|
|
|
| ECLI:NL:RBNNE:2026:4379 | | | | | Datum uitspraak | : | 08-10-2026 | | Datum gepubliceerd | : | 22-10-2026 | | Instantie | : | Rechtbank Noord-Nederland | | Zaaknummers | : | LEE 25/87 | | Rechtsgebied | : | Belastingrecht | | Indicatie | : | WOZ. Cultuurgrondvrijstelling. Belanghebbende heeft niet genoeg bewijs geleverd dat sprake is van een commerciële aanpak. Ondanks dat er in wezen geen goede referentieobjecten zijn, zijn de waarden voor de belastingjaren 2024 en 2025 niet te hoog bepaald. Beroepen ongegrond | | Trefwoorden | : | agrarisch | | | ozb | | | perceel | | | | Uitspraak | RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Leeuwarden
Bestuursrecht
zaaknummers: LEE 25/87 en 26/322
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 8 oktober 2026 in de zaken tussen
[belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Waadhoeke, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 27 november 2024 en 16 december 2025.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats] (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2024 (naar de waardepeildatum 1 januari 2023) vastgesteld op € 181.000 (LEE 25/87), en voor het belastingjaar 2025 (naar de waardepeildatum 1 januari 2024) vastgesteld op € 183.000 (LEE 26/322). Met deze waardevaststellingen zijn aan belanghebbende ook aanslagen in de onroerendezaakbelastingen (OZB) van de gemeente Waadhoeke opgelegd (de aanslagen OZB). Het eigenaarsdeel niet-woning is berekend naar een grondslag van € 181.000 (2024) en € 183.000 (2025) en het gebruikersdeel niet-woning naar een grondslag van € 104.000 (2024) en € 104.000 (2025).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft de bezwaarschriften tegen beide beschikkingen ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op beide beroepen gereageerd met een (separaat) verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft de beroepen op 29 juni 2026 op een zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, vergezeld door [naam 1] , en de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam 2] .
Feiten
2. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste feiten als vaststaand aan.
2.1.
Belanghebbende is eigenares van de onroerende zaak, die bestaat uit:
-een perceel grasland met het kadastrale nummer [nummer 1] ;
-twee percelen (met de kadastrale nummers [nummer 2] en [nummer 3]) met de volgende onderdelen:
- 1: de woning met een oppervlakte van 154 m²;
- 2: de deel/boerderij die aan de woning vastzit met een oppervlakte van 845 m²;
- 3: een werkplaats/schuur met een oppervlakte van 600 m²;
- 4: de grond bij woning met een oppervlakte van 530 m²;
- 5: extra grond;
- 6: een luifel met een oppervlakte van 15 m²;
-7: een berging met een oppervlakte van 9 m²;
- 8: een tuinhuis met een oppervlakte van 8 m²;
- 9: een berging/schuur met een oppervlakte van 100 m².
Perceel [nummer 2] is 7.680 m² groot en perceel [nummer 3] is 14.670 m² groot.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt in deze uitspraak of de heffingsambtenaar de WOZ-waarden van de woning niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Zij doet dat aan de hand van de door belanghebbende aangevoerde beroepsgronden. Tegen de aanslagen OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Het oordeel over de aanslagen OZB volgt daarom het oordeel over de WOZ-waarden. Als de waarden in stand blijven, blijven dus ook de OZB-aanslagen overeind.
4. Voor de beoordeling van de beroepen is het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van belang. Daarin staat dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die aan die onroerende zaak moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’.
5. De heffingsambtenaar moet, in het licht van wat belanghebbende heeft aangevoerd, aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak voor de belastingjaren 2024 en 2025 niet te hoog heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. Hieronder licht zij dit oordeel toe.
6. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar de waarden van de onroerende zaak heeft vastgesteld door perceel [nummer 1] in zijn geheel en van perceel [nummer 3] 11.470 m² buiten de waardering te laten vanwege de zogenoemde cultuurgrondvrijstelling. Van perceel [nummer 3] is in de waardering dus 3.200 m² betrokken. Het perceel [nummer 2] is 7.680 m², in totaal is zodoende 10.880 m² (3.200 m² + 7.680 m²) betrokken in de waardering.
De heffingsambtenaar heeft de onroerende zaak in een waarderapport met waardematrix van 12 juli 2025 gewaardeerd op € 181.000 (LEE 25/87) en in een waarderapport met waardematrix van 18 maart 2026 gewaardeerd op € 183.000 (LEE 26/322). In de rapporten en de matrices heeft de heffingsambtenaar verwezen naar meerdere referentieobjecten.
7. Belanghebbende is van mening dat de beschikte waarden voor de belastingjaren 2024 en 2025 van de onroerende zaak te hoog zijn bepaald. In het bijzonder stelt belanghebbende dat de heffingsambtenaar voor een groter gedeelte van de grond de cultuurgrondvrijstelling had moeten toepassen, vanwege het agrarisch gebruik. Verder stelt belanghebbende dat het bedrijfsgedeelte bestaat uit een oude boerenschuur met asbest en een versleten rieten dak, waar geen economische huurwaarde voor te bedenken is. De vergelijkingsmethode die door de heffingsambtenaar gebruikt is, is volgens belanghebbende appels met peren vergelijken.
