|
|
|
| ECLI:NL:OGHACMB:2026:247 | | | | | Datum uitspraak | : | 28-07-2026 | | Datum gepubliceerd | : | 31-08-2026 | | Instantie | : | Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba | | Zaaknummers | : | SAB2025H00001 | | Rechtsgebied | : | Civiel recht | | Indicatie | : | Verzoek om toekenning eigendom perceel grond op Saba op basis van regeling onverdeelde boedels (artikel 3:200a ev BW BES) gaat niet op. Niet is komen vast te staan dat verzoeker het perceel heeft gekocht. Verzoeker is evenmin gebruiker of deelgenoot in de zin van de wettelijke regeling. Het beroep van het OLS op het domeinbeginsel gaat in dit geval niet op. | | Trefwoorden | : | burgerlijk wetboek | | | koopovereenkomst | | | landbouw | | | perceel | | | | Uitspraak | Burgerlijke zaken over 2026
Registratienummers: SAB202400026 – SAB2025H00001
Uitspraak: 28 juli 2026
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
B E S C H I K K I N G
in de zaak van:
[APPELLANT],
wonende in ’[woonplaats],
in eerste aanleg verzoeker, thans appellant,
procederend in persoon,
tegen
HET OPENBAAR LICHAAM SABA,
zetelend te Saba,
belanghebbende,
gevolmachtigde: mr. P. Groeneveld.
Partijen worden hierna [appellant] en het OLS genoemd.
1Het verloop van de procedure
1.1
Bij beroepschrift van 29 april 2025, met producties, is [appellant] in hoger beroep gekomen van de beschikking van 19 maart 2025 van het Gerecht in eerste aanleg van Bonaire, Sint Eustatius en Saba (hierna: het Gerecht). [appellant] heeft daarbij bezwaren tegen de beschikking aangevoerd en toegelicht. Zijn conclusie strekt ertoe dat het Hof de beschikking zal vernietigen en zijn verzoeken alsnog zal toewijzen.
1.2
Bij verweerschrift in hoger beroep, heeft de gezaghebber van het OLS de bezwaren van [appellant] bestreden en incidenteel beroep ingesteld. De conclusie van het OLS strekt ertoe dat het Hof de bestreden beschikking zal bevestigen, met dien verstande dat het perceel op grond van het domeinbeginsel aan het OLS wordt toegewezen.
1.3
De openbare oproeping van de belanghebbenden als bedoeld in artikel 3:200f BW BES heeft plaatsgevonden.
1.4
De mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft plaatsgehad op 12 mei 2026 in het Courthouse van Sint Maarten. Via videoverbinding zijn verschenen: [appellant], de gevolmachtigde van het OLS mr. P. Groeneveld en mr. M. Koetsier van het legal department te Saba. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht en vragen van het Hof beantwoord.
1.5
Beschikking is bepaald op vandaag.
2De feiten
2.1
Op Saba bevindt zich een perceel grond, groot ongeveer 520 m2, gelegen in Windwardside aan de Mount Scenery Road, omschreven in meetbrief 29/2008 (hierna: het perceel). Het perceel grenst daarnaast aan de percelen omschreven met meetbrieven 25/1976 en 28/2008 (hierna: het perceel).
2.2
In de openbare registers is geen eigenaar van het perceel geregistreerd.
2.3
Meetbrief 29/2008 vermeldt dat het perceel ‘forms a part of the lands claimed to be in possession of [[belanghebbende 2].
2.4
Bij notariële akte van 22 mei 2008 is aan [appellant] door [belanghebbende 1] verkocht en geleverd een perceel grond, omschreven in meetbrief 55/1963, minus de percelen 13/2003, 14/2003 en 17/2001. Dit perceel is later omgenummerd tot 28/2008.
2.5 [
[belanghebbende 1] is de zoon en erfgenaam van [belanghebbende 2]. Hij heeft een broer, [belanghebbende 3], overleden op [datum] 2018.
2.6 [
[belanghebbende 1] heeft op 9 maart 2022 schriftelijk verklaard, voor zover hier van belang:
“This letter is to give mr. [appellant] the permission to take over a piece of land belonging to my father mr. [belanghebbende 2]. The land of my father was sold to mr. [appellant], there was a piece that was left over 29/2008 still on my father’s name. So I am giving mr. [appellant] permission to take this land over.”
