|
|
|
| ECLI:NL:RBMNE:2026:6340 | | | | | Datum uitspraak | : | 05-08-2026 | | Datum gepubliceerd | : | 24-09-2026 | | Instantie | : | Rechtbank Midden-Nederland | | Zaaknummers | : | C/16/598304 / HA ZA 25-41 C/16/598304 / HA ZA 25-41 | | Rechtsgebied | : | Civiel recht | | Indicatie | : | Eisers hebben gronden gekocht met het oog op een waardestijging van deze gronden. Gronden maakten deel uit van zogenoemde ABC-transacties. De rechtbank oordeelt dat gedaagden hun zorgplicht niet hebben geschonden. | | Trefwoorden | : | agrarisch | | | huwelijkse voorwaarden | | | koopovereenkomsten | | | omgevingsvergunning | | | perceel | | | wettelijke rente | | | | Uitspraak | RECHTBANK Midden-Nederland
Civiel recht
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: C/16/598304 / HA ZA 25-419
Vonnis van 5 augustus 2026
in de zaak van
1 [eiser sub 1] ,
wonende in [plaats 1] ,2. [eiser sub 2],
wonende in [plaats 2] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eiser sub 1] c.s.,
advocaat: mr. B. van Mieghem,
tegen
1 [gedaagde sub 1] ,
te [plaats 3] ,2. [gedaagde sub 2],
beiden wonende te [plaats 3] ,
advocaat: mr. V.J.N. van Oijen,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagde sub 1] c.s..
1De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties;- de conclusie van antwoord met producties.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft op 12 maart 2026 plaatsgevonden. De advocaten van [eiser sub 1] c.s. en [gedaagde sub 1] c.s. hebben spreekaantekeningen voorgedragen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat verder is besproken. Aan het eind van de zitting heeft de rechter bepaald dat de zaak verwezen wordt naar de rol van 15 april 2026 voor akte uitlating partijen. De verwachting was dat de Hoge Raad rondom die datum een arrest zou hebben gewezen over de problematiek die in deze zaak speelt. Omdat dat arrest nog op zich laat wachten is op de rolzitting van 3 juni 2026 bepaald dat vonnis zal worden gewezen.
2De kern van de zaak
2.1.
[eiser sub 1] c.s. hebben gronden in Almere en Terneuzen gekocht van grondhandelaar [bedrijfsnaam 1] B.V. ( [bedrijfsnaam 1] ) met de verwachting dat deze gronden in waarde zouden stijgen. Deze gronden maakten deel uit van zogenoemde ABC-transacties. [gedaagde sub 1] c.s. hebben voor de levering van deze gronden de akten opgesteld en gepasseerd. [eiser sub 1] c.s. stellen dat de gronden in Almere en Terneuzen geen bijzondere potentie hebben en onverkoopbaar zijn. Het gaat in deze zaak om de vraag of [gedaagde sub 1] c.s. als notarissen de op hun rustende zorgplicht hebben geschonden. Volgens [eiser sub 1] c.s. hebben [gedaagde sub 1] c.s. hun informatie- waarschuwings- en onderzoeksplicht niet nageleefd en nagelaten de wil van [eiser sub 1] c.s. voldoende te controleren. Volgens hen zijn [gedaagde sub 1] c.s. daarom aansprakelijk voor hun schade. [gedaagde sub 1] c.s. stellen hun zorgplicht te hebben nageleefd. Volgens [gedaagde sub 1] c.s. hebben [eiser sub 1] c.s. ook geen schade geleden. [gedaagde sub 1] c.s. beroepen zich daarnaast op verjaring van de vorderingen en stellen dat [eiser sub 1] c.s. te laat hebben geklaagd. De rechtbank wijst de door [eiser sub 1] c.s. gevorderde verklaringen voor recht af.3. De achtergrond van het geschil
Activiteiten van de betrokken partijen
3.1.
[eiser sub 1] is met pensioen. Hij heeft een drogisterij gehad die hij heeft verkocht. [eiser sub 2] is slager geweest en heeft nu een cateringbedrijf vanuit huis.
3.2.
