|
|
|
| ECLI:NL:RBDHA:2026:27066 | | | | | Datum uitspraak | : | 22-09-2026 | | Datum gepubliceerd | : | 22-09-2026 | | Instantie | : | Rechtbank Den Haag | | Zaaknummers | : | SGR 26/293 en SGR 26/3242 | | Rechtsgebied | : | Bestuursrecht | | Indicatie | : | Beroep tegen het vestigen van een voorkeursrecht op de percelen van Renbaan Duindigt in Wassenaar en het afwijzen van het verzoek om ontheffing van de aanbiedingsplicht. De rechtbank is van oordeel dat de gemeenteraad een voorkeursrecht mogen vestigen op de percelen van Renbaan Duindigt. Daarnaast zijn er geen gewichtige redenen om een ontheffing van de aanbiedingsplicht te verlenen. Het college heeft dat verzoek dan ook mogen afwijzen. De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond. | | Trefwoorden | : | agrarisch | | | bouwvergunning | | | koopovereenkomst | | | omgevingsvergunning | | | perceel | | | schenking | | | vrijstelling | | | | Uitspraak | RECHTBANK DEN HAAG
Bestuursrecht
zaaknummers: SGR 26/293 en SGR 26/3242
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 september 2026 in de zaak tussen
Stichting Beheer Renbaan Duindigt, uit Wassenaar, eiseres
(gemachtigde: mr. H.X. Botter),
en
1. de gemeenteraad van Wassenaar in het beroep met zaaknummer SGR 26/293)
(gemachtigde: mr. W.J.E. van der Werf),
en
2. het college van burgemeester en wethouders van Wassenaar in het beroep met zaaknummer SGR 26/3242)
(gemachtigde: mr. W.J.E. van der Werf).
Samenvatting
1. Deze uitspraak gaat over het besluit van de gemeenteraad om een gemeentelijk voorkeursrecht te vestigen op percelen van eiseres en over het besluit van het college om de door eiseres gevraagde ontheffing van de aanbiedingsplicht te weigeren. Eiseres is het niet eens met deze besluiten en voert daartoe een aantal beroepsgronden aan. Aan de hand van deze beroepsgronden beoordeelt de rechtbank of de gemeenteraad het voorkeursrecht mocht vestigen en of het college de gevraagde ontheffing heeft mogen weigeren.
1.1.
De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat de gemeenteraad het voorkeursrecht heeft mogen vestigen en het college het verzoek om ontheffing van de aanbiedingsplicht heeft mogen weigeren. Eiseres krijgt dus geen gelijk en de beroepen zijn dus ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Procesverloop
2. Op 1 juli 2025 heeft het college een voorlopig voorkeursrecht gevestigd. In het besluit van 22 september 2025 heeft de gemeenteraad het voorkeursrecht definitief gevestigd. In de beslissing op bezwaar (bestreden besluit I) van 8 december 2025 is de gemeenteraad bij dat besluit gebleven.
In het besluit van 9 oktober 2025 heeft het college geweigerd om eiseres ontheffing van de aanbiedingsplicht te verlenen. In de beslissing op bezwaar van 10 maart 2026 (bestreden besluit II) is het college bij dat besluit gebleven.
2.1.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de bestreden besluiten. Het college heeft op beide beroepen gereageerd met een verweerschrift.
2.2.
De rechtbank heeft de beroepen op 25 augustus 2026 op zitting behandeld. Namens eiseres hebben aan de zitting deelgenomen: [naam 1] en [naam 2] , bijgestaan door de gemachtigde van eiseres. Namens de raad en het college van Wassenaar heeft [naam 3] aan de zitting deelgenomen, bijgestaan door de gemachtigde van de raad en het college.
Beoordeling door de rechtbank
Totstandkoming van bestreden besluit I
3. Op 1 juli 2025 heeft het college een voorlopig voorkeursrecht gevestigd op grond van artikel 9.1, tweede lid, van de Omgevingswet (Ow) op de onroerende zaak met locatie [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] , (de kadastrale percelen, [kadastrale nummers] ) te Wassenaar.
3.1.