2.7
De heer [betrokkene], in het verleden werkzaam bij het Kadaster te Saba, heeft – voor zover relevant – per e-mail op 24 februari 2025 aan [appellant] bericht:
“In de betreffende meetbrieven is vermeld dat [belanghebbende 1] en jij aan mij de grenzen van het terrein hebben aangewezen. Ik kan dit alsnog bevestigen dat dat in het terrein aan de Mount Scenery Road op Saba plaatsvond en melden dat [belanghebbende 1] de verkopende partij is en jij de kopende.”
2.8
Bij zijn verzoek bij het Gerecht heeft [appellant] een schriftelijk stuk gevoegd, gedateerd 22 mei 2008, waarin staat, voor zover relevant:
“Deze verklaring betreft een betalingsregeling omtrent het aankopen van een stuk grond op Saba Nederlandse Antillen
[appellant] (…)
[belanghebbende 1] (…)
Boven genoemde personen verklaren hierbij het volgende te zijn overeengekomen. De verkoop van de grond is vastgelegd bij een notaris alleen de betalingsregeling word via deze verklaring vastgelegd.
[appellant] heeft de grond gekocht van [belanghebbende 1] voor een bedrag van $ 50000,-“
2.9
Het perceel is onbebouwd en niet in gebruik.
3De procedure bij het Gerecht
3.1
In deze zaak heeft [appellant] verzocht te beslissen dat de eigendom van het perceel aan hem wordt toegekend. Hij heeft zijn verzoek gebaseerd op de wettelijke regeling langdurig onverdeeld gebleven nalatenschappen als bedoeld in artikel 3:200a Burgerlijk Wetboek BES (hierna: BW BES). Het OLS heeft verweer gevoerd en het Gerecht verzocht te beschikken dat op grond van het domeinbeginsel het perceel toekomt aan het OLS.
3.2
Bij de bestreden beschikking heeft het Gerecht de verzoeken van [appellant] en het OLS afgewezen. Het verzoek van [appellant], omdat hij niet kan worden aangemerkt als een gebruiker in de zin van voormelde wettelijke regeling en er evenmin aanwijzingen zijn dat hij deelgenoot is in de onverdeelde boedel (ro. 2.17). Bovendien is niet komen vast te staan dat [appellant] het perceel heeft gekocht (ro. 2.18). Het Gerecht heeft het beroep van het OLS op het domeinbeginsel gepasseerd, omdat onvoldoende is gebleken dat het perceel aan niemand anders dan het OLS toebehoort, terwijl de bewijslast daarvan op het OLS rust (ro 2.16). Het Gerecht verwijst daarbij naar artikel 5:24 BW BES en ECLI:NL:HR:2018:696, ro. 3.3.3.
4De beoordeling
Beroep op domeinbeginsel gaat niet op
4.1
Het OLS heeft als verweer tegen het verzoek in eerste aanleg een beroep gedaan op het domeinbeginsel en verzocht te beslissen dat het perceel aan het OLS wordt toegewezen. Dit verweer is verworpen en het verzoek is afgewezen. Het OLS heeft tegen deze beslissing incidenteel hoger beroep ingesteld.
4.2
Volgens het OLS is in deze zaak slechts het domeinbeginsel aan de orde en niet artikel 5:24 BW BES, zoals toegepast door het Gerecht. Het domeinbeginsel houdt in dat na de inbezitneming door de Republiek der Zeven Verenigde Nederlanden alle grond van de overheid was. Aldus een uitspraak van dit Hof van 16 november 2018 (ECLI:NL:OGHACMB:2018:214). Het geldt alleen als er geen inschrijving is in de openbare registers. In deze zaak is geen eigenaar ingeschreven in de openbare registers. Artikel 5:24 BW BES luidt: “Onroerende zaken die geen andere eigenaar hebben, behoren toe aan het openbaar lichaam waar zij zijn gelegen”. Daarbij moet (zo volgt uit HR 4 mei 2018 ECLI:NL:HR:2018:696) de overheid bewijzen dat er geen andere eigenaar is. In dit geval kan niet worden uitgesloten dat het perceel in het verleden, door een concessie door de overheid of door verjaring na bezitsdaden in particuliere eigendom is geweest. Uit de overgelegde meetbrieven, waaronder een meetbrief van 1963, blijkt dat het perceel toen in bezit was van [belanghebbende 2]. Deze [belanghebbende 2] is op enig moment ook eigenaar geworden van de belendende percelen. Het Hof is met het Gerecht van oordeel dat onder deze omstandigheden niet kan worden uitgesloten dat het perceel deel uitmaakt van een onverdeeld gebleven boedel binnen de [naam] familie. Er kan dus niet worden vastgesteld dat het perceel aan niemand, anders dan het OLS, toebehoort, terwijl de bewijslast daarvan op het OLS rust. Het incidenteel beroep faalt.