[bedrijfsnaam 1] hield zich bezig met het aan- en verkopen van gronden met een agrarische bestemming aan consumenten en mkb-ondernemers. Het ging om gronden waarvan [bedrijfsnaam 1] inschatte dat er mogelijk op termijn planologische ontwikkeling zou plaatsvinden, waardoor de gronden in de toekomst meer waard zouden kunnen worden (grondspeculatie). [bedrijfsnaam 1] kocht de gronden van een tussenpersoon die de gronden van agrarische ondernemers had gekocht om deze percelen in meerdere kavels op te splitsen. Deze kavels werden vervolgens aan particulieren te koop aangeboden voor een hogere prijs dan de prijs waarvoor [bedrijfsnaam 1] het perceel had gekocht. [bedrijfsnaam 1] handelde onder andere onder de handelsnaam ‘ [handelsnaam] ’. [bedrijfsnaam 1] is in oktober 2021 failliet verklaard.
3.3.
[gedaagde sub 1] was als notaris verbonden aan notariskantoor [achternaam van gedaagde sub 1] en is op 1 april 2017 met pensioen gegaan. [A] was voor het notariskantoor werkzaam als kandidaat-notaris. Notaris [gedaagde sub 2] heeft in april 2017 het notariskantoor overgenomen.
Aankoop van percelen grond in Almere en Terneuzen door [eiser sub 1] c.s.
3.4.
In de periode van 3 augustus 2016 tot en met 7 april 2017 hebben [eiser sub 1] c.s. gronden in Almere en Terneuzen gekocht. Deze zijn tussen september 2016 en medio mei 2017 geleverd. Het gaat om de volgende percelen:
De gronden in Almere hadden ten tijde van de levering een woonbestemming en de gronden in Terneuzen een agrarische bestemming. Voor al deze gronden geldt dat zij in korte periode meerdere malen zijn verkocht en geleverd waarbij de tegenprestatie telkens opnieuw is vastgesteld.
De prijsontwikkeling van de percelen in Almere
3.5.1.
[eiser sub 2] heeft op 3 augustus 2016 van [bedrijfsnaam 1] een onverdeeld aandeel (50 m²) in een perceel grond in Almere gekocht voor € 120,- per m² en op 26 september 2016 geleverd gekregen. Eerder had [bedrijfsnaam 1] een deel van het totale perceel gekocht en geleverd gekregen voor € 45,- per m² en (een deel van) de grond doorverkocht aan [B] voor € 92,- per m². Waarna [bedrijfsnaam 1] kort voor de levering aan [eiser sub 2] weer (een deel van) de grond terug heeft gekocht voor € 115,- per m².
3.5.2.
[eiser sub 1] heeft op 1 december 2016 van [bedrijfsnaam 1] onverdeelde aandelen (van samen 694 m²) in drie percelen grond in Almere gekocht voor € 146,97 per m² en op 23 december 2016 geleverd gekregen. [bedrijfsnaam 1] had eerder (delen van) de gronden voor verschillende bedragen tussen de € 32,50 per m² en € 45,- per m² gekocht en geleverd gekregen. [bedrijfsnaam 1] heeft vervolgens delen van deze gronden verkocht aan [C] en vervolgens delen daarvan weer teruggekocht van [C] voor € 147 per m². Een ander deel van de grond had [bedrijfsnaam 1] eerder gekocht voor € 34,- per m² en aan [bedrijfsnaam 2] B.V. verkocht voor een koopprijs van € 115,03 per m² en (een deel van) de grond teruggekocht voor € 235,20 per m².
De prijsontwikkeling van de percelen in Terneuzen
3.5.3.
Het door [eiser sub 2] van [bedrijfsnaam 1] gekochte perceel in Terneuzen voor € 66,67 per m² maakte deel uit van een groter perceel van 3700 m². [bedrijfsnaam 1] had dit perceel kort voor de levering aan [eiser sub 2] voor € 20,- per m² gekocht en geleverd gekregen.
3.5.4.
Het door [eiser sub 1] van [bedrijfsnaam 1] gekochte perceel in Terneuzen voor € 80,- per m² maakte deel uit van een groter perceel van 10.000 m². Dit perceel had [bedrijfsnaam 1] kort voor de levering aan [eiser sub 1] voor € 20,- per m² gekocht en geleverd gekregen.
[gedaagde sub 1] c.s. hebben risicobrieven verstuurd aan [eiser sub 1] c.s.
3.6.1.
Notaris [gedaagde sub 1] en notaris [gedaagde sub 2] hebben [eiser sub 2] in brieven van 5 augustus 2016 respectievelijk 1 mei 2017 voorafgaand aan de levering van de percelen grond in Almere en in Terneuzen als volgt geïnformeerd:“(…)
Zoals u weet is de aankoop van het perceel cultuurgrond voor u een soort financieel product. Vanwege het karakter van een financieel product zal ondergetekende een zwaardere "belehrungsplicht" jegens de koper hebben. Dit betekent, dat ondergetekende u zal moeten informeren over de wijze van verkoop door de verkoper, het risico dat u loopt enz. Graag zou ik daaraan willen voldoen. Echter, omdat u via een volmacht de akte van levering wenst te tekenen, is het niet mogelijk één en ander mondeling toe te lichten.
