|
|
|
| ECLI:NL:GHARL:2026:120 | | | | | Datum uitspraak | : | 06-01-2026 | | Datum gepubliceerd | : | 27-01-2026 | | Instantie | : | Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden | | Zaaknummers | : | 24/983 | | Rechtsgebied | : | Belastingrecht | | Indicatie | : | Wet Woz. Waardevaststelling woning. | | Trefwoorden | : | bpm | | | perceel | | | tarieven | | | woz waarde | | | woz-waarde | | | | Uitspraak | GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
nummer BK-ARN 24/983
uitspraakdatum: 6 januari 2026
Uitspraak van de vijftiende enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende]
te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de Rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 5 maart 2024, nummer LEE 23/269, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Súdwest Fryslân (hierna: de heffingsambtenaar)
1Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] te [plaats1] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2021, voor het jaar 2022 vastgesteld op € 221.000. Tegelijk met deze beschikking heeft de heffingsambtenaar voor dat jaar aan belanghebbende een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd.
1.2.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikte waarde en de aanslag gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd, de beschikte waarde verminderd tot € 211.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd. Aan belanghebbende is een vergoeding van griffierecht en proceskosten toegekend.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Partijen hebben voorafgaand aan de zitting nadere stukken ingediend.
1.6.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 september 2025. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. [naam1] namens belanghebbende, alsmede [naam2] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam3] (taxateur).
2Vaststaande feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning.
2.2.
De woning is een in 1920 gebouwde, vrijstaande woning. Het beschikt over een gebruiksoppervlak van 142 m², een kavel van 345 m², een berging van 28 m² en een overkapping.
2.3.
De heffingsambtenaar heeft in de uitspraak op bezwaar van 29 november 2022 de door belanghebbende gemaakte bezwaren ongegrond verklaard.
2.4.
De Rechtbank heeft bij uitspraak van 5 maart 2024 het door belanghebbende ingediende beroep gegrond verklaard, de vastgestelde waarde verlaagd naar € 211.000, een proceskostenvergoeding van € 1.185 toegekend en het griffierecht van € 50 gerestitueerd. De Rechtbank heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is, aangezien de in de taxatiematrix van de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten te ver vóór de waardepeildatum zijn verkocht en geen rekening is gehouden met de marktontwikkeling tussen de verkoop- en waardepeildatum.
2.5.
Belanghebbende heeft hoger beroep tegen de uitspraak van de Rechtbank ingesteld. De heffingsambtenaar heeft berust in de uitspraak van de Rechtbank.
3Geschil
3.1.
In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde van de woning per de waardepeildatum, na vermindering naar aanleiding van het beroep, te hoog is vastgesteld. Voorts is in geschil of de Rechtbank een te lage proceskostenvergoeding voor de bezwaar- en beroepsfase heeft toegekend.
3.2.
Belanghebbende beantwoordt die vragen bevestigend en bepleit een waarde van € 171.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vragen ontkennend.
4Beoordeling van het geschil
De vastgestelde waarde
4.1.
De waarde van de woning moet volgens artikel 17, lid 2 van de Wet WOZ worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
4.2.
Bij geschillen over de waarde van een onroerende zaak als bedoeld in artikel 17 van de Wet WOZ gelden met betrekking tot de verdeling van de bewijslast en de waardering van het bewijs, in hoger beroep geen andere regels dan in de procedure in eerste aanleg. De bewijsrechtelijke uitgangspunten die de Hoge Raad heeft geformuleerd in zijn recente arrest van 12 april 2024, mede onder verwijzing naar het arrest van 14 oktober 2005, gelden daarom ook voor de procedure in hoger beroep.
4.3.
Die regels houden in dat het in beginsel aan de heffingsambtenaar is om de feiten en omstandigheden te stellen en, bij betwisting daarvan door belanghebbende, aannemelijk te maken waaruit volgt dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De Rechtbank heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar niet geslaagd is aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld en aangezien belanghebbende volgens de Rechtbank de door hem voorgestane waarde evenmin aannemelijk heeft gemaakt, heeft het de WOZ-waarde vastgesteld op € 211.000. Dit oordeel van de Rechtbank moet in hoger beroep als een gegeven worden beschouwd aangezien de heffingsambtenaar geen (incidenteel) hoger beroep heeft ingesteld, maar heeft berust in dit oordeel van de Rechtbank.
4.4.
