|
|
|
| ECLI:NL:RBOVE:2026:6542 | | | | | Datum uitspraak | : | 29-10-2026 | | Datum gepubliceerd | : | 05-11-2026 | | Instantie | : | Rechtbank Overijssel | | Zaaknummers | : | ZWO 24/1446 | | Rechtsgebied | : | Belastingrecht | | Indicatie | : | Wet WOZ. Beroep ongegrond, heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. | | Trefwoorden | : | woz waarde | | | woz-waarde | | | | Uitspraak | RECHTBANK OVERIJSSEL
Zittingsplaats Zwolle
Bestuursrecht
zaaknummer: ZWO 24/1446
uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats], belanghebbende
(gemachtigde: mr. H. Vloet),
en
de heffingsambtenaar van de Reg. Belastingsamenwerking Deventer, Olst-Wijhe en Raalte, de heffingsambtenaar,
(gemachtigde: [gemachtigde]).
Samenvatting
1. Deze uitspraak gaat over de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) (de waardebeschikking) en de aan belanghebbende opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2023 (de aanslag). Belanghebbende is het niet eens met de waardebeschikking en de aanslag en voert daartoe een aantal beroepsgronden aan.
1.1.
De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat het beroep ongegrond is. Dit betekent dat de waardebeschikking en de aanslag in stand blijven. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Procesverloop
2. De heffingsambtenaar heeft met de waardebeschikking de waarde van de woning op de waardepeildatum vastgesteld op € 477.000,-. Met deze waardebeschikking is aan belanghebbende ook de aanslag voor het jaar 2023 opgelegd.
2.1.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 6 december 2023 het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de aanslag gehandhaafd.
2.2.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
2.3.
Op 16 mei 2025 heeft een regiezitting plaatsgevonden, waarbij de heffingsambtenaar en de gemachtigde van belanghebbende afspraken hebben gemaakt over de wijze van afhandeling van de beroepszaken, waaronder die van belanghebbende, over het jaar 2023. Met betrekking tot onderhavige zaak zijn zij tot de conclusie gekomen dat de beroepszaak doorgang moet vinden. De heffingsambtenaar heeft op 23 juli 2026 met een verweerschrift gereageerd op de thans resterende beroepsgronden van 7 april 2026.
2.4.
De rechtbank heeft het beroep op 23 oktober 2026 ter zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: mr. H. Vloet als gemachtigde van belanghebbende, en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam 1], taxateur.
Feiten
3. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Deze geschakelde woning is gebouwd in 2001, heeft een gebruiksoppervlakte (gbo) van 162 m² en staat op een kavel van 300 m². De woning beschikt over een aangebouwde garage en een carport.
Beoordeling door de rechtbank
4. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
5. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
7. Het is aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft in dat kader verwezen naar de in beroep overgelegde taxatiematrix, opgesteld door [naam 2], WOZ-taxateur. In deze matrix wordt geconcludeerd tot een (hogere) waarde van de woning op de waardepeildatum van € 480.000,-.
8. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van vier vergelijkingsobjecten in [plaats]. Het gaat om:
- [adres 2], op 22 oktober 2021 geleverd voor € 445.000,-;
- [adres 3], op 1 juli 2022 geleverd voor € 542.500,-;
- [adres 4], op 9 augustus 2022 geleverd voor € 515.000,-;
- [adres 5], op 1 november 2021 geleverd voor € 465.000.
[adres 3]
9. Belanghebbende heeft ter zitting niet langer aangevoerd dat de gehanteerde gegevens voor referentieobject [adres 3] niet correct zijn, nu ook in het verweerschrift thans wordt uitgegaan van een serre van 21 m² bij dit object.
[adres 6]
10. Belanghebbende stelt dat het vergelijkingsobject [adres 6] het minst vergelijkbaar is en betwist de bruikbaarheid van dit object als vergelijkingsobject.
11. De rechtbank stelt vast dat laatstgenoemd vergelijkingsobject in de bij het verweerschrift overgelegde aangepaste nieuwe matrix niet langer als vergelijkingsobject wordt gehanteerd en is vervangen door de vergelijkingsobjecten [adres 4] en
[adres 5]. Genoemd object behoeft daarom geen (verdere) bespreking.
[adres 4] en [adres 5]
12. Ter zitting is namens belanghebbende gesteld dat ook de vergelijkingsobjecten [adres 4] en [adres 5] niet respectievelijk minder goed vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende. De woning van belanghebbende en de twee vergelijkingsobjecten [adres 2] en 51 zijn geschakelde woningen en hebben een aparte bouwstijl met onder meer een schuin dak. Primair stelt belanghebbende daarom dat [adres 4] en [adres 5] als 2^1-kap-woningen niet als vergelijkingsobject gebruikt mogen worden. Subsidiair stelt belanghebbende dat [adres 5] niet als vergelijkingsobject gehanteerd mag worden, omdat dit het minst vergelijkbaar is, nu de kleinere gbo van dit object enorm afwijkt.
13. De rechtbank deelt het standpunt van de heffingsambtenaar dat [adres 4] en [adres 5] onder meer voor wat betreft bouwstijl niet dusdanig afwijken van de woning van belanghebbende dat deze objecten niet als vergelijkingsobject gehanteerd zouden mogen worden. De vergelijkingsobjecten beschikken alle over een schuin dak en zijn van vrijwel hetzelfde bouwjaar (2000-2001). Ook voor wat betreft de overige aspecten zijn deze vergelijkingsobjecten adequaat.
Met betrekking tot de gbo overweegt de rechtbank dat de woning van belanghebbende een gbo heeft van 162 m² en een aangebouwde garage van 28 m², wat tezamen 190 m² maakt. [adres 4] heeft een gbo van 158 m² en een aangebouwde garage van 15 m² wat tezamen 173 m² maakt. [adres 5] heeft een gbo van 143 m² en een aangebouwde garage van 20 m² wat tezamen 163 m² maakt. Naar het oordeel van de rechtbank is het onderlinge verschil in gbo van de vergelijkingsobjecten en de woning niet dusdanig dat [adres 5] - cijfermatig onbetwist correct berekend in de matrix - niet als vergelijkingsobject gehanteerd had mogen worden.
Conclusie en gevolgen
14. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
15. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat belanghebbende geen gelijk krijgt. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug en krijgt evenmin een vergoeding voor proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Rijksen, rechter, in aanwezigheid van
mr. R.M. Timmerman, griffier.
griffier
rechter
Uitgesproken op
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
De werking van deze uitspraak wordt opgeschort totdat de termijn voor het instellen van hoger beroep is verstreken, of indien hoger beroep wordt ingesteld, op dat hoger beroep is beslist. | Link naar deze uitspraak
|
| | |
|
|