Vriendelijk verzoek ik u mij te bevestigen, dat u hebt kennis genomen van de in en outs van het aangekochte perceel. Dit kunt u doen door middel van deze brief voor akkoord te ondertekenen en aan mij retour te zenden (…).
Ik vertrouw erop u hiermede voldoende te hebben geïnformeerd. Indien u nog vragen en/of
opmerkingen heeft of telefonisch een toelichting wenst, dan verneem ik dat graag van u. (…)”
[eiser sub 2] heeft deze brieven ondertekend en teruggestuurd.
3.6.2.
Voorafgaand aan de levering van het perceel in Almere heeft notaris [gedaagde sub 1] [eiser sub 1] uitgenodigd om op zijn kantoor te komen. [eiser sub 1] is vervolgens met zijn echtgenote bij [gedaagde sub 1] op kantoor geweest en heeft daar aan het eind van het gesprek een volmacht getekend. Voorafgaand aan de levering van het perceel in Terneuzen heeft [gedaagde sub 1] aan [eiser sub 1] op 13 januari 2017 eenzelfde brief gestuurd als de hiervoor geciteerde brief: “(…)Binnenkort zal de akte van levering worden ondertekend inzake de aankoop van bovengenoemd perceel cultuurgrond tegen een koopsom van € 68.000,00. Voor het tekenen van de akte van levering geeft u volmacht. Zoals u weet is de aankoop van het perceel cultuurgrond voor u een soort financieel product. Vanwege het karakter van een financieel product zal ondergetekende een zwaardere "belehrungsplicht" jegens de koper hebben.
(….)” (de rest van de brief is identiek aan de onder 3.6.1 geciteerde brief)
[eiser sub 1] heeft deze brief ondertekend en teruggestuurd.
3.7.
Bij brief van 23 september 2024 hebben [eiser sub 1] c.s. [gedaagde sub 1] c.s. aansprakelijk gesteld voor de schade die zij lijden als gevolg van het feit dat [gedaagde sub 1] c.s. hun zorgplicht hebben geschonden bij de levering van de gronden in Almere en in Terneuzen.
4De beoordeling
Hebben [gedaagde sub 1] c.s. tegenover [eiser sub 1] c.s. hun zorgplicht geschonden?
4.1.
De rechtbank zal de vraag moeten beantwoorden of de notarissen hun zorgplicht tegenover [eiser sub 1] c.s. hebben geschonden en daarmee niet hebben gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend notaris in dezelfde omstandigheden mocht worden verwacht. Deze zorgplicht wordt onder meer ingekleurd door de betreffende bepalingen uit de Wet op het notarisambt (Wna) zoals hierna vermeld.
4.2.
De notariële zorgplicht bestaat uit de informatieplicht (ook wel Belehrungspflicht), de onderzoeksplicht en de plicht tot wilscontrole. Onder omstandigheden heeft een notaris ook een bijzondere waarschuwingsplicht. De notaris is beroepshalve gehouden naar vermogen te voorkomen dat misbruik wordt gemaakt van juridische onkunde en feitelijk overwicht. In dit verband geldt: (i) dat de notaris aan partijen tijdig tevoren de gelegenheid moet bieden om van de inhoud van de akte kennis te nemen, (ii) dat de notaris de zakelijke inhoud van een akte moet mededelen en daarop een toelichting moet geven en (iii) dat de notaris zo nodig wijst op de gevolgen die uit de inhoud van de akte voortvloeien. Laatstbedoelde verplichting omvat mede de verplichting zich ervan te vergewissen dat partijen die gevolgen begrijpen. De Hoge Raad heeft eerder overwogen dat die laatste verplichting aan gewicht wint naarmate de gevolgen voor partijen of een van hen nadeliger of riskanter zijn.
4.3.
Blijkens de wetsgeschiedenis mag de notaris aannemen dat hij aan zijn informatieplicht op juiste wijze heeft voldaan indien hij ervan overtuigd is dat de verschijnende personen hebben begrepen wat de inhoud van de akte is. Een notaris is niet verplicht persoonlijk met de desbetreffende partij te spreken. Indien er gepasseerd wordt bij volmacht moet de notaris op een andere wijze de overtuiging hebben gekregen dat de betrokken partijen ook willen wat in de akte is opgenomen. Als de notaris in dat geval vermoedt dat de volmachtgever onvoldoende of niet is voorgelicht, doet de notaris er goed aan om, alvorens de akte te passeren, partijen schriftelijk of mondeling een toelichting daarop te geven en zo nodig op de gevolgen die uit de akte voortvloeien te wijzen.