Het gevolg van het vorenstaande is dat het Hof de waarde niet mag vaststellen op een bedrag dat in het voordeel van de heffingsambtenaar afwijkt van het bedrag waarop de Rechtbank de waarde schattenderwijs heeft vastgesteld, te weten € 211.000. Voorts betekent het dat het Hof bij de beoordeling de stap uit het beslisschema van het arrest van 14 oktober 2005 – waarin de heffingsambtenaar de door hem vastgestelde waarde dient aannemelijk te maken – moet overslaan.
4.5.
Belanghebbende stelt in hoger beroep dat de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 moet worden verminderd tot € 171.000. Gelet op het vorenstaande ligt het op de weg van belanghebbende om de door hem bepleite waarde aannemelijk te maken, waarbij het Hof in de waardering van het bewijst acht slaat op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd.
4.6.
Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde een voor de hogerberoepsfase door diens gemachtigde opgestelde taxatiematrix overgelegd. In deze matrix is de waarde van de woning op (afgerond) € 167.000 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van drie woningen met de volgende kenmerken:
Object
Bouwjaar
GBO
Kavelopp.
Bijgebouwen
Verkoopdatum
de woning
1920
142 m²
345 m²
Berging (28 m²)
Overkap (1 stuk)
-
[adres2] ,
[plaats1]
1910
109 m²
465 m²
Berging (57 m²)
2 apr. 2021
[adres3] ,
[plaats1]
1900
120 m²
420 m²
Berging (56 m²)
9 feb. 2021
[adres5] ,
[plaats2]
1880
120 m²
324 m²
Berging (22 m²)
6 okt. 2021
4.7.
Daartegenover heeft de heffingsambtenaar een voor de hogerberoepsfase opgestelde taxatiematrix overgelegd, opgesteld door [naam4] (taxateur). Hierin is de waarde van de woning op € 230.000 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van drie woningen met de volgende kenmerken:
Object
Bouwjaar
GBO
Kavelopp.
Bijgebouwen
Verkoopdatum
de woning
1920
142 m²
345 m²
Berging (28 m²)
Overkap. (1 stuk)
-
[adres2] ,
[plaats1]
1910
105 m²
465 m²
Berging (13 m²)
Berging (7 m²)
Dakkapel (3 m²)
2 apr. 2021
[adres4] ,
[plaats3]
1910
59 m²
53 m²
Dakkapel (2 m²)
?
[adres6] ,
[plaats1]
1927
154 m²
1157 m²
Garage (38 m²)
Dakkapel (4 m²)
29 aug. 2021
4.8.
Het Hof stelt voorop dat het de in de taxatiematrix van de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten [adres4] en [adres6] niet geschikt acht om als vergelijking te dienen. [adres4] beschikt over aanzienlijk minder gebruiks- en perceeloppervlak (59 m² en 53 m² versus 142 m² en 345 m²) dan de woning en is van een ander woningtype (halfvrijstaand versus vrijstaand), zodat dit object niet als vergelijking kan dienen. [adres6] beschikt over aanzienlijk meer kaveloppervlak dan de woning (1.157 m² versus 465 m²) en bevindt zich – mede gezien de renovatie daarvan in 2010 en de daarvoor betaalde koopprijs van € 530.000 – niet in hetzelfde marktsegment als de woning. Bovendien wordt uit de taxatiematrix van de heffingsambtenaar niet duidelijk dat, en zo ja, hoe, er voor dit vergelijkingsobject rekening is gehouden met de waardeontwikkeling tussen de verkoop- en waardepeildatum (respectievelijk 29 september 2021 en 1 januari 2021).
4.9.
Ook de door belanghebbende gehanteerde vergelijkingsobjecten [adres5] en [adres3] zijn naar ’s Hofs oordeel ongeschikt om als vergelijking te dienen. Over [adres5] merkt het Hof op dat dit object qua ligging niet vergelijkbaar is met de woning, gelet op het feit dat de woning een geheel vrijstaand object is en dit vergelijkingsobject aan weerszijde is ingebouwd en daarmee in feite een half-vrijstaande ligging heeft. Ten aanzien van [adres3] merkt het Hof op dat de heffingsambtenaar ter zitting – onweersproken – heeft gewezen op dat het een geheel uit hout opgetrokken woning betreft. Belanghebbendes stelling dat desalniettemin sprake is van een keurig en vergelijkbaar object, doet naar het oordeel van het Hof niet af aan het verschil in uitstraling en bouwkwaliteit dat hiermee tussen dit vergelijkingsobject en de woning bestaat.
4.10.
Het vorenstaande brengt met zich dat het Hof voor de beoordeling van de door belanghebbende bepleite waarde de vergelijkingsobjecten [adres4] , [adres6] , [adres5] en [adres3] buiten beschouwing laat.