De regeling inzake langdurig onverdeeld gebleven gemeenschappen is niet van toepassing
4.3
De regeling van artikel 3:200a e.v. BW BES is bedoeld om gebruikers (dat zijn familieleden van de oorspronkelijke eigenaar of personen die anderszins een band hebben met de grond) aldus te helpen dat zij eigenaar of erfpachter worden, met de verplichting om voortaan de grond zelf te gebruiken voor bewoning of landbouw, en met de mogelijkheid van een uitdrukkelijk speculatieverbod. Artikel 3:200b lid 1 BW BES bepaalt dat onder gebruikers onder meer worden verstaan personen die rechtmatig in het OLS verblijven en de zaak ten minste tien jaren in gebruik hebben. Lid 3 van dit artikel bepaalt dat ook personen die de zaak niet gebruiken, maar ten aanzien van wie aanwijzingen bestaan dat zij deelgenoten zijn, als gebruiker kunnen worden aangemerkt, waarbij de rechter rekening houdt met de band die zij hebben met de zaak en de mate van vermoedelijke verwantschap met de oorspronkelijke eigenaar.
4.4
Het Gerecht heeft geoordeeld dat [appellant] in [adress] woont, de zaak op dit moment niet in gebruik heeft en dat er ook geen aanwijzingen bestaan dat hij deelgenoot is in een onverdeelde boedel. Daarnaast heeft het Gerecht geoordeeld dat niet is komen vast te staan dat [appellant] het perceel heeft gekocht.
4.5 [
[appellant] komt op tegen dit oordeel in hoger beroep en stelt dat er twee redenen zijn waarom het perceel aan hem moet worden toegewezen. In de eerste plaats omdat hij het heeft gekocht en in de tweede plaats omdat hij het meer dan tien jaar in gebruik heeft gehad. Ter onderbouwing van deze stellingen voert hij aan dat hij het perceel, samen met perceel 28/2008 heeft gekocht van de enige deelgenoot: [belanghebbende 1] en dat hij met zijn medeweten het perceel gedurende meer dan tien jaar in gebruik heeft gehad. [belanghebbende 1], was volgens [appellant] juridisch eigenaar, nu zijn vader vanaf 1963 op alle meetbrieven staat.
Koop van het perceel is niet komen vast te staan
4.6
Het Hof komt, net als het Gerecht, tot het oordeel dat niet is komen vast te staan dat [appellant] het perceel heeft gekocht. [appellant] heeft in een schriftelijke verklaring over het koopproces (overgelegd door hem bij het verzoek in eerste aanleg) het volgende opgeschreven: “(…) Mei 2008 terug naar Saba gegaan omdat ik toen inmiddels een afspraak had met de verkoper ([belanghebbende 1]) en de landmeter van het Kadaster Sint Maarten (betrokkene). [belanghebbende 1] en ik hebben toen van [betrokkene] de opdracht gekregen het land rondom vrij te maken zodat het kon worden gemeten en er een meetbrief van kon worden gemaakt. (…) Wij hebben toen samen het gehele stuk (28/2008 en 29/2008) rondom vrij gemaakt en gingen er toen nog vanuit dat het één stuk was waar één meetbrief van gemaakt zou worden. Pas toen ik de meetbrieven ontving kwam ik erachter dat het er twee waren en pas bij de notaris kwam ik erachter dat 29/2008 niet op mijn naam gezet kon worden. Aangezien 29/2008 520m2 is en 28/2008 2946m2 was heb ik daar geen probleem van gemaakt en de koop gewoon door laten gaan omdat de aankoopprijs van $50.000,- nog steeds een goede prijs was al zou ik alleen 28/2008 op naam hebben. Later zou ik immers altijd nog kunnen proberen het stuk land 29/2008 op mijn naam te krijgen.” Hieruit leidt het Hof af dat [appellant] op het moment van levering wist dat de verkoop niet het perceel betrof, maar alleen het stuk grond 28/2008.
