|
|
|
| ECLI:NL:RBNNE:2026:4611 | | | | | Datum uitspraak | : | 17-09-2026 | | Datum gepubliceerd | : | 28-10-2026 | | Instantie | : | Rechtbank Noord-Nederland | | Zaaknummers | : | LEE 25/910 | | Rechtsgebied | : | Belastingrecht | | Indicatie | : | Art. 17 Wet WOZ. Waardering agrarisch object. De onroerende zaak is terecht als niet-woning gewaardeerd (art. 220a lid 2 Gemeentewet). De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde aannemelijk gemaakt a.d.h.v. de taxatiewijzer. Belanghebbende heeft de aardbevingsschade niet aannmelijk gemaakt. De waarde moet bovendien elk jaar opnieuw worden vastgesteld. De gemiddelde prijsstijging in de gemeente en de WOZ-waarde van het voorgaande belastingjaar zijn niet relevant. | | Trefwoorden | : | agrarisch | | | taxatie | | | woz waarde | | | woz-waarde | | | | Uitspraak | RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 25/910
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 17 september 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Midden-Groningen, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: [gemachtigde] ).
Samenvatting
1. Deze uitspraak gaat over de vaststelling van de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de onroerende zaak) op waardepeildatum 1 januari 2023 (de waardebeschikking).
1.1.
De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat de in de uitspraak op bezwaar verlaagde waarde van de onroerende zaak van € 539.000 te hoog is. Nadat de heffingsambtenaar uitspraak op bezwaar heeft gedaan, heeft hij de waarde van de onroerende zaak terecht verder verlaagd tot een bedrag van € 498.000. Het beroep is dus gegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Procesverloop
2. De heffingsambtenaar heeft met de waardebeschikking de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 649.000.
2.1.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 21 januari 2025 het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de WOZ-waarde van de onroerende zaak verlaagd naar € 539.000.
2.2.
Bij brief van 5 februari 2025 heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de onroerende zaak ambtshalve verlaagd naar € 498.000.
2.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
2.4.
De rechtbank heeft het beroep op 9 juli 2026 op zitting behandeld. Hieraan heeft deelgenomen: de gemachtigde van de heffingsambtenaar. Belanghebbende is – zonder bericht van verhindering – niet op zitting verschenen. De griffier heeft hem bij aangetekende brief, verzonden op 19 mei 2026, aan het door hem opgegeven adres onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Volgens het zogeheten Track & Trace systeem van PostNL, dat de griffier voorafgaand aan de zitting heeft geraadpleegd, is de aangetekende brief op het door belanghebbende opgegeven adres afgeleverd op 20 mei 2026 om 08:57 uur. Het systeem vermeldt daarbij dat er is getekend voor ontvangst. Op grond hiervan neemt de rechtbank aan dat belanghebbende de uitnodiging voor de zitting van 9 juli 2026 heeft ontvangen. Hij is dus tijdig en op de juiste wijze uitgenodigd om op de zitting te verschijnen.
Feiten
3. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, een agrarisch object bestaande uit de volgende onderdelen:
een in 1990 gebouwde woning van 135 m²;
een in 1985 gebouwde open schuur/overkapping van 75 m²;
een in 1965 gebouwde overkapping/luifel van 122 m²;
een in 1990 gerenoveerd bedrijfsgebouw dat aan de woning vastzit van 655 m² (het bedrijfsgebouw);
een in 1985 aangelegde erfverharding van 980 m²;
de grond bij de niet-woning van 8.530 m²;
een in 2000 gebouwde werktuigenberging/wagenloods van 423 m²;
de grond bij de woning van 900 m²;
een in 1990 gebouwde dakkapel van 2 m²;
zonnepanelen;
een in 2019 gebouwde werktuigenberging/wagenloods van 532 m²;
een stacaravan van 35 m²;
een overkapping/luifel van 43 m²;
een in 2000 gebouwde overkapping/luifel van 89 m².
Beoordeling door de rechtbank
Toetsingskader
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
4.1.
Artikel 16 van de Wet WOZ luidt, voor zover hier van belang:
“Voor de toepassing van de wet wordt als één onroerende zaak aangemerkt:
a. een gebouwd eigendom;
b. een ongebouwd eigendom;
(…)
d. een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen (…) die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren;
(…)”.
4.2.
Artikel 220a van de Gemeentewet luidt:
“1. Met betrekking tot de onroerende-zaakbelastingen wordt als onroerende zaak aangemerkt de onroerende zaak, bedoeld in hoofdstuk III van de Wet waardering onroerende zaken.
