|
|
|
| ECLI:NL:RBAMS:2026:9649 | | | | | Datum uitspraak | : | 25-09-2026 | | Datum gepubliceerd | : | 12-11-2026 | | Instantie | : | Rechtbank Amsterdam | | Zaaknummers | : | 12172894 CV EXPL 26-514 12172894 CV EXPL 26-514 | | Rechtsgebied | : | Civiel recht | | Indicatie | : | Vaststellen huurprijs na uitspraak Huurcommissie. De vraag is of een later geregistreerd energielabel mag meetellen in de woningwaardering. Dat is beslissend voor de vraag of huurster ontvankelijk is in haar huurverlagingsverzoek op grond van het gewijzigde artikel 7:247 BW (toegepast in combinatie met de Wet betaalbare huur en het bijbehorende Overgangsrecht). De kantonrechter is van oordeel dat het energielabel mag meetellen in de waardering van het gehuurde, waardoor het aantal punten voor het gehuurde boven de geldende liberalisatiegrens uitkomt. | | Trefwoorden | : | burgerlijk wetboek | | | huurovereenkomst | | | huurovereenkomsten | | | wettelijke rente | | | | Uitspraak | RECHTBANK
AMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
fno: 33623
Zaaknummer: 12172894 \ CV EXPL 26-5144
Vonnis van 25 september 2026
in de zaak van
de besloten vennootschap
CENTRAAL OOSTEN ONROEREND GOED B.V.,
gevestigd te Wormer,
eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: verhuurder,
gemachtigde: mr. M. Meijer,
tegen
[huurder]
,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: huurder,
gemachtigde: [gemachtigde] .
1De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 25 maart 2026, met producties,
- de conclusie van antwoord met een eis in reconventie, met producties,
- het instructievonnis van 12 mei 2026,
- de conclusie van antwoord in reconventie,
- de aanvullende producties van huurder,
Op 29 juli 2026 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Voor verhuurder is [naam] ( [functie] ) verschenen, vergezeld door de gemachtigde. Huurder is met haar gemachtigde verschenen. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De gemachtigden van partijen hebben pleitnotities voorgedragen.
Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
2De feiten
2.1.
Huurder huurt sinds 1 oktober 2015 de woning aan het adres [adres] van verhuurder. De overeengekomen kale huurprijs bedroeg bij aanvang van de huurovereenkomst € 1.195,15 per maand, exclusief servicekosten. Na indexatie bedroeg de huur laatstelijk € 1.391,58 per maand, inclusief servicekosten.
2.2.
Bij aanvang van de huurovereenkomst was de woning voorzien van een geldig energielabel B, geregistreerd op 24 februari 2012 en geldig tot en met 24 februari 2022. Na het verstrijken van het energielabel in februari 2022 heeft verhuurder niet direct een nieuwe energielabel aangevraagd.
2.3.
De feitelijke toestand van de woning is sinds 2012 hetzelfde gebleven.
2.4.
Op 1 augustus 2025 heeft huurder de Huurcommissie verzocht de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs te beoordelen. Deze zaak is bij de Huurcommissie bekend onder zaaknummer [nummer] .
2.5.
Op 7 oktober 2025 heeft verhuurder opnieuw een energielabel B voor de woning geregistreerd, dat geldig is tot 6 oktober 2035.
2.6.
De voorzitter van de Huurcommissie heeft bij uitspraak van 27 november 2025 op basis van een puntenaantal van 141 punten de maximaal redelijke huurprijs van de woning op € 886,77 vastgesteld. Daarin was rekening gehouden met -15 punten omdat de woning geen officieel geregistreerd energielabel had op de voor het huurverlagingsverzoek geldende peildatum.
2.7.
Verhuurder is in verzet gekomen van de uitspraak van de voorzitter van de Huurcommissie. De Huurcommissie heeft vervolgens op 29 januari 2026 uitspraak gedaan en het verzet ongegrond verklaard.