Almere
[gedaagde sub 1] heeft wat betreft de levering van de gronden in Almere aan zijn informatieplicht en waarschuwingsplicht voldaan
4.4.
De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde sub 1] aan zijn informatieplicht heeft voldaan. Daarvoor zijn de volgende feiten en omstandigheden redengevend. Om te beginnen zijn [eiser sub 1] c.s. niet alleen in de koopovereenkomsten maar ook in de door [gedaagde sub 1] opgestelde concept-leveringsakten geïnformeerd over het risicovolle karakter van de transacties, o.a. omdat er geen garanties op waardestijging van de grond worden gegeven. Een toezegging dat er binnen enkele jaren een waardestijging in het vooruitzicht lag, kan al helemaal niet worden gelezen in de koopovereenkomsten en de leveringsakten. In de leveringsakten van de percelen in Almere staat over de aard van de transactie en de daaraan verbonden risico’s het volgende:- dat [eiser sub 1] c.s. geen enkele garantie kregen dat het verkochte in aanmerking kwam als eventuele toekomstige ontwikkelingsgrond ten behoeve van woon, kantoor-, industrie- en bedrijfsdoeleinden of dat daarvoor een omgevingsvergunning zou worden verleend (zie artikel 2 lid 4).- dat het risico van het al dan niet doorgaan hiervan geheel voor hun rekening kwam (en zij verkoper daarvoor vrijwaren) (zie artikel 2 lid 5).- dat [eiser sub 1] c.s. [bedrijfsnaam 1] voor de gevolgen van het uitblijven van een waardevermeerdering vrijwaren (zie artikel 2 lid 6).
- dat [eiser sub 1] c.s. ermee bekend zijn dat het verkochte in korte periode meerdere malen is verkocht en geleverd waarbij de tegenprestatie telkens opnieuw is vastgesteld (zie ‘Verdere bijzondere bepalingen’ onder 2).
Zowel [eiser sub 1 (voornaam)] als [eiser sub 2] hebben een winkel gehad (drogisterij en slagerij) zodat ervan mag worden uitgegaan dat zij de strekking en waarschuwing van de bovenstaande bepalingen hebben kunnen begrijpen indien zij deze hebben gelezen.
4.5
Daarnaast heeft notaris [gedaagde sub 1] aan [eiser sub 2] een risicobrief verstuurd omdat [eiser sub 2 (voornaam)] gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid om bij volmacht te tekenen. [eiser sub 2] wordt in deze brief erop gewezen dat de aankoop van het perceel voor hem een soort financieel product is en de notaris daarom een zwaardere “belehrungsplicht” heeft (zie onder 3.6.1.). De notaris wijst in deze brief erop dat hij door de gegeven volmacht de risico’s die [eiser sub 2] loopt niet mondeling kan toelichten. De notaris verzoekt daarom [eiser sub 2] de brief voor akkoord te tekenen als het klopt dat hij kennis heeft genomen van de in en outs van het aangekochte perceel of anders contact op te nemen. Omdat de koopsom bij [eiser sub 1] boven de € 100.000 lag heeft notaris [gedaagde sub 1] [eiser sub 1] met zijn echtgenote gevraagd naar kantoor te komen om geïnformeerd te worden over de levering van de gronden in Almere.
4.6.
