|
|
|
| ECLI:NL:CG:2006:2 | | | | | Datum uitspraak | : | 25-09-2006 | | Datum gepubliceerd | : | 04-11-2026 | | Instantie | : | Centrale Grondkamer | | Zaaknummers | : | V 1685 | | Rechtsgebied | : | Civiel recht | | Indicatie | : | Centrale Grondkamer, pachtrecht
Artikelen 56b, 56c, 56d en 56g van de Pachtwet (oud)
Verkoopwaarde. Bepaling werkelijke waarde. Pachtersinvesteringen blijven buiten beschouwing. Geen rekening houden met biedingen van derden. Pachtdruk, gezinsomstandigheden. | | Trefwoorden | : | grondkamer | | | pachtwet | | | taxatie | | | | Uitspraak | CENTRALE GRONDKAMER
Datum: 25 september 2006
Dossiernummer: V 1685
Beschikking
in de zaak van:
Avéro Levensverzekeringen N.V.,
-hierna te noemen: verpachtster-
gemachtigde
mr P.S.A Overwater, Overwater Rentmeesterskantoor B.V. te Strijen,
-tegen-
[pachter],
wonende te [woonplaats], [adres],
-hierna te noemen: pachter-
gemachtigde
G. Plat, LTO Vastgoed, aanvankelijk gevestigd te Klazienaveen, thans gevestigd te Hoogeveen.
Het geding in eerste aanleg
De grondkamer Noord heeft bij beschikking van 17 oktober 2005, waarvan afschrift aan partijen is verzonden op 4 november 2005, de waarde als bedoeld in artikel 56c van de Pachtwet van de door verpachtster aan pachter verpachte percelen land, thans (na herverkaveling) kadastraal bekend gemeente [gemeente in de provincie Drenthe], sectie [..], nrs [..], [..], [..], [..], [..], [..], [..], [..], [..] en [..], tezamen groot 46.54.95 ha, vastgesteld op een bedrag van € 619.470,00.
Voormelde beschikking is in fotokopie aan deze beschikking gehecht. Daarnaar wordt verwezen voor de procesgang in eerste aanleg en de aan de beschikking ten grondslag gelegde motivering.
Het geding in hoger beroep
Verpachtster is bij een op 5 december 2005 ter griffie ingekomen beroepschrift in beroep gekomen van voormelde beschikking met verzoek die beschikking te vernietigen en de waarde als bedoeld in artikel 56c van de Pachtwet van voormeld pachtobject vast te stellen op een bedrag van € 703.944,00 de massa.
Pachter heeft hiertegen verweer gevoerd bij een op 10 januari 2006 ter griffie ingekomen verweerschrift, tevens houdende incidenteel beroep, met verzoek de beschikking, waarvan beroep, te vernietigen en de waarde als vorenbedoeld van het onderhavige pachtobject vast te stellen op € 476.335,00.
Verpachtster heeft bij een op 6 februari 2006 ter griffie ingekomen brief medegedeeld dat zij geen gebruik maakt van de mogelijkheid om schriftelijk te reageren en dat zij ook geen mondelinge behandeling wenst.
De grieven
Verpachtster heeft in haar principaal beroep de volgende grieven aangevoerd:
- Ten onrechte is de grondkamer uitgegaan van de vrije waarde met een niet beargumenteerde pachtdruk van 40%.
- Ten onrechte heeft de grondkamer zich gebaseerd op het prijspeil van de markt van beleggers in verpacht onroerend goed, waarbij de prijs wordt bepaald op basis van de pachtprijs, het gewenste directe rendement en de concurrentie.
- Ten onrechte wordt door de grondkamer gesteld dat geen rekening wordt gehouden met
biedingen van derden omdat dat niet past in het stelsel van de Pachtwet.
- Ten onrechte wordt door de grondkamer gesteld dat geen rekening wordt gehouden met biedingen van derden omdat deze nog niet zijn gerealiseerd.
Pachter heeft in zijn incidenteel beroep aangevoerd dat de grondkamer ten onrechte een korting voor de pachtdruk van 40% in plaats van 50% op de vrije waarde van de grond heeft toegepast.
Het onderzoek
De Centrale Grondkamer heeft ter plaatse een onderzoek doen instellen. Tijdens dit onderzoek hebben beide partijen aan deskundigen medegedeeld dat zij aan de Centrale Grondkamer nog nadere informatie betreffende grondtransacties in de omgeving van het pachtobject zullen overleggen.
Verpachtster heeft bij een op 13 juni 2006 per faxbericht en op 14 juni 2006 per post ter griffie ingekomen brief vorenbedoelde gegevens overgelegd.