Volgens het college is het complex van de draf- en renbaan Duindigt (hierna: de renbaan) sterk verouderd, en is renovatie of herontwikkeling geboden. Het complex verkeert al vele jaren in slechte staat en de financiële situatie is zorgwekkend. Nadat een openbare executieverkoop is aangekondigd op www.vastgoedveiling.nl, heeft het college besloten een voorlopig voorkeursrecht te vestigen om zodoende de regie over de (her)ontwikkeling van het gebied in eigen hand te houden.
3.2.
Eiseres heeft op 15 augustus 2025 een zienswijze ingediend. Daarin heeft eiseres er onder meer op gewezen dat zij de kadastrale percelen, [kadastrale nummers] ) in Wassenaar, op 18 april 2023 heeft verkocht aan Stichting Villa Betty (hierna: SVB). Het college was daarvan op de hoogte. Ook heeft eiseres bezwaar gemaakt tegen het vestigen van het voorlopige voorkeursrecht.
3.3.
In het besluit van 22 september 2025 heeft de gemeenteraad het voorkeursrecht definitief gevestigd op de kadastrale percelen, [kadastrale nummers] .
3.4.
In bestreden besluit I heeft de gemeenteraad het besluit om op de percelen een definitief voorkeursrecht te vestigen gehandhaafd. De gemeenteraad heeft zich daarin – samengevat weergegeven – op het standpunt gesteld dat voldoende is gemotiveerd dat de toegedachte functie primair een moderniseringslocatie is, al dan niet aangevuld met een wijziging of uitbreiding van bepaalde functies die niet agrarisch zijn en afwijken van het huidige gebruik. Volgens de gemeenteraad volgt niet uit de “Structuurvisie Wassenaar 2025, Landgoed aan Zee” van 22 maart 2017 (de structuurvisie) dat de renbaan daarin concreet de functie van moderniseringslocatie wordt toebedacht.
Totstandkoming van bestreden besluit II
4. Op 15 augustus 2025 heeft eiseres verzocht om ontheffing van de aanbiedingsplicht vanwege gewichtige redenen op grond van artikel 9.10 van de Ow. Zij heeft er onder meer op gewezen dat de renbaan op 18 april 2023 is verkocht aan SVB, en dat er een openbare executieverkoop dreigt als de levering niet plaatsvindt.
4.1.
In het besluit van 9 oktober 2025 heeft het college dit verzoek geweigerd.
4.2.
In bestreden besluit II is het college bij deze weigering gebleven. Het college stelt zich – samengevat weergegeven – op het standpunt dat geen sprake is van gewichtige redenen als bedoeld in artikel 9.10, van de Ow. De gestelde koopovereenkomst met SVB is niet ingeschreven voorafgaand aan het vestigen van het voorkeursrecht, maar pas daarna. Het college bestrijdt dat SVB de enig mogelijke koper is. Ook het mogelijk niet kunnen nakomen van contractuele verplichtingen van eiseres jegens derden is geen gewichtige reden om af te zien van de aanbiedingsplicht, aldus het college.
Juridisch kader
5. De voor de beoordeling van dit beroep relevante wet- en regelgeving is opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak. De bijlage is onderdeel van deze uitspraak.
Het beroep tegen bestreden besluit I (SGR 26/293)
Verkeerde grondslag gebruikt?
6. Eiseres betoogt dat de in het besluit toegedachte functies ‘moderniseringslocatie’ of ‘nieuwe functie’ al voorkomen in de structuurvisie, welke visie onder de Ow geldt als omgevingsvisie. Daarom kan in dit geval niet worden gekozen voor de wettelijke grondslag in artikel 9.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Omgevingswet. In dat kader wijst eiseres naar de parlementaire geschiedenis bij de Ow.
6.1.
De gemeenteraad stelt zich op het standpunt dat – voor zover de renbaan wordt genoemd in de structuurvisie – daarin niet méér staat dan dat initiatieven voor uitbreiding of functiewijziging vragen om een visie op het gebied.
6.2.