2. Een onroerende zaak dient in hoofdzaak tot woning indien de waarde die op grond van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken is vastgesteld voor die onroerende zaak in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden.”
De bouwjaren
5. Voor zover belanghebbende van mening is dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een onjuist bouwjaar van het bedrijfsgebouw, overweegt de rechtbank als volgt. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat de woning een jaren 90 woning is en dat het bedrijfsgebouw in 1990 met plaatwerk is bekleed. De basis van het bedrijfsgebouw dateert mogelijk uit 1939, maar het bedrijfsgebouw is nadien gerenoveerd. Gelet op het feit dat de onroerende zaak ook inpandig is opgenomen, gaat de rechtbank uit van de juistheid hiervan. Aangezien de erfverharding in 1985 is aangelegd, ligt het in de rede dat de woning en de schuren/overkappingen daarna zijn gebouwd. Voor zover de heffingsambtenaar bij een of meerdere schuren/overkappingen is uitgegaan van een ouder bouwjaar, gaat de rechtbank daaraan voorbij, omdat een ouder bouwjaar in de regel tot een lagere waarde leidt.
Taxatie als niet-woning
6. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de onroerende zaak ten onrechte als niet-woning is aangemerkt, maar dat deze als woning getaxeerd had moeten worden. De opstallen worden volgens belanghebbende gebruikt als opslag en voor de stalling van machines. Bovendien zijn er veel vergelijkbare agrarische bedrijven in de nabije omgeving ( [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] ) met een vergelijkbare oppervlakte als de onroerende zaak die wel als woning in de waardering zijn betrokken, aldus belanghebbende.
7. Volgens de heffingsambtenaar is de onroerende zaak terecht als niet-woning aangemerkt, omdat niet wordt voldaan aan de 70%-eis van artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat belanghebbende heeft aangegeven dat hij nog steeds een agrarisch bedrijf heeft. De objecten aan de Graauwedijk betreffen alleen de woondelen en zijn afzonderlijk als woning gewaardeerd, omdat er een gesplitste eigenaars- en gebruikerssituatie van toepassing is. Dit is uitvoerig met belanghebbende besproken in het voortraject en het mediationtraject, aldus de heffingsambtenaar.
8. Naar het oordeel van de rechtbank is de onroerende zaak terecht in zijn geheel als niet-woning aangemerkt. De objectonderdelen (zie onder 3.) vormen een samenstel in de zin van artikel 16, onderdeel d, van de Wet WOZ en worden dus als één onroerende zaak aangemerkt. De rechtbank overweegt dat de onroerende zaak als woning in de waardering wordt betrokken indien de onroerende zaak in hoofdzaak (voor ten minste 70%) tot woning dient. Naar het oordeel van de rechtbank is dat niet het geval, nu de waarde van de onroerende zaak niet voor ten minste 70% kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden als bedoeld in artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet. Zo vertegenwoordigen de delen die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden minder dan 35% van de volledige waarde van de onroerende zaak.
9. Verder overweegt de rechtbank dat het beroep van belanghebbende op het gelijkheidsbeginsel niet slaagt. Anders dan belanghebbende meent, is er niet sprake van gelijke gevallen. Belanghebbende is eigenaar én gebruiker van de onroerende zaak, terwijl er voor de onder 5. genoemde objecten sprake is van een gesplitste eigendoms- en gebruikerssituatie. Die objecten vormen om die reden geen samenstel met andere opstallen.
De WOZ-waarde
10. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de onroerende zaak ná de uitspraak op bezwaar ambtshalve verlaagd tot het bedrag van € 498.000 (zie onder 2.2.). Belanghebbende is van mening dat die waarde (nog steeds) te hoog is. De heffingsambtenaar moet, in het licht van wat belanghebbende heeft aangevoerd, aannemelijk maken dat de waarde van € 498.000 niet te hoog is.
11. De rechtbank maakt uit het beroepschrift van belanghebbende op dat hij moeite heeft met de (ruime) verdubbeling van de WOZ-waarde van de onroerende zaak ten opzichte van het voorgaande belastingjaar. De rechtbank overweegt dat de waarde van de onroerende zaak elk jaar opnieuw moet worden vastgesteld en dat de gemiddelde prijsstijging in de gemeente Midden-Groningen in 2024 en de stijging van de WOZ-waarde ten opzichte van het voorgaande belastingjaar niet relevant zijn voor de waardebepaling van het onderhavige belastingjaar. De heffingsambtenaar heeft in meerdere fasen van de procedure toegelicht dat het woon- en bedrijfsdeel in 2021 tot en met 2023 niet in de waardering zijn betrokken, omdat in 2020 was uitgegaan van sloop van de woning. Daarbij is ten onrechte geen rekening gehouden met het ontbreken van een sloopvergunning. Omdat er niet aan de voorwaarden van de coulanceregeling wordt voldaan (er is geen sloopvergunning) en de woning nog steeds wordt bewoond en een waarde heeft, zijn het woon- en bedrijfsdeel naar het oordeel van de rechtbank terecht weer in de waardering betrokken in het belastingjaar 2024.
