|
|
|
| ECLI:NL:RBROT:2026:14154 | | | | | Datum uitspraak | : | 19-08-2026 | | Datum gepubliceerd | : | 20-10-2026 | | Instantie | : | Rechtbank Rotterdam | | Zaaknummers | : | C/10/705134 / HA ZA 25-68 C/10/705134 / HA ZA 25-68 | | Rechtsgebied | : | Civiel recht | | Indicatie | : | Burengeschil over een strook (weiland)grond. Aangezien gedaagden niet te goeder trouw waren toen zij hun perceel kochten, zijn zij geen eigenaar geworden van de strook. | | Trefwoorden | : | akkerbouw | | | landbouwgrond | | | perceel | | | terbeschikkingstelling | | | wettelijke rente | | | | Uitspraak | RECHTBANK Rotterdam
Team handel en haven
Zaak- en rolnummer: C/10/705134 / HA ZA 25-688
Vonnis van 19 augustus 2026
in de zaak van
1
[eiser 1], wonend in [woonplaats 2],2. [eiseres], 3. [eiser 2],
beiden wonend in [woonplaats 1],
eisers,
advocaat: mr. E. Zonderland-Knijn,
tegen
1
[gedaagde 1],
2. [gedaagde 2],
beiden wonend in [woonplaats 3],
gedaagden,
advocaat: mr. G.J.I.M. Seelen.
1De zaak in het kort
Eisers en gedaagden zijn eigenaar van percelen die naast elkaar liggen. Tussen hen is een geschil ontstaan over de erfgrens. Gedaagden hebben een strook grond in gebruik die kadastraal gezien bij het perceel van eisers hoort. Gedaagden doen een beroep op verkrijgende verjaring. De rechtbank oordeelt dat dit beroep niet slaagt. De primaire vorderingen van eisers worden daarom toegewezen.
2De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 30 juli 2025, met producties 1 t/m 12, - de conclusie van antwoord, met producties 1 t/m 12, - de mondelinge behandeling op 21 april 2026, waar mr. Zonderland-Knijn namens eisers en mr. Seelen namens gedaagden spreekaantekeningen hebben voorgedragen en overgelegd en waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt,
- de akte namens eisers van 27 mei 2026, met productie 13,- de akte namens gedaagden van 27 mei 2026, met productie genummerd 14.
2.2.
Daarna heeft de rechtbank bepaald dat er een vonnis komt.
3. Waar gaat de zaak over?
3.1.
Eisers zijn op 5 juni 2023 eigenaar geworden van een perceel landbouwgrond met kadastrale aanduiding gemeente [gemeente], sectie [kenmerk], nummer [perceel nummer 1]. Op dit perceel exploiteren zij een akkerbouw- en veeteeltbedrijf. Gedaagden zijn op 22 augustus 2016 eigenaar geworden van het naastgelegen perceel landbouwgrond met woonhuis, kadastraal aangeduid als gemeente [gemeente], sectie [kenmerk], nummer [perceel nummer 2]. De percelen zijn hieronder weergegeven op een kadastrale kaart.
[foto's van het terrein met perceel nummers]
3.2.
Tussen partijen bestaat een geschil over de eigendom van de strook grond die op de luchtfoto hierboven (door eisers) met een rode pijl is aangeduid. Deze strook hoort kadastraal gezien bij het perceel van eisers, maar wordt door gedaagden gebruikt als deel van hun perceel. Het perceel is afgesloten met een hekwerk.
3.3.
Eisers hebben na de levering van hun perceel in 2023 de kwestie over de erfgrens aangekaart bij gedaagden.
3.4.
Gedaagden stellen zich op het standpunt dat zij door verkrijgende verjaring eigenaar zijn geworden van de strook. Nadat gedaagden het perceel geleverd kregen, hebben zij zich steeds gedragen als eigenaar van het perceel inclusief de strook. De strook wordt volgens gedaagden in ieder geval sinds 2006 gebruikt als onderdeel van perceel [perceel nummer 2] en de locatie van de feitelijke grens tussen de percelen is volgens hen sinds 2006 niet gewijzigd. Gedaagden waren te goeder trouw; zij hebben gevraagd tot waar hun perceel liep en toen hebben de verkoper en zijn makelaar geantwoord dat de omheining van het perceel de erfgrens bepaalt. Deze mededeling strookt met wat de verkoper heeft ingevuld in de vragenlijst die gedaagden ontvingen voorafgaand aan de koop. Weliswaar bevatte de verkoopbrochure een kadastrale kaart, maar daar hebben gedaagden naar eigen zeggen geen acht op geslagen. Gedaagden wijzen ter onderbouwing van hun stellingen naar verklaringen van de makelaar van de verkoper en van vorige eigenaren van de percelen en naar luchtfoto’s van Topotijdreis.