Door ondertekening van de risicobrief heeft [eiser sub 2] aan de notaris bevestigd dat hij kennis heeft genomen van de in en outs van het aangekochte perceel en mocht [gedaagde sub 1] er in beginsel vanuit gaan dat zijn wil dus gericht was op die transactie. Dat de informatieplicht en plicht tot wilscontrole ook bij de transactie van [eiser sub 2] meebracht dat [gedaagde sub 1] [eiser sub 2] had moeten uitnodigen om op kantoor langs te komen kan niet worden gevolgd. De verplichting tot wilscontrole wint aan gewicht naarmate de gevolgen voor partijen nadeliger of riskanter zijn. De aankoopsom van het perceel van [eiser sub 2] was € 6.000,-, en het was de eerste aankoop die [eiser sub 2] deed bij [bedrijfsnaam 1] . De omvang van het risico was dus beperkt. [gedaagde sub 1] c.s. hebben gesteld dat het beleid van het kantoor was om slechts bij transacties van boven de € 100.000 de koper(s) op kantoor uit te nodigen. De rechtbank heeft geen aanknopingspunten om te kunnen oordelen dat deze grens veel lager had moeten liggen of dat notarissen in 2016/2017 bij gevallen van grondspeculatie altijd kopers op kantoor moesten uitnodigen. Gelet op het feit dat de bestemming in Almere al wonen was en er dus geen bestemmingswijziging meer hoefde plaats te vinden van agrarisch naar wonen, was er reden te minder om te vermoeden dat de aangekochte percelen nimmer in waarde zouden stijgen. De stelling van [eiser sub 1] c.s. dat [gedaagde sub 1] deze leveringsakte vanwege het risicovolle karakter daarvan niet per volmacht had mogen passeren slaagt evenmin. De rechtbank stelt vast dat de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) pas vanaf 2021 heeft geadviseerd om bij dit type transacties bij voorkeur niet meer te werken met volmachten. Dat vijf jaar daarvóór binnen de beroepsgroep ook al werd aangenomen dat het werken met volmachten in dit soort situaties onzorgvuldig was, hebben [eiser sub 1] c.s. niet onderbouwd. Ook hebben [eiser sub 1] c.s. niet onderbouwd gesteld dat notaris [gedaagde sub 1] in dit geval had moeten vermoeden dat de volmachtgevers onvoldoende of niet waren voorgelicht. In de gegeven omstandigheden is de conclusie dan ook dat [gedaagde sub 1] niet meer had moeten doen dan hij heeft gedaan en dat het voor eigen rekening en risico komt dat [eiser sub 2] de keuze heeft gemaakt om na lezing van de risicobrief niet alsnog bij de notaris langs te gaan of te bellen om zich nader te laten informeren over de risico’s die hij liep.
4.7.
Ook wat betreft [eiser sub 1] heeft [gedaagde sub 1] aan zijn informatieplicht voldaan. Omdat met deze transactie een bedrag van € 102.000,- gemoeid was, heeft [gedaagde sub 1] [eiser sub 1] uitgenodigd op kantoor. [eiser sub 1] en zijn echtgenote hebben notaris [gedaagde sub 1] zelf gesproken en hadden hem vragen kunnen stellen over mogelijke onduidelijkheden. Ter zitting heeft [eiser sub 1] aangegeven dat notaris [gedaagde sub 1] tijdens dat bezoek heeft gevraagd of [eiser sub 1] en zijn echtgenote wel zeker wisten of ze de levering van de gronden wilden. Notaris [gedaagde sub 1] is in verband met gezondheidsredenen niet meer in staat om te verklaren wat hij tijdens dat bezoek wel en niet heeft gezegd maar als hij de eerdergenoemde vraag heeft gesteld is dat naar het oordeel van de rechtbank als een voorzichtige waarschuwing te beschouwen. In ieder geval had het voor de hand gelegen dat [eiser sub 1] de notaris had bevraagd of hij dan twijfels had en zo ja waarom. Dat [eiser sub 1] en zijn echtgenote deze vraag naar eigen zeggen eerder als grapje dan als waarschuwing hebben opgevat kan de notaris dan ook niet worden verweten. Of het gesprek verder ‘niet veel om het lijf had’, zoals [eiser sub 1] ter zitting heeft verklaard, kan niet meer worden vastgesteld. In ieder geval heeft hij de gelegenheid gehad om alle vragen te stellen die hij had en om zich te laten informeren over de risico’s. De omstandigheid dat hij op het kantoor van [gedaagde sub 1] werd uitgenodigd en [gedaagde sub 1] kennelijk de bovengenoemde vraag aan hem heeft gesteld, was voldoende aanleiding om dat ook daadwerkelijk te doen.
Er gold geen bijzondere waarschuwingsplicht voor [gedaagde sub 1]
4.8. De stelling dat [gedaagde sub 1] [eiser sub 1] c.s. er extra op had moeten wijzen en had moeten waarschuwen dat zij met het kopen van deze gronden risico’s liepen gaat niet op. [eiser sub 1] c.s. zijn in de leveringsakten duidelijk gewezen op de onzekerheid over het realiseren van waardevermeerdering van deze gronden. Ook in de risicobrief aan [eiser sub 2] heeft notaris [gedaagde sub 1] erop gewezen dat het gaat om een financieel product waaraan risico’s zijn verbonden. En zoals eerder is beschreven heeft [eiser sub 1] tijdens zijn bezoek aan [gedaagde sub 1] ’s kantoor zelfs een voorzichtige waarschuwing gekregen van [gedaagde sub 1] . Evenmin is er sprake van het bestaan van een bijzondere waarschuwingsplicht voor de notarissen om het enkele feit dat het om onverdeelde aandelen grond gaat. [eiser sub 1] c.s. hebben onvoldoende onderbouwd dat zich hierdoor een situatie voordeed dat er een wezenlijk risico van misbruik bestond waarvoor [gedaagde sub 1] c.s. hadden moeten waarschuwen.