De rechtbank overweegt het volgende. Uit de Memorie van Toelichting bij de Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet blijkt dat bij de vestiging van een voorkeursrecht door de gemeenteraad, provinciale staten of de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, altijd de meest concrete grondslag voor de vestiging van het voorkeursrecht moet worden toegepast. Als de betreffende functie aan een locatie is toegedeeld in het omgevingsplan, dan wordt het voorkeursrecht dus op het omgevingsplan gebaseerd. Is de betreffende functie aan een locatie toegedacht in de omgevingsvisie of een programma, dan is dat de te gebruiken grondslag voor vestiging van het voorkeursrecht. Als de betreffende functie nog niet is toegedeeld in het omgevingsplan of is toegedacht in de omgevingsvisie of een programma, dan kan in de voorkeursrechtbeschikking de functie aan een locatie worden toegedacht. Hiermee wordt bewerkstelligd dat de ingreep in de vervreemdingsvrijheid van de eigenaar of beperkt gerechtigden die het voorkeursrecht tot gevolg heeft, altijd is gebaseerd op en zijn rechtvaardiging vindt in een zo concreet mogelijk beleidsdocument of besluit.
6.3.
In de structuurvisie staan onder meer de volgende passages over de renbaan:
“Een aantal andere uitvoeringsprojecten is niet gerealiseerd en werden veelvuldig genoemd tijdens het participatietraject. Dit betekent dat de ontwikkeling van deze gebieden de afgelopen jaren niet of slechts gedeeltelijk is opgepakt. Oorzaken hiervoor variëren van de complexiteit, diverse eigendomssituaties tot aan de economische recessie en het ontbreken van urgentie. Daardoor is er nog geen definitief eindbeeld geschetst en staan deze gebieden nog steeds op de agenda. Het gaat om de gebieden:
• Duindigt e.o. inclusief de sportvelden;
• […]” (p. 23)
“Een sterke marketingstrategie met Wassenaar als Nationaal Park behoudt de vele natuur- en cultuurhistorische waarden voor toekomstige generaties en voorkomt het verder dichtgroeien van de Randstad. De herontwikkeling van draf- en renbaan Duindigt draagt hier aan bij.”(p. 28).
“De zuidrand van Wassenaar kent een grote functionele diversiteit in een waardevolle landschappelijke context. Door toenemende gebruiksdruk van de (sport)voorzieningen staat de ruimtelijke kwaliteit van deze zone onder druk. Initiatieven voor uitbreiding of functiewijziging, onder andere van de draf- en renbaan Duindigt, vragen om een visie op het gebied. Bij eventuele initiatieven ligt een kans om hemelwater in het gebied te infiltreren en/of vertraagd af te voeren. Hierdoor kan de Zuidrand als boezemgebied het kwetsbare centrum van Den Haag ontlasten.”(p. 85).
6.4.
Uit deze passages blijkt naar het oordeel van de rechtbank niet méér dan dat initiatieven voor uitbreiding of functiewijziging van de renbaan vragen om een visie op het gebied. Ook de vermelding dat de herontwikkeling van de draf- en renbaan Duindigt kan bijdragen aan de natuur- en cultuurhistorische waarden, geeft geen richting aan welke vorm deze herontwikkeling dan zou kunnen aannemen. De rechtbank volgt dan ook het standpunt van de gemeenteraad dat hieruit niet kan worden geconcludeerd dat in de structuurvisie al een nieuwe niet-agrarische functie of moderniseringslocatie aan de renbaan is toegedacht. Anders dan eiseres betoogt had de gemeenteraad het voorkeursrecht dus niet kunnen vestigen op grond van artikel 9.1, eerste lid, aanhef en onder b, van de Ow.
6.5.
De beroepsgrond slaagt niet.
Zijn de toegedachte functies te ruim?
7. Eiseres betoogt dat de in het besluit toebedachte functies veel te ruim zijn en op geen enkele wijze zijn ingekaderd. Zo kan volgens eiseres met de formulering zoals opgenomen in bestreden besluit I zowel gekozen worden voor de bouw van een speelplaats als voor het realiseren van een kerncentrale. Door zo’n brede omschrijving van de toegedachte functies te hanteren, wordt deze betekenisloos, aldus eiseres. Er moet in ieder geval een globaal beeld worden gegeven van de toekomstige functie. Ten slotte merkt eiseres op dat een deel van het terrein bestaat uit bos, en alleen al daarom niet in aanmerking komt als ‘moderniseringslocatie’.
7.1.