Pachter heeft bij een op 14 juni 2006 ter griffie ingekomen brief voormelde gegevens overgelegd.
Bij brief van de griffier van 15 augustus 2006 is een afschrift van dat rapport aan partijen gezonden met kennisgeving dat binnen veertien dagen eventuele bezwaren daartegen kenbaar gemaakt konden worden, dan wel een verzoek om een mondelinge behandeling kon worden gedaan, waarop binnen de gestelde termijn door verpachtster niet is gereageerd en naar aanleiding waarvan de gemachtigde van pachter de griffier op 5 september 2005 telefonisch heeft medegedeeld dat pachter akkoord gaat met voormeld taxatierapport.
Onderzoek
Beoordeling van het geschil in hoger beroep
In het principaal en in het incidenteel beroep
1. Artikel 56c, lid 2 van de Pachtwet bepaalt dat onder de waarde als bedoeld in het eerste lid van genoemd artikel wordt verstaan de werkelijke waarde, niet de denkbeeldige, welke het verpachte uitsluitend voor de persoon van de pachter heeft. Dienaangaande overweegt de Centrale Grondkamer dat de werkelijke waarde als vorenbedoeld is de waarde van het concrete object die overeenstemt met de prijs, waarbij redelijk handelende partijen op de markt tot koop en verkoop besluiten over te gaan.
2. De grondkamer, en in beroep de Centrale Grondkamer, dienen zich bij de bepalingen van de werkelijke waarde als vorenbedoeld zoveel mogelijk te oriënteren op de desbetreffende waarde van vergelijkbare objecten en daartoe - indien en voor zover beschikbaar – de in de openbare registers geregistreerde verkooptransacties van dergelijke objecten te raadplegen. De grondkamer, en in beroep de Centrale Grondkamer, moeten in dit verband uitgaan van de ten tijde van de taxatie bestaande feitelijke toestand van het desbetreffende pachtobject. De waardevermeerdering ten gevolge van voorzieningen en/of verbeteringen die door de pachter voor zijn rekening en met toestemming van de verpachter of met machtiging van de grondkamer zijn aangebracht dienen daarbij buiten beschouwing te blijven. Voorts moet een onderzoek worden ingesteld naar eventuele overige omstandigheden die vorenbedoelde waarde kunnen beïnvloeden, daaronder begrepen de leeftijd van de pachter en zijn - met het oog op de eventuele voortzetting van de pachtovereenkomst – gezinsomstandigheden. De uitkomsten van een en ander dienen concreet en kenbaar voor partijen te worden verwoord in de desbetreffende beschikking dan wel in het daarbij behorende taxatierapport van de door de grondkamer, dan wel de Centrale Grondkamer, ingeschakelde deskundigen.
Indien geen vergelijkingstransacties als vorenbedoeld beschikbaar zijn moeten in de desbetreffende beschikking, dan wel in het daarbij behorende taxatierapport van deskundigen, worden aangegeven op welke - andere – wijze de daarin vermelde waardering tot stand is gekomen.
3. Verpachtster heeft onder meer aangevoerd dat de grondkamer ten onrechte geen rekening heeft gehouden met biedingen van derden. De Centrale Grondkamer is evenwel van oordeel dat de aard en strekking van de regeling van het voorkeursrecht zich ertegen verzetten, dat bij de taxatie zoals bedoeld in artikel 56c van de Pachtwet met dergelijke biedingen rekening wordt gehouden.
Daartoe wordt het volgende overwogen.
4. Het systeem van de wet is aldus, dat de verpachtster die tot vervreemding van het verpachte wil overgaan, verplicht is de pachter bij voorkeur in de gelegenheid te stellen het aan te bieden recht te verkrijgen (artikel 56b van de Pachtwet). Volgens de wettelijke bepalingen dient de verpachter de pachter van zijn voornemen in kennis te stellen (artikel 56b, lid 2 van de Pachtwet) en met de pachter in onderhandeling te treden, onder andere over de prijs. Indien partijen het over de prijs niet eens worden, kan een taxatie van de waarde worden verzocht (artikel 56c van de Pachtwet).
Eerst indien de verpachter voor de getaxeerde prijs of voor een lagere prijs aan de pachter wenst te vervreemden doch deze dat niet wil, is de verpachter gedurende een jaar vrij om voor tenminste de prijs waarvoor aan de pachter is aangeboden, aan een derde te vervreemden (artikel 56d van de Pachtwet). Uit het samenstel van deze bepalingen vloeit voort dat het wettelijke stelsel tot uitgangspunt heeft dat de verpachter niet met derden in onderhandeling treedt voordat de onderhandelingen met zijn pachter zijn afgerond. Dit volgt uit de totstandkomingsgeschiedenis van het voorkeursrecht in de Pachtwet (wetsontwerp 6641, MvT, blz. 7: “...eerst dient met hem te worden onderhandeld”). In dit stelsel past niet, dat de pachter in het kader van de taxatie door de grondkamer met biedingen van derden wordt geconfronteerd.
