|
|
|
| ECLI:NL:RBZWB:2026:8985 | | | | | Datum uitspraak | : | 15-09-2026 | | Datum gepubliceerd | : | 25-09-2026 | | Instantie | : | Rechtbank Zeeland-West-Brabant | | Zaaknummers | : | BRE 25/2696 | | Rechtsgebied | : | Belastingrecht | | Indicatie | : | WOZ-woning. | | Trefwoorden | : | belastingrecht | | | ozb | | | perceel | | | woz waarde | | | woz-waarde | | | | Uitspraak | RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 25/2696
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 15 september 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa Zeeland, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 28 april 2025.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 22 februari 2025 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2024 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 923.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Goes voor het jaar 2025 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 23 juni 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar, mr. B. de Smit.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1998) met een gebruikersoppervlakte van 200 m2. De woning is gelegen op een perceel van 1.081 m2. De woning heeft een garage en aanbouw.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 753.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 923.000.
3.1.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.3.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
3.4.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.5.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.6.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport ten grondslag gelegd dat op 4 februari 2026 door [taxateur] is opgemaakt.
3.7.
In het waarderapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 931.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2024. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] , allen te [plaats] . In het waarderapport zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
3.8.
Partijen zijn het erover eens dat de referentiewoning aan de [referentiewoning 3] te [plaats] vergelijkbaar is met de woning van belanghebbende. Belanghebbende voert aan dat de andere referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn gelet op de andere ligging van deze woningen in de wijk aan vaarwater. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat de waardering van de ligging van een woning aan vaarwater subjectief van aard is.
3.8.1.
De heffingsambtenaar is er naar het oordeel van de rechtbank in geslaagd om, tegenover de onvoldoende gemotiveerde betwistingen van belanghebbende, aannemelijk te maken dat de gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, met name omdat de woningen van eenzelfde bouwtype zijn, een vergelijkbaar bouwjaar en gebruikersoppervlakte hebben en binnen een jaar voor of na de waardepeildatum zijn verkocht. De rechtbank concludeert daarom dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. De rechtbank ziet ook dat er sprake is van een aantal verschillen tussen de woningen. Of daar door de heffingsambtenaar voldoende rekening mee is gehouden komt hieronder aan de orde.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
3.9.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo zijn aan aparte onderdelen zoals de garage en aanbouw afzonderlijke waarden toegekend. Ook zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum en zijn de woning en de referentiewoningen op gemiddeld gewaardeerd met factor 3 voor ligging. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar aan alle woningen KOUDV-factoren toegekend. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar hiermee inzichtelijk heeft gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden.
Gelijkheidsbeginsel
3.10.
Belanghebbende stelt dat een andere woning ( [adres 2] ) in dezelfde wijk waarin zijn woning gelegen is, een WOZ-waarde heeft die lager ligt dan de waarde van zijn woning. Naar de mening van belanghebbende is daarmee het gelijkheidsbeginsel geschonden en dient daarom de WOZ-waarde van zijn woning ook te worden verminderd. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de woning aan de [adres 2] abusievelijk te laag is gewaardeerd. Daarnaast is sprake van verschillen tussen de woningen. Bij [adres 2] is de grondwaarde gecorrigeerd omdat sprake is van een waterverdedigingswerk. Ook heeft de woning aan [adres 2] minder gebruiksoppervlakte en geen garage.
3.10.1.
De rechtbank stelt voorop dat de WOZ-waarde wordt vastgesteld aan de hand van verkoopprijzen van vergelijkbare woningen. De WOZ-waarden van andere vergelijkbare woningen zijn daarom in beginsel niet relevant voor het vaststellen van de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende. Met een beroep op schending van het gelijkheidsbeginsel kan een uitzondering worden gemaakt op deze hoofdregel. Van schending van het gelijkheidsbeginsel kan sprake zijn indien a) de heffingsambtenaar een begunstigend beleid voert, b) ten aanzien van een (groep) belastingplichtige(n) sprake is van een oogmerk tot begunstiging of c) de meerderheidsregel wordt geschonden.
3.10.2.
In deze zaak is niet gesteld of gebleken dat sprake is van begunstigend beleid of van een oogmerk tot begunstiging ten aanzien van een (groep) belastingplichtige(n). Het gelijkheidsbeginsel kan daarom slechts toepassing vinden in het kader van de meerderheidsregel. Bij de beoordeling of sprake is van schending van de meerderheidsregel wordt gekeken naar de WOZ-waarden van een groep referentiewoningen die identiek zijn aan de woning van belanghebbende. Referentiewoningen zijn identiek als de onderlinge verschillen naar het oordeel van de rechtbank verwaarloosbaar zijn. Indien de meerderheid van die identieke referentiewoningen een lagere WOZ-waarde heeft, dan dient de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende op grond van het gelijkheidsbeginsel ook op die lagere waarde te worden vastgesteld.
3.10.3.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende tegenover de betwisting door de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de door hem genoemde woning identiek is aan zijn woning en dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn. Zelfs als de heffingsambtenaar het verschil in waterverdedigingswerk niet aannemelijk heeft gemaakt, dan wijzen de overige genoemde verschillen in objectkenmerken erop dat geen sprake is van nagenoeg identieke woningen. Bovendien kan geen sprake zijn van strijd met de meerderheidsregel, nu belanghebbende slechts heeft verwezen naar één ander object dan onderhavige woning waarbij bovendien sprake is van een incidentele fout, zodat niet aannemelijk is dat in de meerderheid van de gevallen een lagere WOZ-waarde is vastgesteld. Dit betekent dat geen sprake is van gelijke gevallen en evenmin van strijd met de meerderheidsregel. Deze stelling van belanghebbende wordt daarom niet gevolgd.
Rechtszekerheidsbeginsel en evenredigheidsbeginsel
3.11.
Belanghebbende stelt dat sprake is van schending van het rechtszekerheidsbeginsel en het evenredigheidsbeginsel. De rechtbank overweegt dat belanghebbende deze stelling niet heeft onderbouwd, zodat niet aannemelijk is gemaakt dat deze beginselen zijn geschonden. Ook anderszins is niet uit het dossier gebleken dat deze beginselen zijn geschonden. Deze stelling van belanghebbende wordt daarom ook niet gevolgd.
3.12.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2025 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Belanghebbende krijgt daarom het griffierrecht niet vergoed.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. den Braber-Riemens, rechter, in aanwezigheid van A.S. Kanavan, griffier.
griffier
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ’s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.
Hoge Raad 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8942. | Link naar deze uitspraak
|
| | |
|
|