Geen verplichting diensten te weigeren
4.9.
De rechtbank volgt [eiser sub 1] c.s. niet in hun stelling dat [gedaagde sub 1] zijn medewerking niet had mogen verlenen aan het passeren van de leveringsakten omdat het hier gaat om ABC-transacties met grote prijssprongen. Uitgangspunt is dat een notaris verplicht is zijn ministerie te verlenen, tenzij sprake is van gegronde redenen op grond waarvan de notaris zijn dienst moet weigeren. Aanleiding voor een notaris om zijn dienst te weigeren kan zijn dat naar zijn redelijke overtuiging of vermoeden de werkzaamheid die van hem wordt verlangd, leidt tot strijd met het recht of de openbare orde, wanneer zijn medewerking wordt verlangd bij handelingen die kennelijk een ongeoorloofd doel of gevolg hebben of wanneer hij andere gegronde redenen voor weigering heeft. Deze ABC-transacties zijn als zodanig geen ongeoorloofde transacties. Het prijsverschil is verklaarbaar omdat meerdere partijen aan de grondhandel willen verdienen. De rechtbank oordeelt verder dat [gedaagde sub 1] in dit geval in redelijkheid heeft kunnen concluderen dat de prijssprongen van de daaraan voorafgaande transacties niet zodanig hoog waren of excessief dat hij zijn diensten had moeten weigeren. Daarvoor hebben [eiser sub 1] c.s. te weinig aanknopingspunten gegeven. Het betrof hier percelen die al een woonbestemming hadden en waar project Almere [.] was voorzien. Een toekomstige waardestijging was dus niet irrealistisch te noemen. Dat er sprake was van onverkoopbare grond is door [gedaagde sub 1] c.s. onderbouwd betwist en door [eiser sub 1] c.s. vervolgens niet onderbouwd (zie hieronder). De rechtbank ziet dus geen reden om te oordelen dat [gedaagde sub 1] in deze twee gevallen aanleiding had moeten zien voor dienstweigering of voor het verrichten van nader onderzoek.
4.10.
Ten overvloede wordt nog opgemerkt dat het bepaald nog onzeker is of [eiser sub 1] c.s. door de levering van de gronden schade hebben geleden of nog gaan lijden zoals zij stellen. [eiser sub 1] c.s. stellen dat het algemeen bekend is dat het hier om onverkoopbare grond gaat terwijl het tegendeel het geval lijkt te zijn. Ter zitting heeft notaris [gedaagde sub 2] namelijk bevestigd dat de bouw van fase 5 van het project Almere [.] waar binnen de gronden van [eiser sub 1] c.s. liggen is gestart en dat de gronden wel degelijk zullen worden ontwikkeld. De percelen van [eiser sub 1] c.s. zijn alleen in een latere fase aan de beurt. Dat er inmiddels ook kopers zich melden voor de gronden in dit gebied blijkt ook uit het e-mailbericht van 3 oktober 2025 waarin notaris [gedaagde sub 2] aan de advocaat van [eiser sub 1] c.s. bericht: “ Ik mail je zo ook nog een geanonimiseerde mail van iemand die een aanbod tot koop voor zijn grond in kavels [perceel 3] en [perceel 1] heeft ontvangen en aan mij vraagt wat hij ermee aan moet.” [eiser sub 1] c.s. hebben daartegenover onvoldoende gesteld. Bovendien heeft [eiser sub 1] ter zitting verklaard zelf ook te zijn bericht over belangstelling voor verkoop van gronden in dat gebied maar dat dit een ander kavelnummer betrof. Dat het veel langer duurt voordat de gronden zijn ontwikkeld dan waar [eiser sub 1] c.s. aanvankelijk van uit zijn gegaan kan [gedaagde sub 1] c.s. niet worden verweten. Het ligt niet op de weg van een notaris om te beoordelen of een rechtshandeling of de daaraan ten grondslag liggende overeenkomst verstandig is of om daarover te adviseren.
