|
|
|
| ECLI:NL:RBOVE:2026:5832 | | | | | Datum uitspraak | : | 30-09-2026 | | Datum gepubliceerd | : | 07-10-2026 | | Instantie | : | Rechtbank Overijssel | | Zaaknummers | : | 24/4304 | | Rechtsgebied | : | Belastingrecht | | Indicatie | : | De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning vanwege de verslechterende toestand overeenkomstig artikel 18, derde lid, onder c, van de wet WOZ bepaald naar de toestand op 1 januari 2023 (toestandsdatum). De oude/actuele foto’s zijn van voor de inpandige opname van 23 februari 2023. Volgens de heffingsambtenaar kent de woning bouwtechnische gebreken. De taxateur heeft de woning daarom qua Kwaliteit en Onderhoud gewaardeerd als matig (2) en qua Voorzieningen als slecht (1). Hierdoor is de prijs per vierkante meter (ppe-prijs) verlaagd. Anders dan belanghebbende stelt, is de woning wat betreft Kwaliteit en Onderhoud niet ‘sloopwaardig’ of ‘slecht’ (afgezien van de Voorzieningen). De overgelegde foto’s van voor de inpandige opname zijn als waarnemingen en bevindingen door de WOZ-taxateur meegenomen [..]. | | Trefwoorden | : | geluidshinder | | | landbouwgrond | | | perceel | | | taxatie | | | woz waarde | | | woz-waarde | | | | Uitspraak | RECHTBANK OVERIJSSEL
Zittingsplaats Zwolle
Bestuursrecht
zaaknummer: ZWO 24/4304
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer in de zaak tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats], belanghebbende
en
de directeur van GBTwente, de heffingsambtenaar.
Inleiding
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (de woning) per 1 januari 2022 (de waardepeildatum) met inachtneming van de toestand op 1 januari 2023 vastgesteld op € 582.000,-, omdat een inpandige taxatie heeft plaatsgevonden na 1 januari 2023. Met de waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Almelo voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag).
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
De heffingsambtenaar heeft naar aanleiding van een reactie van belanghebbende de WOZ-waarde ambtshalve heroverwogen. Bij brief van 9 november 2024 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde WOZ-waarde niet verlaagd. De heffingsambtenaar heeft de reactie naar de rechtbank doorgezonden om als beroepschrift te worden behandeld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift (een ‘Adviesformulier WOZ-beroep’) en een nieuwe taxatiematrix ingediend.
Belanghebbende heeft aanvullende stukken ingediend op 20 mei 2026 waaronder een fotoreportage en een deskundigenbericht van [naam 3] (makelaar) van 27 oktober 2023 over de marktwaarde van het object met terugwerkende kracht per 29 mei 2013.
De rechtbank heeft de zaak op 24 september 2026 ter zitting behandeld. Belanghebbende evenals de gemachtigden van de heffingsambtenaar, [naam 1] en [naam 2], WOZ-taxateur, hebben deelgenomen via Teams.
Feiten
1. Belanghebbende is eigenaar of mede-eigenaar van de vrijstaande woning. De woning, bouwjaar 1996, heeft een gebruiksoppervlakte (gbo) van 285 m² en een kavelgrootte van 2.750 m². Bij de woning horen een inpandige garage van 31 m², een carport van 40 m², een dakkapel, een overkapping van 17 m², een vrijstaande berging van 21 m² en een dierenverblijf van 67 m².
Beoordeling door de rechtbank
2. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
2.1.
Op grond van artikel 18, derde lid, onder c van de wet WOZ wordt, indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid, in afwijking in zoverre van het eerste lid, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
2.2.
In onderhavige zaak is - naar niet in geschil tussen partijen - voor de waardebepaling van belang de door de WOZ-taxateur expliciet in ogenschouw genomen toestand van de woning per 1 januari 2023 (toestandsdatum) voor de waarde op 1 januari 2022 (waardepeildatum).
3. Evenmin in geschil is dat de waarde van de woning kan/moet worden bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.
4. Ter voorlichting aan belanghebbende merkt de rechtbank op dat het de heffingsambtenaar op grond van vaste rechtspraak vrijstaat om in elke fase van het geding de vastgestelde waarde met nieuwe gegevens te onderbouwen.
5. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft daartoe verwezen naar het in beroep overgelegde taxatierapport met bijbehorende taxatiematrix, opgesteld door [naam 4], gediplomeerd WOZ-taxateur. In dit rapport wordt geconcludeerd tot een (hogere) waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum van € 592.000,-. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van de volgende vrijstaande woningen te [plaats 1] en [plaats 2]:
[adres 2] te [plaats 2], bouwjaar 2001, met een gbo van 221 m², (onder meer) een garage van 35 m², een tuinhuis van 9 m² en een kavel van 524 m², op 4 oktober 2022 (transactiedatum in matrix) verkocht voor € 625.000,-;
[adres 3] te [plaats 1], bouwjaar 2000, met een gbo van 216 m², (onder meer) een garage van 176 m², een aanbouw van 100 m², een tuinhuis van 15 m², een zwembad van 90 m² en een kavel van 1.722 m², op 30 juni 2021 (transactiedatum in matrix) verkocht voor € 733.000,-;
[adres 4] te [plaats 1], bouwjaar 2009, met een gbo van 220 m², (onder meer) een garage van 32 m², een carport van 31 m² en een kavel van 546 m², op 15 april 2021 (transactiedatum in matrix) verkocht voor € 580.000,-;
[adres 5] te [plaats 2], bouwjaar 1992, met een gbo van 226 m², (onder meer) een berging van 162 m², een overkapping van 23 m² en een kavel van 7.005 m², op 2 september 2021 (transactiedatum in matrix) verkocht voor € 750.000,-.
6. Belanghebbende voert aan dat haar woning in de bezwaarfase is vergeleken met woningen die niet (voldoende) vergelijkbaar zijn. Twee van die voor de uitspraak op bezwaar gebruikte referentiewoningen ([adres 6] en [adres 7]) zijn veel beter dan haar woning, qua staat en ligging, en daarom niet bruikbaar als vergelijkingsobject.
7. De rechtbank overweegt het volgende. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft in de taxatiematrix in beroep genoemde referentiewoningen vervangen door nieuwe objecten. Dat is toegestaan. De door belanghebbende betwiste objecten [adres 6] en [adres 7] behoeven daarom geen bespreking meer.
7.1.
De heffingsambtenaar heeft de woning in beroep opnieuw laten taxeren. In de taxatiematrix zijn (behalve [adres 3]) drie eerdergenoemde nieuwe woningverkopen met bijbehorende verkoopcijfers opgenomen. De transactiedata van de woningen liggen binnen een jaar rond de waardepeildatum (1 januari 2022). De rechtbank acht de in de taxatiematrix gebruikte vergelijkingsobjecten qua kenmerken voldoende vergelijkbaar.
Deze vergelijkingsobjecten hebben een voldoende vergelijkbaar bouwjaar en de gbo’s liggen binnen dezelfde bandbreedte als het gbo van de woning. Voor zover sprake is van verschillen, zijn deze niet van een zodanige omvang dat de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten bij de bepaling van de waarde van de woning niet goed bruikbaar zijn.
8. Belanghebbende voert aan dat de WOZ-waarde (veel) te hoog is vastgesteld. Bij de inpandige opname op 23 februari 2023 heeft de taxateur gezegd dat de woning zowel qua Kwaliteit, Onderhoud en Voorzieningen zou worden gekwalificeerd als slecht (1). Hieraan is wat betreft ‘Kwaliteit’ en ‘Onderhoud’ ten onrechte geen gevolg gegeven, terwijl de woning alleen maar verslechtert. De woning is geen slooppand maar kent bouwtechnisch veel gebreken. Belanghebbende wijst daartoe op de door haar eerder overgelegde fotoreportage (met foto’s van voor de inpandige opname). De waardering van de Koudv-factoren Kwaliteit en Onderhoud moet worden verlaagd naar 1.
8.1.
De rechtbank overweegt als volgt. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning vanwege de verslechterende toestand overeenkomstig artikel 18, derde lid, onder c, van de wet WOZ bepaald naar de toestand op 1 januari 2023. De oude/actuele foto’s zijn van voor de inpandige opname van 23 februari 2023 en zijn als bevindingen (dus) meegenomen bij de waardering op 23 februari 2023. Volgens de heffingsambtenaar kent de woning bouwtechnische gebreken. De taxateur heeft de waardering van de woning daarom qua Kwaliteit en Onderhoud gewaardeerd als matig (2) en qua Voorzieningen als slecht (1). Hierdoor wordt en is de prijs per vierkante meter (ppe-prijs) verlaagd. Anders dan belanghebbende stelt, is de woning wat betreft Kwaliteit en Onderhoud niet ‘sloopwaardig’ of ‘slecht’ (afgezien van de Voorzieningen) en daarom is niet de kwalificatie (1) maar (2) toegepast. De door belanghebbende overgelegde foto’s zijn van vóór de inpandige opname en deze zijn als waarnemingen en bevindingen door de WOZ-taxateur meegenomen en beoordeeld bij de opname. Belanghebbende heeft dit niet, laat staan voldoende, gemotiveerd betwist.
8.2.
Het door belanghebbende overgelegde deskundigenbericht van [naam 3] van 27 oktober 2023 - waarin de marktwaarde van de woning op € 450.000,- is bepaald inclusief circa twee hectare landbouwgrond - maakt het voorgaande niet anders.
In dit rapport is die waarde terug geïndexeerd als economische marktwaarde per 29 mei 2013, bijna 10 jaar voor de onderhavige, bepalende waardepeildatum. Die methodiek van waarderen is bij WOZ-waardebepaling niet toegestaan en onzuiver, ook al vanwege het grote tijdsverloop en de sterke (opwaartse) ontwikkelingen op de onroerendgoedmarkt in het bijzonder vanaf 2013.