De raad stelt zich op het standpunt dat primair een moderniseringslocatie aan het complex van de renbaan is toegedacht, met de mogelijkheid van toevoeging van aanvullende functies, die niet-agrarisch zullen zijn en zullen afwijken van het huidige gebruik. Daarbij is niet vereist dat al duidelijk is hoe die modernisering wordt uitgevoerd of welke andere functies de gemeenteraad op het oog heeft.
7.2.
De rechtbank stelt voorop dat het inherent is aan de toepassing van artikel 9, eerste lid, aanhef en onder c van de Ow dat van de toegedachte functie nog slechts een globaal beeld bestaat. In dit stadium van de planvoorbereiding kan niet op perceelsniveau worden aangegeven welke functie zal worden toegekend.
7.3.
Uit het bestreden besluit en de toelichting van de gemeenteraad blijkt naar het oordeel van de rechtbank voldoende dat het uitgangspunt is dat de renbaan als onderdeel van de modernisering en herontwikkeling behouden blijft. Daarom is aan de gronden een moderniseringslocatie toegedacht. In zoverre is naar het oordeel van de rechtbank voldaan aan artikel 9.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Ow. Dat de gemeenteraad, gelet op omstandigheden als de omvang van het gebied, de staat van de renbaan en de naar verwachting grote investeringsbehoefte, de vrijheid wil houden om te komen tot uitbreiding en/of wijziging van bepaalde functies, maakt dat naar het oordeel van de rechtbank niet anders. Voorop staat immers het moderniseren van de renbaan. Daarmee is naar het oordeel van de rechtbank een voldoende duidelijk richtinggevend kader vastgesteld ten aanzien van de toegedachte functies.
7.4.
Dat het deel van het perceel dat uit bos bestaat niet in aanmerking kan komen als moderniseringslocatie, volgt de rechtbank niet. De gemeenteraad heeft zich naar het oordeel van de rechtbank terecht op het standpunt gesteld dat het deel van de gronden dat bestaat uit bomen, bosschages, groen en water integraal onderdeel vormt van de renbaan en daarom ook bij de voorgenomen modernisering moet worden betrokken. Het voornemen van de gemeenteraad is immers de te moderniseren opstallen en infrastructuur zo veel mogelijk in te bedden in een groene omgeving.
7.5.
De beroepsgrond slaagt niet.
Inhoudelijk oordeel over het voorlopige voorkeursrecht?
8. Eiseres heeft de rechtbank gevraagd om ook inhoudelijk te oordelen over het besluit van het college om een voorlopig voorkeursrecht te vestigen. De werkingsduur van dat besluit is inmiddels weliswaar verstreken, maar eiseres heeft door dat besluit schade geleden waarvoor zij de gemeente aansprakelijk houdt.
8.1.
De gemeenteraad stelt zich op het standpunt het door het college gevestigde voorlopige voorkeursrecht is vervallen na het ingaan van de voorkeursrechtbeschikking van de gemeenteraad. Het bezwaar van eiseres tegen het vestigen van het voorlopige voorkeursrecht is geacht gericht te zijn de voorkeursrechtbeschikking van de gemeenteraad. Het beroep is gericht tegen de beslissing op bezwaar tegen de voorkeursrechtbeschikking van de gemeenteraad. Daarom kan in deze procedure alleen de besluitvorming van de gemeenteraad in het oordeel van de rechtbank worden betrokken, aldus de gemeenteraad.
8.2.
De rechtbank overweegt het volgende. Op grond van artikel 9.4, derde lid, van de Ow vervalt een (door het college gevestigd) voorkeursrecht als bedoeld in artikel 9.1, tweede lid, van de Ow drie maanden na het ingaan ervan of, als dat eerder is, op het tijdstip dat een voorkeursrecht als bedoeld in artikel 9.1, eerste lid, van de Ow, ingaat. Verder volgt uit de artikelen 16:32c, eerste lid en 16.92, eerste lid, van de Ow dat als bezwaar respectievelijk beroep aanhangig is tegen een voorkeursbeschikking van het college en die beschikking vervalt omdat voor de onroerende zaak een voorkeursbeschikking van de gemeenteraad in werking is getreden, het bezwaar respectievelijk beroep wordt geacht te zijn gericht tegen de voorkeursrechtbeschikking van de gemeenteraad.
8.3.