12. De heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase ter onderbouwing van de waarde een door [gemachtigde] opgestelde taxatiekaart overgelegd. Daarin is de onroerende zaak aan de hand van de gegevens uit de Taxatiewijzer Agrarisch (de taxatiewijzer) getaxeerd op € 513.000. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met deze taxatiekaart heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast. De in de taxatiekaart vermelde eenheidsprijzen sluiten aan bij de kengetallen uit de taxatiewijzer. De eenheidsprijzen komen de rechtbank dan ook juist voor. Dat geldt ook voor de eenheidsprijzen van de overkappingen, die zelfs onder de bandbreedtes uit de taxatiewijzer liggen. Naar het oordeel van de rechtbank is op die manier voldoende rekening gehouden met de omstandigheid dat de overkappingen zijn gemaakt van sloopmateriaal. De rechtbank neemt bij haar oordeel verder in aanmerking dat het gebruik van de taxatiewijzer en de gebruikte archetypes en kengetallen niet zijn bestreden door belanghebbende.
13. Het bevreemdt belanghebbende dat er aan het bedrijfsgebouw, ondanks het oudere bouwjaar en de slechtere isolatie, een hogere waarde is toegekend dan aan de in 2019 gebouwde werktuigenberging. De rechtbank overweegt dat de hoogte van de eenheidsprijs niet alleen afhankelijk is van het bouwjaar, maar ook samenhangt met het archetype, de oppervlakte en de beoordeling van de KOUDV-factoren. Dat er zuilen en gebinten staan in het bedrijfsgebouw kan voor het gebruik van machines minder efficiënt zijn, maar naar het oordeel van de rechtbank is met die omstandigheid voldoende rekening gehouden in de beoordeling van de doelmatigheid van het bedrijfsgebouw als beneden gemiddeld.
14. De enkele stelling van belanghebbende dat de onroerende zaak niet aardbevingsbestendig is en dat hij in afwachting is van een besluit van de Nationaal Coördinator Groningen of de onroerende zaak wordt afgebroken of versterkt, is daarvoor onvoldoende. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft hoeven houden met eventuele aardbevingsschade. Met de eenvoudige staat van de woondelen en het bedrijfsgebouw is rekening gehouden in de KOUDV-factoren, die als beneden gemiddeld zijn beoordeeld.
15. Voor zover belanghebbende van oordeel is dat er sprake is van aardbevingsschade ligt het op zijn weg om dat aannemelijk te maken. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat er ten aanzien van de aftrek van aardbevingsschade eenduidig beleid geldt: indien belanghebbende beschikt over een bevestigingsbrief van het Instituut Mijnbouwschade Groningen waarin een definitief schadebedrag staat, dan wordt dat bedrag eenmalig in mindering gebracht op de WOZ-waarde. Noch door middel van een dergelijke brief noch op een andere manier, bijvoorbeeld door middel van een schaderapport, is de aanwezigheid van aardbevingsschade door de belanghebbende aannemelijk gemaakt.
16. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde, na ambtshalve verlaging (zie onder 2.2.), niet te hoog vastgesteld. Omdat de waarde na de uitspraak op bezwaar ambtshalve is verlaagd, is het beroep gegrond.
Conclusie en gevolgen
17. Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt de uitspraak op bezwaar en handhaaft de reeds verlaagde waarde van € 498.000.
18. Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Belanghebbende heeft geen aanspraak gemaakt op een vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- handhaaft de ambtshalve verlaagde waarde van € 498.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 53 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.Y.B. Jansen, rechter, in aanwezigheid van mr. E.M. Antonescu, griffier.
griffier
rechter
Uitgesproken op 17 september 2026.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
De werking van deze uitspraak wordt opgeschort totdat de termijn voor het instellen van hoger beroep is verstreken, of indien hoger beroep wordt ingesteld, op dat hoger beroep is beslist.
Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.
Zie Hoge Raad 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:770.
Kwaliteit, Onderhoud, Uitstraling, Doelmatigheid en Voorzieningen.
Zie Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571. | Link naar deze uitspraak
|
| | |
|
|
