|
|
|
| ECLI:NL:RBZWB:2026:8517 | | | | | Datum uitspraak | : | 04-09-2026 | | Datum gepubliceerd | : | 16-09-2026 | | Instantie | : | Rechtbank Zeeland-West-Brabant | | Zaaknummers | : | BRE 26/966 | | Rechtsgebied | : | Belastingrecht | | Indicatie | : | WOZ-woning, gegrond. Schending hoorrecht. | | Trefwoorden | : | belastingrecht | | | glastuinbouwbedrijf | | | ozb | | | perceel | | | woz waarde | | | woz-waarde | | | | Uitspraak | RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 26/966
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 september 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 6 januari 2026.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] te [woonplaats] (de woning) op 1 januari 2024 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 784.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Breda voor het jaar 2025 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 31 juli 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben, namens de heffingsambtenaar, mr. L.J. Boonen en [taxateur] deelgenomen.
1.4.
Belanghebbende is, zonder kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen. Belanghebbende is via het systeem Digitale Toegang op 7 juli 2026 om 11.04 uur, onder vermelding van plaats, datum en tijdstip uitgenodigd de zitting bij te wonen. De rechtbank stelt daarmee vast dat belanghebbende correct en op juiste wijze voor de zitting is uitgenodigd, zodat het onderzoek ter zitting doorgang kon vinden.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning met bouwjaar 1972.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Vooraf
Motiveringsbeginsel
3.2.
Belanghebbende voert aan dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd, omdat de heffingsambtenaar niet is ingegaan op de door belanghebbende aangevoerde gronden. De rechtbank vat deze beroepsgrond op als een beroep op schending van het motiveringsbeginsel.
3.3.
Op grond van artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) moet een uitspraak op bezwaar berusten op een deugdelijke motivering. Aan de inhoud en omvang van de motivering stelt de wet geen nadere eisen, maar een (negatieve) beslissing op bezwaar moet wel afdoende ingaan op de aangevoerde argumenten en moet inzicht bieden in de redenen die aan die beslissing ten grondslag liggen. Een schending van het motiveringsbeginsel kan in beginsel niet leiden tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar, maar enkel tot gevolg kan hebben dat de rechtbank, zo deze de uitspraak van de heffingsambtenaar bevestigt, verplicht is om zelf de gronden daarvoor in zijn uitspraak op te nemen. Naar het oordeel van de rechtbank is in het voorliggende geval geen sprake van schending van het motiveringsbeginsel. In de uitspraak op bezwaar komt voldoende specifiek naar voren waarom de WOZ-waarde is gehandhaafd, waarbij de heffingsambtenaar voldoende is ingegaan op de door belanghebbende aangedragen gronden.
Schending hoorrecht
3.4.
Belanghebbende voert aan dat hij in de bezwaarfase ten onrechte niet is gehoord, hoewel hij daar wel om had verzocht. De heffingsambtenaar erkent dat belanghebbende ten onrechte niet is gehoord en het hoorrecht daarmee is geschonden. Naar het oordeel van de rechtbank is het hoorrecht geschonden en is het beroep in zoverre gegrond.
3.5.
De rechtbank stelt vast dat tussen partijen een verschil in opvatting bestaat over de feiten, meer specifiek omtrent de duiding van de garage en de oppervlakte van de bergingen. Dit betekent dat het gebrek niet kan worden gepasseerd middels artikel 6:22 van de Awb. Echter, in hetgeen belanghebbende in zijn beroepschrift beschrijft, leest de rechtbank een verzoek om een inhoudelijk oordeel van de rechtbank. De rechtbank zal de zaak daarom niet terugwijzen en het beroep inhoudelijk beoordelen.
De WOZ-waarde
Toetsingskader van de rechtbank
3.6.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
3.7.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.8.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 847.925 naar de waardepeildatum 1 januari 2024. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] , [referentiewoning 3] , [referentiewoning 4] en [referentiewoning 5] , alle te [woonplaats] .
Zijn de referentiewoningen vergelijkbaar met de woning?
3.9.