Tussen partijen is niet in geschil dat de gemeenteraad een voorkeursrecht heeft gevestigd binnen drie maanden nadat het college dat heeft gedaan. Daarmee is het door het college gevestigde voorlopige voorkeursrecht dus komen te vervallen, en is het bezwaar van eiseres van rechtswege gericht tegen het door de gemeenteraad gevestigde voorkeursrecht. De rechtbank ziet niet in welk belang eiseres heeft bij de beoordeling van het reeds vervallen voorlopige voorkeursrecht. Voor zover eiseres betoogt schade te hebben geleden, heeft zij dat niet onderbouwd.
8.4.
De beroepsgrond slaagt niet.
Tussenconclusie
9. Het beroep gericht tegen bestreden besluit I slaagt niet.
Het beroep tegen bestreden besluit II (SGR 26/3242)
Gewichtige redenen - persoonlijke omstandigheden?
10. Eiseres betoogt dat het college op grond van persoonlijke omstandigheden een ontheffing van de aanbiedingsplicht had moeten verlenen. Dat in juli 2025 nog geen levering aan SVB had plaatsgevonden kwam omdat de gemeente heel lang heeft gewacht met het reageren op het principeverzoek. De gemeente had kunnen begrijpen dat levering aan SVB pas zou plaatsvinden, nadat de gemeente positief zou hebben gereageerd op het principeverzoek. Maar die positieve reactie op het principeverzoek kwam pas na het vestigen van het voorkeursrecht. Het verwijt dat eiseres zichzelf in een noodlijdende positie heeft gebracht is ongepast, en bovendien onterecht, aangezien de gemeente daar zelf aan heeft bijgedragen. Verder zorgt verkoop aan de gemeente er niet voor dat de renbaan wordt gered. De gemeente is immers niet bereid om in het kader van een koopovereenkomst toe te zeggen dat de renbaan duurzaam in stand zal worden gehouden. Daarom zal de NDR – die een statutair instemmingsrecht heeft – nooit akkoord gaan met de verkoop van het terrein aan de gemeente. Daarnaast is het terrein al verkocht aan SVB en is het niet mogelijk om het ook aan de gemeente te verkopen. Het college was ten tijde van het nemen van bestreden besluit II in het bezit van deze overeenkomst. Dat de koopovereenkomst pas na het voorkeursrecht is ingeschreven, staat niet in de weg aan het verlenen van een ontheffing.
10.1.
Het college stelt voorop dat het verlenen van een ontheffing een uitzondering is. Daarbij moet het gaan om een zeer uitzonderlijke situatie waarin sprake is van gewichtige redenen. Het college stelt zich op het standpunt dat daarvan geen sprake is. Uit het gegeven dat eiseres op 15 juli 2025 de renbaan ter overname aan de gemeente heeft aangeboden, blijkt volgens het college reeds dat de koopovereenkomst tussen eiseres en SVB geen gewichtige reden is om af te zien van de aanbiedingsplicht. Dat deze aanbieding later weer is ingetrokken, maakt dat niet anders. Gelet op deze eerdere aanbieding, betwist het college ook dat eiseres de renbaan niet kán verkopen aan de gemeente vanwege de gesloten overeenkomst met SVB. Verder blijkt uit niets dat de renbaan daadwerkelijk verloren zal gaan als de gronden aan de gemeente worden verkocht.
10.2.