4.11.
Tussen partijen is niet in geschil – en het Hof is met partijen van mening – dat het vergelijkingsobject [adres2] geschikt is om als vergelijkingsobject te dienen, gelet op het vergelijkbare bouwjaar (1910 versus 1920), het vergelijkbare gebruiks- en oppervlak (105/109 m² en 465 m² versus 142 m² en 345 m²) en het overeenkomende objecttype (beide vrijstaand).
4.12.
Het Hof acht aannemelijk dat belanghebbende de omvang van de bij dit vergelijkingsobject behorende berging juist heeft opgenomen in diens taxatiematrix. Uit een uitdraai van ‘woningweter’ en de iWOZ-kaart over dit object – dat bij belanghebbendes nadere stuk van 25 juli 2025 is gevoegd – volgt dat de daarbij gelegen berging een grote van 57 m² heeft. Nu de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof heeft verklaard dat ’45 m² zou kunnen kloppen’ en belanghebbende met de voornoemde gegevens een onderbouwing van het gehanteerde oppervlak heeft gegeven, ziet het Hof geen aanleiding om aan de door belanghebbende gestelde 57 m² te twijfelen. De stelling van de heffingsambtenaar dat een deel van de berging van hout is en daardoor een lagere waarde vertegenwoordigt, acht het Hof – nog daargelaten dat belanghebbende dit gemotiveerd heeft betwist – gelet op het feit dat in de taxatiematrix van de heffingsambtenaar met eenzelfde eenheidsprijs voor beide delen van de berging is gerekend niet aannemelijk.
4.13.
Uit de taxatiematrix van belanghebbende volgt dat uit het vergelijkingsobject [adres2] een (ongecorrigeerde) eenheidsprijs van € 1.032,41/m² voortvloeit, terwijl voor de woning een eenheidsprijs van € 1.092,88/m² als uitgangspunt is genomen. Na correctie vanwege secundaire objectkenmerken (waarbij belanghebbende dezelfde secundaire objectkenmerken en correctiepercentages hanteert als de heffingsambtenaar) volgt een eenheidsprijs van € 683,24/m² en een aanzienlijk lagere eindwaarde. Daarnaast volgt uit een directe vergelijking met het vergelijkingsobject [adres2] , naar ’s Hofs oordeel, eveneens dat de vastgestelde waarde te hoog is. [adres2] heeft een groter perceel, een grote berging en bevindt zich – zo is tussen partijen niet in geschil – in betere staat. Hiermee rekening houdend, is het verschil tussen de door de Rechtbank vastgelegde waarde (€ 211.000) en de op 2 april 2021 voor [adres2] overeengekomen verkoopprijs (€ 220.000) onvoldoende om met de bestaande verschillen rekening te houden.
4.14.
Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende de door hem bepleite waarde evenwel niet aannemelijk gemaakt, omdat belanghebbende ter zitting van het Hof geen duidelijkheid kon geven over de vanwege het tijdsverloop tussen de verkoop- (2 april 2021) en waardepeildatum (1 januari 2021) gehanteerde correctie.
4.15.
Nu belanghebbende de door hem bepleite waarde niet aannemelijk maakt, zal het Hof die waarde in goede justitie schattenderwijs vaststellen op € 190.000.
Proceskostenvergoeding eerste aanleg
4.16.
Belanghebbende stelt verder dat de Rechtbank een te lage proceskostenvergoeding heeft toegekend. Volgens belanghebbende is de Rechtbank voor de beroepsfase ten onrechte uitgegaan van een factor 0,5 en heeft zij voor de bezwaarfase ten onrechte het discriminatoire, lage tarief (van € 310 per punt) toegepast.
4.17.
De Rechtbank heeft in haar uitspraak van 5 maart 2024 aan belanghebbende een proceskostenvergoeding van € 1.185 toegekend, welke als volgt is berekend. Voor de bezwaarfase heeft de Rechtbank een proceskostenvergoeding van € 310 (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting) x € 310 x wegingsfactor 0,5) en voor de beroepsfase een proceskostenvergoeding van € 875 (2 punten (beroepschrift en bijwonen zitting) x € 875 x 0.5) toegekend.
4.18.
Belanghebbende heeft gesteld dat de Rechtbank ten onrechte van het ‘lage’ bezwaartarief is uitgegaan bij het vaststellen van de proceskostenvergoeding voor de bezwaarfase. Het Hof zal, gelet op het arrest van de Hoge Raad van 12 juli 2024, het hoger beroep gegrond verklaren en bij het vaststellen van de proceskostenvergoeding voor de bezwaarfase uitgaan van een tarief van € 666 per punt. Dat het arrest van de Hoge Raad na de uitspraak van de Rechtbank is gewezen doet, anders dan de heffingsambtenaar betoogt, aan het voorgaande niet af.