4.7
Anders dan [appellant] meent, kan uit de onder ro. 2.8 genoemde betalingsregeling, ondertekend op de dag van het transport, niet worden afgeleid dat naast perceel 28/2008 ook perceel 29/2008 in de koop begrepen was. Dat ligt ook niet voor de hand, nu [appellant] op het moment van transport– volgens zijn eigen verklaring - $50.000 ook een goede prijs vond voor alleen 28/2008. Voor zover [appellant] in hoger beroep nog heeft verwezen naar de verklaringen van [belanghebbende 1] (ro. 2.6) en [betrokkene] (ro. 2.7) sluit het Hof aan bij de conclusies van het Gerecht dat daaruit evenmin kan worden afgeleid dat er een koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot het perceel. De verklaring van [belanghebbende 1] dat hij verzoeker in 2022 ‘permission to take over’ geeft is iets anders dan dat hij het perceel in 2008 aan [appellant] heeft verkocht; daarover verklaart [belanghebbende 1] juist dat ‘a piece that was left over 29/2008 still on my father’s name’. En de verklaring van [betrokkene] gaat over het opmaken van meetbrieven, maar niet over wat uiteindelijk wel of niet aan [appellant] is verkocht. Overigens is niet gesteld of gebleken dat [appellant] op enig moment na 2008 contact heeft gezocht met [belanghebbende 1], de notaris, of het OLS om het perceel alsnog op zijn naam te krijgen.
Geen gebruiker of deelgenoot
4.8
Volgens [appellant] heeft het Gerecht ten onrechte geoordeeld dat hij niet kan worden aangemerkt als gebruiker, omdat hij het perceel nu niet gebruikt. Hij stelt gedurende dertien jaar, namelijk van 2008 tot en met 2021, jaarlijks vanaf februari een aantal maanden rechtmatig op Saba te hebben verbleven en dan gebruik te hebben gemaakt van het perceel. Hij maakte dan op het perceel een pad vrij door begroeiing weg te hakken, om zo vanaf zijn huisje (op perceel 28/2008) via het perceel naar de weg te lopen, waar hij (ook op perceel 28/2008) een parkeerplaats heeft gebouwd. Uit de door [appellant] overgelegde foto van het perceel en de reactie namens het OLS ter zitting leidt het Hof af dat het gaat om onbebouwde grond met ‘jungle’ begroeiing, die na het weghakken ervan ‘in no time’ weer aangroeit.
4.9
De door [appellant] gestelde handelingen, te weten het gedurende een aantal maanden per jaar een pad vrijmaken over het perceel om daarover te voet van het huisje naar de parkeerplaats aan de weg te gaan, kunnen naar het oordeel van het Hof niet worden aangemerkt als ‘gebruik’ in de zin van de regeling langdurig onverdeelde boedels. Deze regeling is immers bedoeld voor gebruikers die een perceel gedurende tien jaar op een meer intensieve wijze gebruiken, bijvoorbeeld voor bewoning of landbouw (waaronder verhuur). De stelling van [appellant] dat het perceel aan hem als gebruiker moet worden toegewezen gaat dan ook niet op.
4.10
Het beroep op artikel 3:200b lid 3 BW BES gaat evenmin op. Er bestaan geen aanwijzingen dat [appellant] deelgenoot is. Van verwantschap met een vermoedelijk oorspronkelijke eigenaar is geen sprake en [appellant] heeft geen bijzondere feiten of omstandigheden gesteld waaruit blijkt dat er een band is met de zaak, anders dan dat hij er gedurende een periode van dertien jaar een aantal maanden per jaar begroeiing heeft weggekapt om over het perceel van zijn huisje naar de parkeerplaats te kunnen lopen.
4.11
De beschikking waarvan beroep dient te worden bevestigd. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
B E S L I S S I N G
Het Hof:
bevestigt de beschikking waarvan beroep;
wijst af het meer of anders verzochte.
Deze beschikking is gegeven door mrs. E.W.A. Vonk, E.A. Saleh en C.J.H.G. Bronzwaer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 28 juli 2026 in tegenwoordigheid van de griffier. | Link naar deze uitspraak
|
| | |
|
|