De rechtbank overweegt het volgende. In de Memorie van Toelichting bij de Wijziging van de Wet voorkeursrecht gemeenten – die de rechtbank ook in dit geval relevant acht – is het volgende opgenomen: “Grondslag voor de vrijstelling van de aanbiedingsplicht moeten «gewichtige redenen» van de vervreemder zijn. De vraag wanneer er sprake is van «gewichtige redenen» is niet bij voorbaat in algemene zin te beantwoorden. Burgemeester en wethouders zullen dit moeten beoordelen. Wel kan worden aangesloten bij wat de wetsgeschiedenis omtrent de ontheffing van gedeputeerde staten vermeldt. Deze ontheffingsmogelijkheid werd gedacht te bestaan bij bepaalde gevallen van voorgenomen ruil, schenking of inbreng waarbij de persoonlijke omstandigheden en bedoelingen van de vervreemder zodanig zijn, dat een verkoop aan de gemeente redelijkerwijs niet kan worden geëist. Een ander voorbeeld kan zijn een voorgenomen verkoop «in de put» van een op te richten gebouw, waarvoor reeds een bouwvergunning is verleend. Eerder is ook al het geval genoemd van een eigenaar die zijn bedrijf en goed in een andere rechtsvorm wil onderbrengen. Tot slot zij verwezen naar de mogelijkheid van overdrachten ten behoeve van de zogenoemde oude bestemming. Een voorkeursrecht wordt vaak gevestigd in een vroeg stadium van de planvorming. Uitvoering van het nieuwe plan kan dan nog een tijd duren. Het is mogelijk dat men een bedrijf met de oude (vaak agrarische) bestemming in zo’n geval wil overdragen voor doeleinden die bij de oude bestemming horen. Wanneer het een overdracht betreft waartegen de gemeente geen bezwaar heeft, kunnen burgemeester en wethouders met zo’n overdracht instemmen. Zij kunnen echter ook beslissen niet in een dergelijke vrijstelling te voorzien. Redenen om geen vrijstelling te geven, zouden bijvoorbeeld kunnen zijn het voorkomen van een latere hoge prijs van aankoop van de grond wegens prijsstijging als gevolg van investeringen of het vermoeden dat de verkoop juist geschiedt met het oog op de nieuwe bestemming van de gronden.”
10.3.
De hoofdregel bij vervreemding na vestiging van een voorkeursrecht is dat een vervreemder niet overgaat tot vervreemding dan nadat hij de rechtspersoon op wiens naam het voorkeursrecht is gevestigd […] in de gelegenheid heeft gesteld het goed te verkrijgen. In artikel 9.9 van de Ow is een uitzonderingsbepaling opgenomen ‘bij vervreemding vanwege een gesloten overeenkomst’. Één van de voorwaarden daarvan is dat de overeenkomst moet zijn ingeschreven in de openbare registers voordat de voorkeursbeschikking is bekendgemaakt. Tussen partijen is niet in geschil dat de op 18 april 2023 getekende koopovereenkomst tussen eiseres en SVB niet is ingeschreven in de openbare registers voordat de voorkeursbeschikking is bekendgemaakt. Deze in de wet genoemde uitzondering is dus niet van toepassing op eiseres.
10.4.
In artikel 9.10 van de Ow is vervolgens een tweede uitzondering op de hoofdregel opgenomen. Kort gezegd staat in dat artikel dat het college een ontheffing van de aanbiedingsplicht kan verlenen op grond van door eiseres aannemelijk gemaakte gewichtige redenen. Nu de gesloten overeenkomst niet voldoet aan de uitzonderingsbepaling in artikel 9.9 van de Ow, ziet de rechtbank niet in waarom diezelfde koopovereenkomst wél een gewichtige reden zou vormen om eiseres te ontheffen van de aanbiedingsplicht. De door eiseres genoemde omstandigheid dat de renbaan verloren gaat, tenzij deze wordt geleverd aan SVB vindt de rechtbank onvoldoende aannemelijk gemaakt. De rechtbank betrekt daarbij wat hiervoor is overwogen, namelijk dat het uitgangspunt van het door de gemeenteraad gevestigde voorkeursrecht het moderniseren van de renbaan is. De enkele omstandigheid dat het college in de – inmiddels door eiseres beëindigde – onderhandelingen niet vooraf heeft willen instemmen met de voorwaarde dat de renbaan duurzaam in stand zal worden gelaten is daarvoor naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende. Ook de angst van eiseres dat de renbaan – bij verkoop van de gronden aan de gemeente – plaats zal moeten maken voor een kantoor van Europol of een andere internationale organisatie vindt naar het oordeel van de rechtbank geen grond in de dossierstukken. Ter zitting heeft het college aangegeven dat ten tijde van het vestigen van het voorkeursrecht weliswaar contact is geweest met het Rijksvastgoedbedrijf, maar dat dit op initiatief van het Rijksvastgoedbedrijf is geweest (naar aanleiding van de aangekondigde executieveiling) en losstaat van het gevestigde voorkeursrecht. Het college heeft kort daarna besloten om niet mee te werken aan de plannen van het Rijksvastgoedbedrijf. De rechtbank ziet geen aanleiding hieraan te twijfelen. Evenmin is de omstandigheid dat eiseres met SVB een koopovereenkomst is aangegaan, waar zij zich niet zonder compensatie aan kan onttrekken, een persoonlijke omstandigheid waardoor het college niet in redelijkheid kon afzien van het verlenen van een opheffing van de aanbiedingsplicht, nu het op de weg van eiseres had gelegen er zorg voor te dragen deze overeenkomst tijdig in te doen schrijven in het openbaar register.