2.8.
Verhuurder kan zich met de uitspraak van de Huurcommissie niet verenigen en heeft het geschil voorgelegd aan de kantonrechter.
3Het geschil
3.1.
Verhuurder vordert:
- dat de uitspraak van de Huurcommissie van 29 januari 2026 wordt vernietigd,
- een verklaring voor recht dat het gehuurde dient te worden gewaardeerd op basis van energielabel B, zoals vastgesteld op zowel 24 februari 2012 als op 7 oktober 2025 en dat de waardering van het gehuurde 189 punten bedraagt,
- veroordeling van huurder in de proceskosten.
3.2.
Verhuurder is het niet eens met de uitspraak van de Huurcommissie en heeft betoogd dat het puntenaantal van het gehuurde 189 bedraagt en niet 141, zoals de Huurcommissie heeft geoordeeld. Hierdoor komt het totale puntenaantal boven de liberalisatiegrens en is het verzoek tot huurverlaging van huurder onterecht toegewezen. Verhuurder stelt dat energielabel B, zoals eerst vastgesteld op 24 februari 2012, alsook op 7 oktober 2025, dient te worden meegewogen in de waardering van het gehuurde. Dat het energielabel nadat deze was verlopen niet direct opnieuw is aangevraagd, doet niet af aan de conclusie dat het gehuurde al die tijd feitelijk energielabel B heeft gehad. Verhuurder beroept zich op een uitspraak van de Hoge Raad van 30 juni 2023, ECLI:NL:HR:2023:1005 en op jurisprudentie van rechtbanken die is gewezen na inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur (WBH), waaronder ECLI:NL:RBNHO:2025:1532, ECLI:NL:RBMNE:2025:3392 en ECLI:NL:RBAMS:2026:6168.
3.3.
Huurder voert verweer. De woning beschikte op de peildatum niet over een geregistreerd geldig energielabel. De Huurcommissie heeft daarom bij de waardering van de energieprestatie van de woning terecht het bouwjaar betrokken. Op grond van die beoordeling komt het puntenaantal uit op 141. De maximaal toegestane huurprijs is dus lager dan wat huurder nu betaalt. Vanwege het overgangsrecht kan huurder per 1 juli 2025 aanspraak maken op deze lagere huurprijs. Volgens huurder heeft de wetgever met invoering van de Wet betaalbare huur sinds 1 juli 2024 bewust gekozen voor een administratieve benadering en daarmee de lijn van de Hoge Raad die in 2023 is uitgezet heeft verlaten.
3.4.
In reconventie vordert huurder de onverschuldigd door haar betaalde huur van verhuurder terug, met wettelijke rente. Tot en met 30 april 2026 gaat het om een bedrag van € 4.543,29.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4De beoordeling
4.1.
Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie worden deze gezamenlijk besproken.
Ambtshalve toetsing
4.2.
In deze procedure gaat het om een overeenkomst tussen een handelaar en een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen). Naar het oordeel van de kantonrechter liggen er aan de vorderingen geen oneerlijke bedingen ten grondslag.
Vernietiging uitspraak Huurcommissie
4.3.
Ingevolge artikel 7:262 lid 1 BW kan een huurder of verhuurder binnen acht weken na een uitspraak van de Huurcommissie zich tot de kantonrechter wenden en vorderen dat die een beslissing neemt over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Niet in geschil is dat verhuurder de dagvaarding in deze zaak tijdig heeft uitgebracht. Door het instellen van de vordering vervalt de uitspraak van de Huurcommissie van rechtswege. Vernietiging hoeft dan ook niet te worden gevorderd en deze vordering zal worden afgewezen.
De Wet betaalbare huur en het overgangsrecht
4.4.