8. De rechtbank overweegt als volgt. Het gedeelte van perceel [nummer 2] aan de noordzijde (de achterkant van de woning) moet volgens belanghebbende ook onder de cultuurgrondvrijstelling vallen, omdat daar 200 kippen rondlopen. De rechtbank stelt voorop dat degene die zich beroept op de cultuurgrondvrijstelling, de bewijslast draagt om aannemelijk te maken dat aan de voorwaarden voor deze waarderingsuitzondering is voldaan. Eén van de voorwaarden is dat sprake moet zijn van 'bedrijfsmatige exploitatie' in de zin van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ. Daartoe is vereist dat, objectief bezien, winst is te verwachten met die exploitatie. Op grond van de toelichting op de zitting heeft belanghebbende naar het oordeel van de rechtbank echter niet aannemelijk gemaakt dat met het houden van die kippen sprake is van bedrijfsmatige exploitatie in deze zin. Het houden en na verloop van tijd verkopen van kippen aan derden kan ook in de privésfeer plaatsvinden (hobbymatig). Belanghebbende heeft niet genoeg bewijs geleverd dat er sprake is van een commerciële aanpak. Deze beroepsgrond slaagt niet.
9. Ten aanzien van het in de waardering meegenomen deel van het perceel [nummer 3] (3.200 m²) overweegt de rechtbank dat, kijkend naar de luchtfoto’s, dit het deel van het perceel is waar de werkplaats/schuur (600 m²) en de kleinere schuur (100 m² ) op staan. Het komt de rechtbank niet onredelijk voor om dit aantal m² toe te rekenen aan deze schuren, die samen immers 700 m² beslaan. Op de luchtfoto is ook te zien dat er in de lengterichting van de grote schuur (op de foto rechts) begroeiing en andere details zichtbaar zijn. Pas achter de schuur is er sprake van een stuk grasland (zoals ook perceel [nummer 1] is). Als de rechtbank een denkbeeldige lijn trekt een stukje achter de schuur, is goed te zien dat de schatting van de heffingsambtenaar (3.200 m²) niet raar is.
10. Op de zitting is aandacht besteed aan de omstandigheid dat er in wezen geen goede referentieobjecten beschikbaar zijn. Het is dus lastig voor de heffingsambtenaar om de waarde te onderbouwen. De waardematrices die bij de waarderapporten zijn gevoegd, bevestigen dat. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de referenties voor het bedrijfsgedeelte bijvoorbeeld niet bruikbaar. Dit zijn namelijk allemaal tamelijk nieuwe gebouwen met een soms sterk afwijkende oppervlakte en een andere ligging en uitstraling. Ook voor de referenties voor de woningen geldt dat de verschillen groot zijn, vooral waar het gaat om de kwaliteit en staat van onderhoud, uitstraling en ligging. Wel ziet de rechtbank in de eerste referentie ( [adres 2] ) een bruikbaar aanknopingspunt voor de waardering. Het gaat ook daar over een woonboerderij met deel en enkele schuren, op een wat grootte betreft vergelijkbaar perceel van 9.840 m². Uit de waardematrix volgt een grondwaarde van ruim € 14 per m². In het geval van belanghebbende zijn we eigenlijk op zoek naar de waarde van 10.880 m² grond (die niet onder de cultuurgrondvrijstelling valt) met daarop een behoorlijk vervallen woning + deel en een flinke loods/opslag zonder isolatie en nutsvoorzieningen van 600 m². Over de woning + deel heeft belanghebbende onder meer verklaard dat het rieten dak is versleten, een onverharde vloer heeft, er asbestplaten aanwezig zijn en dat het dak lek is. Op zich heeft de heffingsambtenaar dit niet betwist (zie ook de lage inschalingen op de KOUDV-factoren in de matrices).
11. Alles overziend bekijkt de rechtbank deze zaken als volgt. De waarde van de woning + deel zal voor een potentiële koper niet groot zijn, misschien zelfs wel nihil of negatief, omdat rekening gehouden moet worden met sloop en asbestverwijdering.
De grond heeft echter wel altijd een waarde. Die waarde heeft de heffingsambtenaar volgens de rechtbank voldoende onderbouwd met het referentieobject aan de [adres 2] . Die waarde per m² zal zeker € 14 zijn. Dan komt de rechtbank op 10.880 m² x 14, dat is ruim
€ 152.000. De eindwaarde waarvan de heffingsambtenaar is uitgegaan ligt zo’n € 30.000 hoger. Naar het oordeel van de rechtbank is (mede gelet op de waardering van de schuren van de referentie uit de matrix) aannemelijk dat de schuur van 600 m² een stuk meer waard is dan € 50 per m², ook al zijn de voorzieningen karig. Dat compenseert de hiervoor genoemde minpunten ten aanzien van de woning. Belanghebbende heeft niet voldoende concreet gemaakt waarom het effect van de mankementen op de waarde groter zou zijn. Daarom heeft de heffingsambtenaar wat de rechtbank betreft (toch) aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarden van € 181.000 voor 2024 en € 183.000 voor 2025 niet te hoog zijn.
Conclusie en gevolgen
12. De beroepen zijn ongegrond. Dat betekent dat de beschikkingen in stand blijven, en daarmee ook de aanslagen OZB. Belanghebbende krijgt daarom in deze zaken het griffierecht niet terug.
Proceskosten
13. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Heidekamp, rechter, in aanwezigheid van
R.H. Wolfslag, griffier.
griffier
rechter
Uitgesproken op 8 oktober 2026.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
De werking van deze uitspraak wordt opgeschort totdat de termijn voor het instellen van hoger beroep is verstreken, of indien hoger beroep wordt ingesteld, op dat hoger beroep is beslist.
Op de zitting van 29 juni 2026 heeft belanghebbende verklaard dat dit de juiste gegevens zijn.
Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.
Zie artikel 2, eerste lid, aanhef en letter a, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ.
Zie het arrest van de Hoge Raad van 14 november 2014, ECLI:NL:HR:2014:3197, rechtsoverweging 2.2.1. | Link naar deze uitspraak
|
| | |
|
|