10.5.
De beroepsgrond slaagt niet.
Gewichtige redenen - voortzetting oude bestemming en/of verkoop in de put?
11. Eiseres betoogt dat de overdracht aan SVB plaatsvindt ten behoeve van doeleinden die bij de oude bestemming horen en dat het college daar geen problemen mee heeft, althans niet binnen afzienbare tijd met een andere bestemming zal komen. Dit is een situatie die is opgenomen in de wetsgeschiedenis als voorbeeld van een situatie waarin een ontheffing kan worden verleend. De wetsgeschiedenis noemt ook nog een ander voorbeeld waarin ontheffing kan worden verleend: wanneer er sprake is van een voorgenomen verkoop ‘in de put’ van een op te richten gebouw en er een bouwvergunning is verleend. Dit is vergelijkbaar met de situatie van eiseres: de transactie tussen eiseres en SVB vindt plaats om de bestaande renbaan op te knappen, wat een soort bouwwerk in de put is. Daarbij komt dat het opknappen niet vergunningplichtig is, althans een vergunning die alleen ziet op het opknappen kan/zal niet worden geweigerd, aldus eiseres.
11.1.
Het college stelt zich – samengevat weergegeven – op het standpunt dat de in de parlementaire geschiedenis genoemde redenen geen harde criteria zijn, maar slechts voorbeelden. Daar komt bij dat deze genoemde voorbeelden anders zijn dan de situatie van eiseres. Daarom ziet het college er geen reden om eiseres een ontheffing te verlenen.
11.2.
De rechtbank volgt het college in het betoog dat de genoemde voorbeelden niet overeenkomen met die van de renbaan. Alleen al omdat het college zich niet kan verenigen met de eventuele bouw van woningen op het terrein van Duindigt en daarom niet bereid is in te stemmen met de verkoop aan SVB. Weliswaar heeft eiseres ter zitting betoogd dat het realiseren van woningen op de percelen losstaat van de koopovereenkomst die zij met SVB heeft gesloten, maar daarvan is niet gebleken. Het college heeft er naar het oordeel van de rechtbank terecht op gewezen dat uit de nabetalingsverplichting die is opgenomen in de koopovereenkomst en het door SVB ingediende principeverzoek blijkt dat SVB de intentie heeft om woningen te realiseren op de gronden. Er is dus geen sprake van het uitsluitend voortzetten van de oude bestemming. Nu er ook geen omgevingsvergunning is verleend voor het realiseren van de woningen, is dit geval ook niet vergelijkbaar met de in de wetsgeschiedenis genoemde verkoop ‘in de put’ van een op te richten gebouw, waarvoor reeds een bouwvergunning is verleend. Het college heeft hierin dan ook geen grond hoeven zien om eiseres te ontheffen van de aanbiedingsplicht.
11.3.
Voor zover eiseres betoogt dat haar precaire financiële situatie het college ertoe had moeten brengen haar te ontheffen van de aanbiedingsplicht, gaat de rechtbank daar niet in mee. Niet gebleken is dat deze situatie is veroorzaakt door het college dan wel de gemeenteraad.
11.4.