De Wet betaalbare huur is sinds 1 juli 2024 van kracht en de gewijzigde artikelen in het Burgerlijk Wetboek zoals die door deze wet zijn komen te luiden gelden voor alle huurovereenkomst die op of na deze datum zijn afgesloten. Er geldt echter op grond van artikel 208e lid 2 Overgangswet Nieuw Burgerlijke Wetboek (Ow NBW) een uitzondering op deze hoofdregel: het gewijzigde artikel 7:247 BW is per 1 juli 2025 van toepassing op huurovereenkomsten, die zijn gesloten vóór 1 juli 2024 en die betrekking hebben op een zelfstandige woonruimte met een maximaal redelijke huurprijs die lager is dan de huurtoeslaggrens (€ 879,66 in 2024). Het gaat dus niet om de overeengekomen huurprijs, maar om de huurprijs die op grond van het woningwaarderingssysteem (puntenstelsel) maximaal redelijk is.
4.5.
Artikel 208e lid 2 Ow NBW, noch de wetsgeschiedenis, maken duidelijk op welk moment – voor de toepasselijkheid van artikel 208e lid 2 Ow NBW – de woonruimte een maximaal redelijke huurprijs van 143 punten moet hebben. Het ligt voor de hand om op dit punt aan te sluiten bij de datum waarop het beroep op artikel 7:247 BW (nieuw) openstaat, te weten 1 juli 2025. Dat maakt in deze zaak overigens geen verschil, omdat vaststaat dat verhuurder niet recent (verduurzamings-)maatregelen heeft getroffen die invloed hebben gehad op het puntenaantal van de woonruimte. Ook als wordt uitgegaan van een andere peildatum, zoals 1 juli 2024 (ingangsdatum WBH) of 1 augustus 2025 (datum verzoek Huurcommissie), leidt dat hier niet tot een andere beoordeling.
4.6.
Het ligt dus op de weg van huurder om aan te tonen dat de woonruimte een puntenaantal onder de 143 (laagsegement) heeft. Alleen dan is het overgangsrecht van toepassing. Zo niet, dan geldt voor de onderhavige huurovereenkomst - die is gesloten vóór 1 juli 2024 en waarbij huurder zich niet binnen 6 maanden na aanvang van de huurovereenkomst tot de Huurcommissie heeft gewend om de aanvangshuurprijs op grond van artikel 7:249 BW te laten toetsen – dat de huurprijs blijvend geliberaliseerd is.
Het energielabel
4.7.
In deze zaak is de discussie rondom het energielabel cruciaal. Immers, tussen partijen is niet in geschil dat als rekening wordt gehouden met het op 7 oktober 2025 geregistreerde energielabel B, de maximaal redelijke huurprijs boven de huurtoeslaggrens uitkomt. In dat geval is het overgangsrecht niet van toepassing, waardoor huurder niet-ontvankelijk had moeten worden verklaard in haar verzoek om de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs te beoordelen. Als het energielabel daarentegen niet wordt meegewogen en het bouwjaar van de woning wordt aangehouden voor de waardering van de energieprestatie, staat tussen partijen vast dat het puntenaantal 141 bedraagt. Dan is het overgangsrecht wél van toepassing en zou huurder ontvankelijk zijn in het huurverlagingsverzoek.
4.8.
De Hoge Raad heeft op 30 juni 2023 (ECLI:NL:HR:2023:1005) een prejudiciële beslissing gegeven waarin staat dat een energielabel opgenomen na de ingangsdatum van de huurovereenkomst toch mag meetellen voor de waardering van de energieprestatie bij de puntenwaardering van een woning als het label overeenkomt met de feitelijke toestand op die datum. De Hoge Raad baseert zich daarbij onder meer op artikel 11 lid 5 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW), dat bepaalt dat de Huurcommissie de kwaliteit van de woonruimte en de redelijkheid van de huurprijs beoordeelt naar de toestand op de datum van ingang van de huurovereenkomst. Hoewel deze jurisprudentie ziet op de toetsing van de aanvangshuurprijs, ligt het voor de hand dat dit ook op huurverlagingsprocedures van toepassing is. Dat betekent dat de kwaliteit van de woning moet worden beoordeeld naar de feitelijke toestand ten tijde van de peildatum.