9. Belanghebbende voert aan dat de taxateur de woning met een waardering van de ligging als ‘gemiddeld’ (3) te hoog heeft gewaardeerd, gelet op de geluidsoverlast die zij ervaart en die wordt veroorzaakt door bedrijfsmatige activiteiten in de nabijheid van haar woning. De grens van de toepasselijke (DBA-) geluidscontour loopt over haar kavel vlak langs haar woning. Ten noordwesten van de woning zijn drie bedrijven (‘grote lawaaimakers’) gevestigd waaronder een betonfabriek en een Navo-terrein. Door de ligging van die bedrijven is sprake van geluidshinder, ook doordat er slechts weiland ligt tussen de bedrijven en haar woning. Bovendien liggen er spoorlijnen en een rangeerterrein. De treinen rijden heen en weer, er wordt gekoppeld en luid getoeterd.
Belanghebbende heeft aanvullende stukken overgelegd met onder meer een plattegrond met daarop ingetekend de woning, de geluidszone en de betreffende ‘lawaaimakers’.
9.1.
De rechtbank overweegt als volgt.
De taxateur heeft ter zitting gemotiveerd toegelicht dat en waarom er geen redenen zijn om de vrije ligging van de woning te waarderen als onder gemiddeld (2) of slecht (1). Een deel van de kavel (perceel 226) ligt binnen genoemde geluidszone (een deel van de tuin aan de voorzijde, een deel van de vijver en een deel van het perceel aan de achterzijde met het dierenverblijf) maar dat maakt de ligging niet ‘onder gemiddeld’ (2).
De kavel en de woning liggen mooi en vrij. De woning zelf (deels gelegen op perceel 226) valt volledig buiten de geluidszone. (Een deel van) de grond van de percelen 225 en 226 is (zelfs) volledig vrijgesteld voor de waardebepaling wegens bedrijfsmatige exploitatie, nog daargelaten dat een geobjectiveerde onderbouwing van belanghebbende van bedrijfsmatige exploitatie van die grond ontbreekt.
9.2.
Uit de door belanghebbende overgelegde aanvullende stukken, waaronder eerdergenoemd plattegrond, volgt niet dat er genoegzame twijfel bestaat om de waardering van de ligging neerwaarts bij te stellen. De rechtbank heeft bovendien in de procedure met betrekking tot de WOZ-waarde over belastingjaar 2022 bij uitspraak van 2 april 2024 (ZWO 22/2112) al geoordeeld dat de ligging van de woning gemiddeld (3). Die uitspraak is (ook) niet aangevochten. De beroepsgrond slaagt niet.
10. Belanghebbende voert aan dat haar woning praktisch onverkoopbaar is door de verslechterende staat van de woning in combinatie met de hypothecaire inschrijving(en) en/of het recht van vruchtgebruik. Bij de waardebepaling is hier onvoldoende rekening mee gehouden.
11. De rechtbank overweegt als volgt. Zoals overwogen in eerdergenoemde uitspraak over de WOZ-waarde voor 2022 zijn vruchtgebruik en/of de hypothecaire inschrijving(en) voor de WOZ-waardebepaling niet relevant vanwege de ‘overdrachtsfictie’. De heffingsambtenaar moet de WOZ-waarde vaststellen aan de hand van de prijs die naar verwachting betaald wordt voor de onroerende zaak, alsof het volle en onbezwaarde eigendom van het object kan worden overgedragen. De beroepsgrond slaagt niet.
12. Belanghebbende voert aan dat het stijgingspercentage van de WOZ-waarde van de woning van ongeveer 18,5 ten opzichte van belastingjaar 2022 te hoog en niet realistisch is.
13. Ook die beroepsgrond slaagt niet. De WOZ-waarde van woningen wordt ieder jaar opnieuw bepaald aan de hand van feitelijk gerealiseerde verkoopcijfers van geschikte vergelijkingsobjecten rond de betreffende, opvolgende waardepeildatum. Een vergelijking op basis van de WOZ-waarde van eerdere belastingjaren en/of op basis van de WOZ-waarden woningen in de omgeving die niet binnen een jaar voor of na de waardepeildatum zijn verkocht is daarom niet relevant.
14. Uit het voorgaande volgt dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat een waarde van de onroerende zaak van € 582.000,- per waardepeildatum 1 januari 2022 niet te hoog is.
Conclusie en gevolgen
15. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde van € 582.000,- in stand blijft. Belanghebbende krijgt het griffierecht niet terug. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Rijksen, rechter, in aanwezigheid van
J.M. van Westerlaak, griffier.
De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.
Zie bijv. gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 5 augustus 2025, ECLI:NL:GHARL:2025:4943, r.o. 4.11. | Link naar deze uitspraak
|
| | |
|
|