3.5.
Eisers betwisten dat gedaagden door verkrijgende verjaring eigenaar zijn geworden van de strook. Zij vinden de luchtfoto’s van Topotijdreis niet betrouwbaar en betwisten dat de rechtsvoorganger van gedaagden bezitsdaden heeft verricht. Daarnaast betwisten zij dat sprake is van onafgebroken bezit, omdat het hekwerk tussen de percelen een keer is verwijderd en gedaagden het nieuwe hek niet op dezelfde plek hebben geplaatst. Daarnaast betwisten eisers dat gedaagden te goeder trouw waren toen zij het perceel kochten. In dat kader wijzen zij op de kadastrale kaart in de verkoopbrochure. Uit die kaart blijkt de duidelijke afwijking van de kadastrale grens ten opzichte van de feitelijke grens, waaruit gedaagden hadden moeten begrijpen dat de erfgrens anders liep dan de feitelijke grens.
4Het geschil
4.1.
Eisers vorderen (samengevat) bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
Primair
I. gedaagden te veroordelen om de strook binnen veertien dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en aan eisers ter beschikking te stellen, op straffe van een dwangsom,
Subsidiair
II. als het beroep op verjaring slaagt, gedaagden te veroordelen om een schadevergoeding te betalen aan eisers in de vorm van de strook grond of in geld, waarbij wordt uitgegaan van een vergoeding van € 150.000,00 per hectare,
Primair en subsidiair
III. gedaagden te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van € 5.583,00,
IV. gedaagden te veroordelen in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
4.2.
Gedaagden concluderen tot niet-ontvankelijkverklaring van eisers in hun vorderingen of afwijzing van deze vorderingen, met veroordeling uitvoerbaar bij voorraad van eisers in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
5De beoordeling
De vorderingen worden inhoudelijk beoordeeld
5.1.
Gedaagden vinden dat eisers niet-ontvankelijk moeten worden verklaard in hun vorderingen of dat hun vorderingen moeten worden afgewezen, omdat eisers volgens gedaagden niet aan hun stel- en informatieplicht hebben voldaan door de correspondentie tussen partijen voorafgaand aan de procedure en de luchtfoto’s niet bij de dagvaarding over te leggen. De rechtbank gaat hier niet in mee. Dat eisers deze stukken niet hebben overgelegd, maakt nog niet dat de dagvaarding niet aan de formele eisen van artikel 111 Rv voldoet. De dagvaarding vermeldt dat gedaagden een beroep doen op verkrijgende verjaring, de gronden daarvoor en de reactie van eisers hierop. De substantiëringsplicht reikt niet zo ver dat eisers alle stellingen van gedaagden in de dagvaarding moeten bespreken en alle door gedaagden aan eisers verstrekte stukken moeten inbrengen op straffe van niet-ontvankelijkheid. Overigens hebben gedaagden een stuk dat cruciaal blijkt te zijn voor de beoordeling en waarom eisers hebben gevraagd, namelijk de verkoopbrochure die een kadastrale kaart bevat, pas na de mondelinge behandeling in opdracht van de rechtbank overgelegd, wat afbreuk doet aan de overtuigingskracht van het verwijt dat zij aan eisers maken. Dit betekent dat de vorderingen inhoudelijk beoordeeld worden.
Gedaagden zijn geen eigenaar geworden van de strook
5.2.
De vraag die in deze zaak centraal staat, is of gedaagden eigenaar zijn geworden van de strook door verkrijgende verjaring (artikel 3:99 BW).
5.3.
Voor het verkrijgen van de eigendom van een registergoed door verkrijgende verjaring is onafgebroken bezit te goeder trouw van tien jaar vereist. Bezit is het houden van een goed voor zichzelf. Of iemand een goed voor zichzelf houdt, wordt beoordeeld naar verkeersopvatting, met inachtneming van de wettelijke regels en op grond van uiterlijke feiten. Er geldt dus een objectieve maatstaf. Een bezitter is te goeder trouw als hij zich als rechthebbende beschouwt en zich ook redelijkerwijs als zodanig mag beschouwen.