4.9.
Op 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur in werking getreden. De vraag is of de wetgever daarmee bewust heeft willen breken met de uitspraak van de Hoge Raad. Volgens huurder is dat het geval. Zij voert daartoe een aantal argumenten aan, die hierna zullen worden besproken.
4.10.
Het meest verstrekkende argument van huurder is dat artikel 10 lid 1 UHW volgens haar is gewijzigd per 1 juli 2024, in die zin dat per deze datum aan lid 1 is toegevoegd dat bij de waardering van woonruimte onderscheid gemaakt kan worden tussen de situatie waarin aan de huurder al dan niet een energielabel is verstrekt. Hieraan verbindt huurder de conclusie dat de Hoge Raad bij zijn beslissing geen rekening heeft kunnen houden met deze nieuwe tekst en dat de uitspraak van de Hoge Raad daarom achterhaald is.
4.11.
De kantonrechter volgt huurder niet in haar betoog. Artikel 10 lid 1 van de UHW is namelijk per 1 juli 2024 helemaal niet gewijzigd. De zin in artikel 10 UHW waarnaar huurder verwijst over het al dan niet verstrekken van het energielabel, is al ingevoerd per 1 juli 2011 (Stb. 2011, 191) en later iets gewijzigd (Stb. 2012, 89). Het citaat van artikel 10 lid 1 UHW dat huurder in haar spreekaantekeningen heeft aangehaald en dat volgens haar zou hebben gegolden tot 1 juli 2024, heeft feitelijk maar gegolden tot 1 juli 2011. Huurder stelt dan ook ten onrechte dat in paragraaf 2.2.4 van de Nota van Toelichting bij het Besluit van 26 juni 2024 (Stb. 2024, 194) met verwijzing naar een gewijzigd artikel 10 lid 1 UHW wordt aangegeven dat de uitspraak van de Hoge Raad daarom gedateerd is. In deze nota wordt helemaal niet gesproken over hoe deze zich verhoudt tot het hiervoor besproken arrest van de Hoge Raad, laat staan dat vermeld wordt dat daar uitdrukkelijk van zou worden afgeweken, nog daargelaten in hoeverre in een toelichting op een besluit zou kunnen worden afgeweken van de uitleg van een wet door de Hoge Raad.
4.12.
Huurder noemt ook andere argumenten die erop duiden dat de wetgever heeft willen breken met de uitspraak van de Hoge Raad. Volgens huurder wordt in de Nota van Toelichting bij het Besluit van 26 juni 2024 uiteengezet dat het WWS (Woningwaarderingsstelsel) een nieuwe functie heeft gekregen, namelijk dat dit per 1 juli 2024 ook een bestuursrechtelijk element is. Huurder wijst er op dat de gemeente actief en ongevraagd huurders benaderd en puntentellingen opstelt. De gemeente betrekt haar gegeven uit openbare bronnen, zoals het WOZ-Waardeloket en EP-Online. Het WWS is vanaf 1 juli 2024 zo ingericht dat de woningwaardering die in het kader van een gemeentelijk handhavingstraject wordt opgesteld tot dezelfde uitkomst moet leiden als een woningwaardering die wordt opgesteld in het kader van een privaatrechtelijk geschil. Juist daarom is volgens huurder gekozen voor de administratieve benadering. Daar zijn ook andere rubrieken uit het WWS op ingericht, aldus huurder.
4.13.