Terneuzen
[gedaagde sub 1] c.s. hebben wat betreft de levering van de gronden in Terneuzen aan hun informatieplicht en waarschuwingsplicht voldaan
4.11. De rechtbank is van oordeel dat de situatie wat betreft de levering van de gekochte gronden in Terneuzen in grote lijnen vergelijkbaar is met levering van de gekochte gronden in Almere. Volgens de rechtbank hebben [gedaagde sub 1] c.s. ook bij de levering van de gronden in Terneuzen aan [eiser sub 1] c.s. aan hun zorgplicht voldaan. De rechtbank verwijst daartoe naar de overwegingen 4.6 tot en met 4.9 die grotendeels van overeenkomstige toepassing zijn. In aanvulling daarop overweegt de rechtbank als volgt.
4.12.
Ook voor Terneuzen geldt dat [eiser sub 1] c.s. in de concept-leveringsakten en in risico-brieven zijn geïnformeerd over het risicovolle karakter van de transacties. Wat betreft een mogelijke bestemmingswijziging staat in de leveringsakten van deze gronden verder nog het volgende: - dat [eiser sub 1] c.s. geen enkele garantie kregen dat het verkochte in aanmerking kwam voor een eventuele toekomstige bestemmingswijziging (zie artikel 2 lid 4).- dat [bedrijfsnaam 1] geen enkele garantie geeft dat de bestemming van het verkochte ooit wordt gewijzigd in een andere dan een agrarische bestemming (zie ‘Vrijwaring beoogd gebruik’ onder 1 )
- dat [eiser sub 1] c.s. verklaren een eigen onderzoeksplicht te hebben wat betreft het van toepassing zijnde bestemmingplan van de gekochte grond (zie ‘Vrijwaring beoogd gebruik’ onder 3).
4.13.
Omdat [eiser sub 1] c.s. ook voor wat betreft de gronden in Terneuzen hebben gekozen om bij volmacht de leveringsakten te tekenen hebben zij van [gedaagde sub 1] c.s. een risicobrief ontvangen. Hierin worden zij erop gewezen dat de aankoop van de percelen voor hen een soort financieel product is, dat daar risico’s aan zitten en dat de notarissen hen daarom hierover moeten informeren (belehrungsplicht) (zie onder 3.6.1 en 3.6.2). Notaris [gedaagde sub 2] heeft ter zitting toegelicht dat [eiser sub 1] c.s. niet uitgenodigd zijn op kantoor omdat de koopsom bij beiden onder de € 100.000,- lag. Bij [eiser sub 2] betrof de koopsom € 10.000,- en bij [eiser sub 1] € 68.000,-. Weliswaar betrof het hier bij [eiser sub 2] een tweede transactie met [bedrijfsnaam 1] maar het bij de transactie gemoeide bedrag was nog steeds qua omvang beperkt. Bij [eiser sub 1] was het ook de tweede transactie met [bedrijfsnaam 1] maar deze keer voor een lager bedrag dan € 100.000,-. Dat [eiser sub 1] na de tweede transactie in totaal € 168.000,- aan grond zou hebben verkregen van [bedrijfsnaam 1] had voor [gedaagde sub 1] (of [gedaagde sub 2] als waarnemer van [gedaagde sub 1] ) wellicht aanleiding kunnen zijn om [eiser sub 1] uit te nodigen op kantoor. Gelet op het feit dat [eiser sub 1] een maand daarvoor echter al langs was geweest in verband met de eerste transactie, en dat hij na het gesprek met [gedaagde sub 1] niet van gedachten was veranderd, bestond er naar het oordeel van de rechtbank in dit geval onvoldoende aanleiding voor [gedaagde sub 1] c.s. om kort daarna van het kantoorbeleid af te wijken en [eiser sub 1] wederom uit te nodigen. De omstandigheid dat [eiser sub 1] c.s. deze gronden in Terneuzen van [bedrijfsnaam 1] kochten voor driemaal of viermaal de prijs die [bedrijfsnaam 1] er zelf voor had betaald, is op zichzelf opmerkelijk maar bij grondhandel ook niet uitzonderlijk. Indien [gedaagde sub 1] c.s. redelijkerwijs hadden moeten weten dat deze gronden geen enkele potentie hadden, en dat een waardevermeerdering van de door [eiser sub 2] betaalde € 66,67 per m2 en door [eiser sub 1] betaalde € 80,- per m2 ondenkbaar was, was een gesprek met [eiser sub 1] c.s. wel geboden geweest. Zoals hierna zal worden besproken was dat echter niet aan de orde.
Geen schending waarschuwingsplicht en onderzoeksplicht
4.14.