Belanghebbende heeft de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen als zodanig niet betwist. De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft type woning, bouwjaar en ligging voldoende vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. De referentiewoningen zijn daarnaast voldoende dichtbij de waardepeildatum verkocht, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
3.10.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning van belanghebbende en de referentiewoningen. De woningen vertonen weliswaar onderlinge verschillen, maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met deze verschillen. Hij heeft aan afzonderlijke onderdelen van de referentiewoningen en de woning van belanghebbende, zoals bergingen en overkappingen, afzonderlijke waarden toegekend. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum en er is rekening gehouden met verschillen in perceel- en woonoppervlakte. De heffingsambtenaar heeft, gelet op de neerwaartse correctie van 14% op de waarde van het woningdeel, ofwel € 75.776, voldoende rekening gehouden met de specifieke staat van de woning van belanghebbende en de verschillen tussen de woning van belanghebbende en de referentiewoningen.
3.11.
Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging en doelmatigheid van de woning van belanghebbende, gelet op de overlast die wordt ervaren door de bedrijvigheid van het nabijgelegen glastuinbouwbedrijf.
3.12.
De heffingsambtenaar stelt dat voldoende rekening is gehouden met de door belanghebbende aangevoerde omstandigheden. Het liggings- en doelmatigheidsniveau van de woning van belanghebbende is gekwalificeerd als onder gemiddeld (factor 2). Hiervoor is een neerwaartse correctie van € 82.062 op de kavelwaarde toegepast, aldus de heffingsambtenaar.
3.13.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar middels de toegepaste neerwaartse correctie voldoende rekening gehouden met de ligging van de woning van belanghebbende. De heffingsambtenaar heeft ter zitting gemotiveerd dat geen aanleiding bestaat voor de toepassing van een hogere correctie nu deze omstandigheden deels zijn verdisconteerd in de verkoopprijzen van de referentiewoningen. De rechtbank begrijpt dat de bedrijvigheid van het glastuinbouwbedrijf kan zorgen voor enige overlast. Echter, nu de heffingsambtenaar reeds een correctie heeft toegepast en uit de door de heffingsambtenaar overgelegde luchtfoto en toelichting ter zitting volgt dat ook de referentiewoningen hiermee te maken hebben en dat dit feit dus deels in de verkoopprijzen is verdisconteerd, ziet de rechtbank geen aanleiding om de waarde van de woning lager vast te stellen.
3.14.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
3.15.
Ook de stelling van belanghebbende dat de WOZ-waarde van de woning vergeleken met eerdere jaren onevenredig is gestegen maakt het voorgaande niet anders. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij voorbij wordt gegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. De waarde van de onroerende zaak is vastgesteld op basis van rond de waardepeildatum behaalde verkoopcijfers van de met de woning vergelijkbare objecten. De procentuele stijging van de WOZ-waarde van de woning ten opzichte van de voorgaande peildata is om die reden niet relevant voor de bepaling van de WOZ-waarde van de onderhavige peildatum.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is gegrond vanwege de schending van het hoorrecht. De rechtbank heeft zelf in de zaak voorzien en geoordeeld dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep gegrond is krijgt belanghebbende en vergoeding van het griffierecht. Voor een vergoeding van proceskosten bestaat geen aanleiding omdat gesteld noch gebleken is van voor vergoeding in aanmerking komende kosten.
Beslissing
De rechtbank:
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
bepaalt dat de rechtsgevolgen van de uitspraak op bezwaar in stand blijven;
bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 54 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.H. de Soeten, rechter, in aanwezigheid van mr. F. de Jong, griffier.
griffier
rechter
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld. De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
De werking van deze uitspraak wordt opgeschort totdat de termijn voor het instellen van hoger beroep is verstreken, of indien hoger beroep wordt ingesteld, op dat hoger beroep is beslist.
Kamerstukken II 1988/89, 21 221, nr. 3, blz. 154.
Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.
Zie Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 26 januari 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:185, r.o. 4.8. | Link naar deze uitspraak
|
| | |
|
|