Ook dit betoog van huurder wordt niet gevolgd. Het huurrecht en ook de huurprijsregels zijn civiel recht waarover de civiele rechter het laatste woord heeft. Dit wordt ook onderkend in bijvoorbeeld artikel 10b UHW, welk artikel bepaalt dat de waardering van de woningkwaliteit en de redelijkheid van de huurprijs door de huurcommissie dan wel de rechter altijd boven de waardering daarvan door de burgemeester en wethouders van de gemeente gaat. Wellicht heeft de wetgever voor ogen gehad om het gemakkelijker voor de gemeente te maken om snel een woningwaardering op te stellen, maar dit kan niet met zich brengen dat de (civiele) wet hierdoor zonder duidelijk wettelijk kader opzij wordt gezet.
4.14.
Een en ander geldt ook voor de Nota naar aanleiding van het tweede verslag, waarin de antwoorden op vragen van de Kamerfractie van de BoerBurgerBeweging niet meer inhouden dan een herhaling van wat in voornoemde Nota van Toelichting bij het Besluit van 26 juni 2024 (Stb. 2024, 194) staat.
4.15.
Ten slotte heeft huurder verwezen naar de Nota van toelichting bij nieuw voorgestelde wijzigingen in het BHW. De Raad van State heeft in augustus 2026 daarover advies uitgebracht. In paragraaf 10.4.2 staat in antwoord op vragen van de Nederlandse Orde van Advocaten opnieuw dat het energielabel er moet zijn, maar uitsluitend door terug te verwijzen naar de Nota van Toelichting bij het Besluit van 26 juni 2024 (Stb. 2024, 194). Ook dit ondersteunt het standpunt van huurder dus niet dat met ingang van 1 juli 2024 voor een administratieve benadering is gekozen en dat de lijn van de Hoge Raad is verlaten.
Conclusie
4.16.
Al met al wordt geen aanleiding gezien om het standpunt van huurder te volgen dat de wetgever met invoering van de Wet betaalbare huur bewust heeft willen breken met de uitspraak van de Hoge Raad.
4.17.
Tussen partijen is niet in geschil dat de omstandigheden die hebben geleid tot het vaststellen van energielabel B met registratiedatum 7 oktober 2025 al sinds aanvang van de huurovereenkomst aanwezig waren. Dit betekent dat vast is komen te staan dat het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst al de duurzaamheidsvoorschriften voor energielabel B had. Dat het officiële energielabel enige tijd verlopen is geweest, doet, gelet op wat de Hoge Raad in het eerder genoemde arrest heeft overwogen, niet ter zake. De kantonrechter zal energielabel B daarom meetellen in de waardering van het gehuurde, waardoor het totaal aantal punten voor het gehuurde op 189 uitkomt. Bij dat puntenaantal hoort een maximaal redelijke aanvangshuurprijs die hoger is dan de huurtoeslaggrens. Dit betekent dat het gewijzigde artikel 7:247 BW niet van toepassing is op de onderhavige huurovereenkomst en dat de huurprijs geliberaliseerd is en blijft. De Huurcommissie had huurder niet-ontvankelijk moeten verklaren in haar huurverlagingsverzoek. De door verhuurder gevorderde verklaring voor recht zal worden afgegeven.
4.18.
Uit het voorgaande volgt dat de vordering in reconventie zal worden afgewezen.
Proceskosten
4.19.
Huurder is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van verhuurder worden in conventie en reconventie in totaal begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
153,02
- griffierecht
€
139,00
- salaris gemachtigde
€
434,00
(2 punten × € 217,00)
- nakosten
€
108,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
834,52
5De beslissing
De kantonrechter
in conventie:
5.1.
verklaart voor recht dat het gehuurde dient te worden gewaardeerd op basis van energielabel B, zoals vastgesteld op zowel 24 februari 2012 als op 7 oktober 2025 en dat de waardering van het gehuurde 189 punten bedraagt,
5.2.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie:
5.3.
wijst de vordering af,
in conventie en reconventie:
5.4.
veroordeelt huurder in de proceskosten van € 834,52, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als huurder niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.5.
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. van der Veen, kantonrechter, bijgestaan door mr. K.J. Verschueren, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 25 september 2026. | Link naar deze uitspraak
|
| | |
|
|