Voor zover eiseres betoogt dat het college – na het vestigen van het voorkeursrecht – positief heeft gereageerd op het principeverzoek, en ook daarom een ontheffing van de aanbiedingsplicht had moeten verlenen, overweegt de rechtbank het volgende. Het college heeft zich onweersproken op het standpunt gesteld dat – anders dan eiseres betoogt – er geen positieve formele reactie is gegeven op het principeverzoek. Er is uitsluitend een wenselijkheidsscan uitgevoerd. In het ‘Algemeen Advies Wenselijkheidsscan’ van 16 juli 2025 is weliswaar aangegeven dat het plan onder voorwaarden wenselijk is, maar staat daarin ook dat de beperkte uitwerking veel vragen oproept die nog moeten worden uitgewerkt. Zo is onder meer het toevoegen van woningbouw niet of beperkt voorstelbaar op basis van het vigerende beleid en instructieregels. Omdat woningbouw strijdig is met beleid en instructieregels kent dit het nadrukkelijke voorbehoud van bestuurlijk vereiste besluitvorming, zo staat in de toelichting. Hieruit kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden afgeleid dat het college akkoord is, of zal gaan met een plan waarin woningen op de percelen worden gerealiseerd. De rechtbank ziet dan ook geen grond voor het oordeel dat de reactie op de wenselijkheidsscan aanleiding had moeten zijn om eiseres te ontheffen van de aanbiedingsplicht.
11.5.
De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
12. De beroepen zijn ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. D.A.J. Overdijk, rechter, in aanwezigheid van
mr. J.P. Brand, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 22 september 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
BIJLAGE – juridisch kader
Op grond van artikel 9.1, eerste lid, van de Ow, kunnen de gemeenteraad, provinciale staten of Onze Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening bij voorkeursrechtbeschikking op een onroerende zaak een gemeentelijk, provinciaal of nationaal voorkeursrecht vestigen, voor zover die zaak deel uitmaakt van een locatie waaraan:
a. in het omgevingsplan een niet-agrarische functie is toegedeeld en waarvan het gebruik afwijkt van die functie,
b. in een gemeentelijke, een provinciale respectievelijk de nationale omgevingsvisie of in een programma een niet-agrarische functie of moderniseringslocatie is toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die functie en de functie niet is toegedeeld in een omgevingsplan,
c. in de voorkeursrechtbeschikking een niet-agrarische functie of moderniseringslocatie wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die functie en de functie niet is toegedacht in een gemeentelijke, een provinciale respectievelijk de nationale omgevingsvisie of een programma en niet is toegedeeld in een omgevingsplan.
Op grond van artikel 9.1, tweede lid, van de Ow, kunnen het college van burgemeester en wethouders en gedeputeerde staten voorafgaand aan de vestiging van een voorkeursrecht op grond van het eerste lid bij voorkeursrechtbeschikking op een onroerende zaak een gemeentelijk of provinciaal voorkeursrecht vestigen, voor zover die zaak deel uitmaakt van een locatie waaraan in die beschikking een niet-agrarische functie of moderniseringslocatie wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die functie.
Op grond van artikel 9.7 van de Ow gaat een vervreemder niet over tot vervreemding dan nadat hij de rechtspersoon op wiens naam het voorkeursrecht is gevestigd in overeenstemming met paragraaf 9.2.3 in de gelegenheid heeft gesteld het goed te verkrijgen.
In artikel 9.9, eerste lid, van de Ow is bepaald dat artikel 9.7 niet van toepassing is op de vervreemding vanwege een overeenkomst over de onroerende zaak of een overeenkomst die een plicht bevat voor de vervreemder over de onroerende zaak, voor zover:
a.de vervreemding plaatsvindt aan een in die overeenkomst bij naam genoemde partij en tegen een in die overeenkomst bepaalde of volgens die overeenkomst bepaalbare prijs,
b.de overeenkomst is ingeschreven in de openbare registers voordat de voorkeursrechtbeschikking is bekendgemaakt, en
c.de vervreemding plaatsvindt binnen zes maanden na de dag van inschrijving van de overeenkomst in de openbare registers.
In artikel 9.10 van de Ow is bepaald dat artikel 9.7 van de Ow niet van toepassing is op de vervreemding als het bevoegd gezag daartoe op verzoek van de vervreemder op grond van door die vervreemder aannemelijk gemaakte gewichtige redenen heeft besloten. Het bevoegd gezag kan daarbij beperkingen opleggen.
Kamerstukken II, 2018/19, 35.133, nr. 3, p. 75
Vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 28 maart 2012 (ECLI:NL:RVS:2012:BW0295), r.o. 2.3.1.
Kamerstukken II 2007/2008, 31 285, nr. 3, p. 8-9.
Artikel 9.7 van de Ow.
Artikel 9.9, eerste lid, aanhef en onder b, van de Ow.
Zie r.o. 10.2 | Link naar deze uitspraak
|
| | |
|
|