[eiser sub 1] c.s. hebben gesteld [gedaagde sub 1] c.s. hun waarschuwingsplicht en onderzoeksplicht hebben geschonden omdat ze wisten dat de gekochte gronden in Terneuzen geen enkele potentie hadden en onverkoopbaar waren. [eiser sub 1] c.s. hebben niet gesteld op grond waarvan de notarissen dat duidelijk had moeten zijn. Ook hebben [eiser sub 1] c.s. niet duidelijk gemaakt waarom het ondenkbaar is dat de gronden in Terneuzen in de nabije toekomst ontwikkeld zullen worden. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat notaris [gedaagde sub 2] ter zitting heeft toegelicht dat notaris [gedaagde sub 1] zelf onderzoek heeft gedaannaar de locatie in Terneuzen en de prijzen. Hij is daar geweest en geloofde zelf ook dat daar ontwikkeling van industrie zou kunnen plaatsvinden in de toekomst vanwege de strategische ligging. Het jaar daarvoor was namelijk de Nieuwe Sluis geopend. Ook zou het kanaal Gent-Terneuzen worden ontwikkeld/verdiept, waardoor grotere schepen tot aan Gent kunnen varen. Deze verwachte omstandigheden leverden volgens [gedaagde sub 1] c.s. een plausibele verklaring op voor de betaalde prijzen. [eiser sub 1] c.s. heeft daar onvoldoende tegenovergesteld. Ook wat betreft de levering van de gronden in Terneuzen hebben [gedaagde sub 1] c.s. voldoende toegelicht dat er sprake was van grondhandel, er geen sprake was van illegale activiteiten en het daarbij logisch is dat de verkopers kosten maakten en een winstdoel nastreefden. In het licht daarvan hebben zij de bedragen waarvoor de gronden zijn verkocht verklaarbaar kunnen achten.
Conclusie
4.15.
De rechtbank concludeert dat [gedaagde sub 1] c.s. wat betreft de levering van de percelen in Almere en Terneuzen aan [eiser sub 1] c.s. hun zorgplicht niet hebben geschonden. [gedaagde sub 1] c.s. hebben gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot in dezelfde omstandigheden mocht worden verwacht. De gevolgen van de aangekochte percelen in Almere en Terneuzen waaronder het (vooralsnog) uitblijven van de beoogde waardestijging van de gronden kunnen niet [gedaagde sub 1] c.s. worden aangerekend en blijven voor rekening en risico van [eiser sub 1] c.s. De rechtbank wijst daarom de gevorderde verklaringen voor recht af.
4.16.
Het beroep van [gedaagde sub 1] c.s. op de klachtplicht en op verjaring en de overige verweren van [gedaagde sub 1] c.s. (geen causaal verband, geen schade, eigen schuld), behoeven geen bespreking meer, aangezien dit niet tot een andere beslissing kan leiden.
Proceskosten
4.17.
[eiser sub 1] c.s. zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde sub 1] c.s. worden begroot op:
- griffierecht
€
331,00
- salaris advocaat
€
1.306,00
(2 punten × € 653,00)
- nakosten
€
189,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.826,-
4.18.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen van [eiser sub 1] c.s. af,
5.2.
veroordeelt [eiser sub 1] c.s. tot betaling van € 1.826,-, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [eiser sub 1] c.s. niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
veroordeelt [eiser sub 1] c.s. tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door A.L. Poort-Gleusteen en in het openbaar uitgesproken op 5 augustus 2026.
Productie 20 bij de dagvaarding
Artikel 43 Wna
Zie onder meer HR 20 januari 1989, ECLI:NL:HR:1989:AD0586, NJ 1989/766 (Groningse huwelijkse voorwaarden) ro 3.3; HR 2 februari 2024, ECLI:NL:HR:2024:165 ro 3.3
HR 2 februari 2024, ECLI:NL:HR:2024:165 ro 3.3
Nota naar aanleiding van het verslag, Tweede Kamer, vergaderjaar 1995–1996, 23 706, nr. 6 p. 50
Producties 7 en 12 bij de dagvaarding
HR 20 januari 1989, ECLI:NL:HR:1989:AD0586 ro 3.3
Zie onder meer (de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer) Gerechtshof Amsterdam 23 februari 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:545 ro 4.11
Artikel 21 lid 2 Wna
Productie 1 bij de conclusie van antwoord
Zie onder meer Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 29 augustus 2023, EVLI:NL:GHSHE:2023:2754 ro. 3.5.1 en artikel 17 Wna
Producties 9 en 14 bij de dagvaarding | Link naar deze uitspraak
|
| | |
|
|