4.19.
Belanghebbende stelt verder dat de Rechtbank voor de bezwaar- en beroepsfase ten onrechte is uitgegaan van een wegingsfactor 0,5, zodat het hoger beroep ook om deze reden gegrond dient te worden verklaard. De heffingsambtenaar wijst er in dit verband op dat – zoals de Rechtbank heeft geoordeeld – het belang in de voorliggende zaak geen hogere wegingsfactor dan 0,5 rechtvaardigt.
4.20.
In een recente uitspraak van 14 oktober 2025, welk hoger beroep zag op het op soortgelijke gronden gebaseerde wegingsfactor beleid van rechtbank Midden-Nederland, heeft het Hof geoordeeld dat het bij de beoordeling van de door een rechtbank toegekende proceskostenvergoeding – indien deze vergoeding in hoger beroep in geschil is – deze ten volle dient te toetsen. Het Hof heeft in die uitspraak vervolgens – in afwijking van hetgeen de rechtbank Midden-Nederland had bepaald – de proceskostenvergoeding voor de beroepsfase in overeenstemming met het richtsnoer proceskostenvergoeding belastingkamers gerechtshoven 2024 (hierna: het Richtsnoer) vastgesteld.
4.21.
Gelet op het vorenstaande en aangezien de Rechtbank het beroep gegrond heeft verklaard vanwege de vermindering van de WOZ-waarde op basis van inhoudelijke gronden, zal het Hof bij het vaststellen van de proceskostenvergoeding voor de bezwaar- en beroepsfase – in overeenstemming met het Richtsnoer – een wegingsfactor van 1 (gemiddeld) hanteren.
4.22.
Het Hof stelt de proceskostenvergoeding in eerste aanleg, met inachtneming van hetgeen hiervoor is overwogen en berekend naar de tarieven van 2026, vast op € 1.332 (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting) x € 666 x wegingsfactor 1) voor de bezwaarfase en € 1.868 (2 punten (beroepschrift en bijwonen zitting) x € 934 x wegingsfactor 1), dus tezamen € 3.200.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
5Griffierecht en proceskosten
Nu het Hof het hoger beroep gegrond heeft verklaard, zal het bepalen dat de heffingsambtenaar het in hoger beroep betaalde griffierecht van € 138 dient te vergoeden.
Ook zal het Hof de heffingsambtenaar veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten voor het hoger beroep. Het Hof stelt de hoogte van deze proceskostenvergoeding – met inachtneming van artikel 30a van de Wet WOZ – aan de hand van het besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) vast op € 467 (2 punten (hogerberoepschrift, zitting) x € 934 x 1 x 0,25). Belanghebbende heeft niet gesteld dat sprake is van een bijzonder geval, op grond waarvan de Wet herwaardering proceskostenvergoeding in WOZ en Bpm zaken niet van toepassing is.
6Beslissing
Het Hof:
vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, met uitzondering van de beslissing over de vergoeding van het in eerste aanleg betaalde griffierecht,
vernietigt de uitspraak op bezwaar,
stelt de waarde van de woning vast op € 190.000,
vermindert de daarmee samenhangende aanslag onroerendezaakbelasting
dienovereenkomstig,
veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten belanghebbende tot een bedrag van in totaal € 3.667 en
gelast dat de heffingsambtenaar het in hoger beroep betaalde griffierecht van € 138 aan belanghebbende vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. P. van der Wal, lid van de vijftiende enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J. Hollander als griffier.
De beslissing is op 6 januari 2026 in het openbaar uitgesproken.
(J. Hollander) (P. van der Wal)
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert wordt een afschrift aangetekend per post verzonden.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 3, p. 44.
Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571.
Vlg. Hoge Raad 2 mei 2025, ECLI:NL:HR:2025:619, r.o. 4.2.2.
Hoge Raad 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee).
Hoge Raad 2 mei 2025, ECLI:NL:HR:2025:619, r.o. 4.2.3.
ECLI:NL:HR:2024:1060.
ECLI:NL:GHARL:2025:6427.
Het Richtsnoer, onderdeel 1, opgenomen als bijlage bij de uitspraak van Hof Arnhem-Leeuwarden 20 augustus 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:5335.
Stcrt. 2025/39855.
Vlg. Hoge Raad 17 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:46, r.o. 3.5.2. | Link naar deze uitspraak
|
| | |
|
|