5.4.
De rechtbank oordeelt dat gedaagden, daargelaten of zij de strook in bezit hebben genomen of gehouden, geen bezitters te goeder trouw zijn. Op grond van artikel 3:11 BW ontbreekt goede trouw wanneer gedaagden in de gegeven omstandigheden behoorden te begrijpen dat de erfgrens anders liep dan de feitelijke grens. De rechtbank is het met eisers eens dat uit de kadastrale kaart in de verkoopbrochure, die aan gedaagden is verstrekt in het kader van de koop van hun perceel, duidelijk op te maken valt dat de kadastrale grens tussen de percelen niet in een rechte lijn loopt, maar dat daar een knik in zit. Gedaagden hadden daaruit kunnen en moeten begrijpen dat de kadastrale grens anders liep dan de feitelijke grens en dit had voor hen aanleiding moeten zijn om verder onderzoek te doen naar de erfgrens tussen de percelen. Het enkel navraag doen bij de koper en zijn makelaar is in dit verband onvoldoende. Van gedaagden mocht worden verwacht dat zij de verkoopbrochure die zij kregen met een redelijke mate van oplettendheid zouden bestuderen en indien nodig onderzoek zouden doen. Dat gedaagden naar eigen zeggen geen acht hebben geslagen op de kadastrale kaart, komt als dat inderdaad zo is voor hun eigen rekening en risico. Van de koper van een stuk grond wordt in beginsel niet verwacht dat hij elk mogelijk afwijkend detail bestudeert, maar in dit geval was de uitstulping/knik in de kadastrale grens op de kadastrale kaart onmiskenbaar voor een redelijk oplettende koper. Uit de kadastrale kaart volgt onmiskenbaar dat de kadastrale grens afweek van de feitelijke situatie in het veld.
5.5.
De rechtbank volgt gedaagden niet in hun betoog dat zij mochten vertrouwen op de verklaringen van de verkoper en zijn makelaar en dat zij geen reden hadden om daaraan te twijfelen. Die reden hadden zij wel, omdat de kadastrale kaart in de verkoopbrochure een onmiskenbare afwijking van de kadastrale grens ten opzichte van de feitelijke situatie in het veld vertoont. Van gedaagden had op zijn minst verwacht mogen worden de kadastrale kaart te bekijken, deze afwijking te zien en hier vervolgens onderzoek naar te doen. Dat hebben zij niet gedaan. Dat gedaagden niet professioneel zijn bijgestaan in het verkoopproces, maakt dit niet anders. Gedaagden stellen daarnaast dat een kadastrale kaart niet bepalend is voor de omvang van een perceel en dat er allerlei redenen kunnen zijn waarom de kadastrale kaart de erfgrenzen van een perceel niet juist weergeeft. Dat klopt op zich, maar neemt niet weg dat gedaagden in deze situatie onderzoek hadden moeten doen naar de erfgrens. In dit kader gaat ook de stelling dat een kadastrale kaart leken als gedaagden niets zegt, niet op. Ten eerste hebben gedaagden deze kaart in de verkoopbrochure naar eigen zeggen niet bekeken en ten tweede hadden zij, als zij dat wel hadden gedaan, ook als leken kunnen en moeten zien dat er iets niet klopte. Tot slot hebben gedaagden erop gewezen dat eisers bij de aankoop van hun perceel in 2023 de toenmalige (en huidige) perceelafbakening hebben geaccepteerd. Deze stelling mist relevantie, omdat dit geen grond voor verkrijgende verjaring is. Overigens hebben eisers de situatie niet lang op hun beloop gelaten, maar zijn zij betrekkelijk kort na de aankoop van hun perceel de discussie met gedaagden aangegaan.
5.6.
Aangezien gedaagden niet te goeder trouw waren vanaf de aankoop van hun perceel, kan in het midden blijven of sprake is geweest van onafgebroken bezit. De overige stellingen van partijen, bijvoorbeeld over het wel of niet wijzigen van de plaats van een hek in het veld, behoeven daarom geen bespreking. De rechtbank wijst de primaire vordering van eisers toe, in die zin dat gedaagden worden veroordeeld tot ontruiming en ter beschikkingstelling van de strook aan eisers. De rechtbank volgt gedaagden in hun standpunt dat een ontruimingstermijn van twee weken onredelijk kort is en stelt deze termijn vast op de door gedaagden gevraagde acht weken.
Dwangsom
5.7.
