingsobjecten, waarvan twee met een woonbestemming en één met een ‘agrarisch met waarden’, voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Daar staat volgens de heffingsambtenaar niet aan in de weg dat de onroerende zaak de bestemming ‘agrarisch’ heeft, omdat hier geen beperkingen voor de verkoopbaarheid van de woning uit voortvloeien; de woning zou immers als normale woning verkocht kunnen worden aldus de heffingsambtenaar.
Daarnaast stelt de heffingsambtenaar dat met de correctie van de ligging naar matig/slecht (2) en de daarbij behorende correctie naar beneden van € 54.664 voldoende rekening is gehouden met de situering van de woning in de directe nabijheid van agrarische activiteiten. Ook wijst hij op het feit dat de beschikte waarde nog eens € 35.000 lager is dan de getaxeerde waarde.
4.4.
Belanghebbende stelt dat de vergelijkingsobjecten niet voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak vanwege de agrarische bestemming van de onroerende zaak. Volgens belanghebbende had de heffingsambtenaar vergelijkingsobjecten moeten gebruiken met een agrarische bestemming die ook in het buitengebied gelegen zijn. Ook stelt belanghebbende dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met de inpandige schimmels.
4.5.
Naar het oordeel van het hof treft de stelling van belanghebbende dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn, geen doel. Het staat vast dat de onroerende zaak de bestemming ‘agrarisch’ heeft en dat de twee van de drie vergelijkingsobjecten enkel een woonbestemming hebben. Het vergelijkingsobject [adres 4] heeft een ‘agrarisch met waarden’ bestemming. Uit het bestemmingsplan volgt dat de grond met een agrarische bestemming mag worden gebruikt ten behoeve van de onder artikel 3.1, letters a tot en met q, genoemde activiteiten. Voor de activiteiten genoemd in artikel 3.1, letters c tot en met h, is een specifieke (functie-)aanduiding nodig. Daarvan is zowel bij de onroerende zaak als bij het vergelijkingsobject [adres 4] sprake. Op zowel de onroerende zaak als het vergelijkingsobject [adres 4] rust een functie-aanduiding ‘wonen’. De aanduiding voorziet in een zelfstandige woonbestemming, waardoor het object rechtens door een burger mag worden bewoond, mits is voldaan aan de voorwaarden uit het bestemmingsplan. Dit brengt met zich dat de onroerende zaak bewoond mag worden door elke burger. De agrarische bestemming van de onroerende zaak beperkt, door de genoemde functieaanduiding, niet de kring van potentiële kopers tot enkel agrariërs. De vergelijkingsobjecten met een woonbestemming kunnen daarom, naar het oordeel van het hof, dienen ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak.
4.6.
Wat betreft de gestelde waardedrukkende effecten van de ligging en de inpandige schimmels oordeelt het hof als volgt. Het hof neem tot uitgangspunt dat beide waardedrukkende effecten niet door de heffingsambtenaar zijn betwist. Het is daarom aan hem om aannemelijk te maken dat bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden met deze feiten en omstandigheden. Het hof oordeelt dat de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat hiermee bij de waardevaststelling voldoende rekening is gehouden. De ligging, het onderhoud en de kwaliteit zijn namelijk gecorrigeerd naar een score 2 (matig/slecht) en daarvoor heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak naar beneden bijgesteld. Gelet hierop ligt het op de weg van belanghebbende om aannemelijk te maken dat een verdergaande correctie op zijn plaats zou zijn; belanghebbende is daarin niet geslaagd
4.7.
Gelet op het vorenstaande is de heffingsambtenaar geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2021 niet te hoog is vastgesteld. Daarbij neemt het hof ook in aanmerking dat de beschikte waarde € 35.000 lager is dan die uit het taxatierapport volgt.
Tussenconclusie
4.8.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.
Ten aanzien van de proceskosten
4.9.
Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Awb.
5Beslissing
Het hof:
verklaart het hoger beroep ongegrond;
bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door W.W. Monteiro, raadsheer, in tegenwoordigheid van B.B. Gedik, als griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 22 juli 2026 en een afschrift van de uitspraak is op die datum in Mijn Rechtspraak geplaatst.
De griffier, De raadsheer,
B.B. Gedik W.W. Monteiro
Het aanwenden van een rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
(Alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
Het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
de dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
e gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.
Bestemmingsplan buitengebied Nederweert. Het bestemmingsplan is digitaal raadpleegbaar op www.omgevingsloket.nl. Het IDN-nummer van het bestemmingsplan is: NL.IMRO.0946.BPbgb2009DEF-va01.
Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, r.o. 4.2.3.
Artikel 3.1 bestemmingsplan.
Zoals volgt uit de ‘bestemmingsplankaart’ die door de heffingsambtenaar als bijlage 3 bij het taxatierapport is gevoegd.
Artikel 3.1, onderdeel c, bestemmingsplan.
Artikel 3.2.3 bestemmingsplan. | Link naar deze uitspraak
|
| | |
|
|