5. Het bovenstaande vindt bevestiging in de bepaling van artikel 56g van de Pachtwet. Deze bepaling schept voor de verpachter een verplichting zijn pachter in kennis te stellen van een voorgenomen vrijwillige openbare verkoop. Aan die situatie is eigen dat de pachter wel met biedingen van derden wordt geconfronteerd. De mogelijkheid van vrijwillige openbare verkoop staat voor de verpachter echter alleen open indien de aanbiedingsverplichting van artikel 56b van de Pachtwet niet of niet meer geldt ( in deze zin ook blz. 8 van de MvT op wetsontwerp 6641, dat heeft geleid tot het opnemen van het voorkeursrecht in de Pachtwet).Ook dit wijst erop, dat de wetgever niet heeft gewild dat biedingen van derden in de fase waarin de aanbiedingsplicht wél geldt (artikelen 56b-56d van de Pachtwet) van invloed op de prijs zouden zijn. Waar in de wetsgeschiedenis van het voorkeursrecht is ingegaan op de moeilijkheid voor de grondkamers van het verkrijgen van vergelijkingsmateriaal (bijv. MvA II, blz. 9/10, MvA I, blz. 2 en Hand. II 1961-1962, blz. 4047) is ook steeds gerefereerd aan vergelijkingstransacties, aan algemene prijsgegevens, aan het concrete object en aan de concrete pachtverhouding en is nimmer ingegaan op de - voor een eenvoudige prijsbepaling op het eerste gezicht aantrekkelijke – mogelijkheid dat biedingen van derden bij de bepaling van de waarde een rol zouden kunnen spelen.
6. Het rekening houden met biedingen van derden zou bovendien kunnen leiden tot de onwenselijke situatie dat de prijs voor de pachter wordt opgedreven zonder dat afdoende controle kan worden uitgeoefend op de ernst van de biedingen. Zelfs als de wet zich niet zou verzetten tegen het rekening houden met biedingen, zou het in een procedure als de onderhavige, die met enige voortvarendheid moet kunnen worden gevoerd, niet werkbaar zijn om een onderzoek in te stellen naar de oprechtheid van dit soort biedingen, zo het al mogelijk is die oprechtheid met voldoende betrouwbaarheid vast te stellen.
7. Blijkens hun rapport hebben deskundigen bij hun taxatie mede acht geslagen op het hiervoor overwogene.
8. De Centrale Grondkamer is van oordeel dat deskundigen in de gegeven omstandigheden, zoals onweersproken vermeld onder het tweede en derde gedachtenstreepje van “Bijzonderheden” op bladzijde 1 van hun rapport, bij hun taxatie terecht zijn uitgegaan van de situatie na de passering van de akte van toedeling in de onderhavige herinrichting.
9. De Centrale Grondkamer leidt uit voornoemd rapport af dat deskundigen bij hun taxatie zijn uitgegaan van een pachtdruk van maximaal 40%. Mede gelet op de leeftijd van pachter en diens gezinsomstandigheden, zoals onweersproken vermeld onder het eerste gedachtenstreepje van “Bijzonderheden” op bladzijde 1 van hun rapport, daaronder begrepen het ontbreken van een concrete bedrijfsopvolger, ziet zij geen aanleiding om de juistheid van dit uitgangspunt in twijfel te trekken.
10. De Centrale Grondkamer heeft ook overigens geen onjuistheden in voornoemd rapport aangetroffen en zal dit volgen.
Slotsom
Nu de Centrale Grondkamer op grond van het deskundigenrapport komt tot een andere waardering dan die waartoe de grondkamer is gekomen, moet de beschikking, waarvan beroep, worden vernietigd.
Beslissing
In het principaal en in het incidenteel beroep
De Centrale Grondkamer, beschikkende in hoger beroep:
Vernietigt de beschikking, waarvan beroep, en opnieuw beschikkende:
Bepaalt de waarde als bedoeld in artikel 56c van de Pachtwet van het onderhavige pachtobject op
€ 628.418,25 in totaal.
Deze beschikking is gegeven op 25 september 2006 door mrs Heisterkamp, Valk, Olthof en de deskundige leden mr ing Jansens van Gellicum en ir Duenk, in tegenwoordigheid van mr Bongers als griffier. | Link naar deze uitspraak
|
| | |
|
|