Eisers vorderen dat gedaagden worden veroordeeld tot betaling van een dwangsom van € 500,00 per dag met een maximum van € 50.000,00 voor het geval zij niet voldoen aan de veroordeling tot ontruiming en terbeschikkingstelling van de strook. Gedaagden hebben daartegen geen verweer gevoerd. De rechtbank wijst deze vordering toe, maar matigt het maximale bedrag tot € 25.000,00.
Buitengerechtelijke kosten
5.8.
Eisers stellen dat zij veel tijd hebben besteed aan het komen tot een minnelijke oplossing en dat gedaagden bewust de verkoopbrochure met kadastrale kaart niet in het minnelijk traject en ook niet bij de conclusie van antwoord hebben ingebracht en dat dit misbruik van procesrecht oplevert. Volgens eisers is dit reden om gedaagden te veroordelen tot betaling van de werkelijk gemaakte buitengerechtelijke kosten van € 5.583,00. Weliswaar is het opvallend dat gedaagden de volledige verkoopbrochure inclusief kadastrale kaart pas hebben overgelegd na dit aan hen was opgedragen tijdens de mondelinge behandeling, maar de stelling van gedaagden is ook dat zij bij de aankoop van hun perceel geen acht hebben geslagen op de kadastrale kaart. Dat gedaagden bewust de verkoopbrochure hebben achtergehouden in de wetenschap dat het verstrekken daarvan hun positie nadelig zou beïnvloeden, kan mede in dit licht bezien niet met de vereiste mate van zekerheid worden vastgesteld. De rechtbank ziet daarom onvoldoende reden om af te wijken van het rapport BGK-Integraal bij het bepalen van de hoogte van de buitengerechtelijke kosten. Eisers hebben voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke werkzaamheden – anders dan ter voorbereiding van deze procedure – zijn verricht. De rechtbank zal bij de bepaling van de hoogte van de buitengerechtelijke kosten aansluiten bij het uitgangspunt om in zaken waarin geen concreet bedrag als hoofdsom wordt gevorderd een bedrag van € 925,00 toe te wijzen.
Proceskosten
5.9.
Aangezien gedaagden in het ongelijk zijn gesteld, moeten zij de proceskosten van eisers betalen. Eisers hebben gevraagd er bij het bepalen van de hoogte van de proceskostenveroordeling rekening mee te gehouden dat gedaagden pas na de mondelinge behandeling de verkoopbrochure met kadastrale kaart hebben overgelegd. Aangezien niet vaststaat dat gedaagden dit stuk bewust hebben achtergehouden in de wetenschap dat het overleggen daarvan hun positie nadelig zou beïnvloeden, ziet de rechtbank onvoldoende aanleiding om gedaagden te veroordelen in de werkelijk gemaakte proceskosten of om anderszins af te wijken van het liquidatietarief. De proceskosten van eisers worden daarom begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
144,47
- griffierecht
€
2.723,00
- salaris advocaat
€
1.632,50
(2,5 punten × € 653,00)
- nakosten
€
189,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
4.688,97
Uitvoerbaar bij voorraad
5.10.
De rechtbank verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad, omdat eisers dat hebben gevorderd en gedaagden geen verweer hebben gevoerd dat hieraan in de weg staat.
6De beslissing
De rechtbank
6.1.
veroordeelt gedaagden om binnen acht weken na betekening van dit vonnis de strook, gelegen op het perceel kadastraal bekend gemeente [gemeente] sectie [kenmerk] nummer [perceel nummer 1] tussen het hekwerk en de kadastrale grens, te ontruimen en ter vrije beschikking te stellen van eisers, op straffe van een dwangsom van € 500,00 voor iedere dag dat gedaagden niet aan deze veroordeling voldoen, met een maximum van € 25.000,00,
6.2.
veroordeelt gedaagden tot betaling van € 925,00 aan eisers aan buitengerechtelijke kosten,
6.3.
veroordeelt gedaagden in de proceskosten van € 4.688,97, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe en vermeerderd met de wettelijke rente als gedaagden niet tijdig betalen. Als gedaagden niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, moeten gedaagden € 98,00 extra betalen, plus de kosten van betekening,
6.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
6.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. B. van Velzen, rechter, in aanwezigheid van mr. C.H. van Gent, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 19 augustus 2026.
3727/3194
Rapport BGK-integraal (p. 21) | Link naar deze uitspraak
|
| | |
|
|
