|
|
|
| ECLI:NL:RBOBR:2026:6785 | | | | | Datum uitspraak | : | 21-09-2026 | | Datum gepubliceerd | : | 12-10-2026 | | Instantie | : | Rechtbank Oost-Brabant | | Zaaknummers | : | K/4801/12200230 | | Rechtsgebied | : | Civiel recht | | Indicatie | : | Het bestreden besluit waarin tijdens de algemene ledenvergadering van de VvE een concept-huurovereenkomst met meerderheid van stemmen is goedgekeurd, is nietig, want het besluit kwalificeert niet als een beheersdaad. De VvE was niet bevoegd om tijdens een ledenvergadering zonder goedkeuring c.q. medewerking van alle appartementseigenaren te besluiten om de gemeenschappelijke stoep te verhuren. Het passief genotsrecht van een gemeenschappelijk gedeelte zal namelijk als gevolg van het besluit wijzigen in een exclusief gebruiksrecht en daarvoor is een wijziging van de akte van splitsing nodig. Het besluit maakt namelijk inbreuk op het recht van medegenot van de andere appartementseigenaren. Het verzoek wordt - zonder belangenafweging - toegewezen. | | Trefwoorden | : | burgerlijk wetboek | | | huurovereenkomst | | | wettelijke rente | | | | Uitspraak | RECHTBANK
OOST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Zaaknummer / rekestnummer: 12200230 \ EJ VERZ 26-176
Beschikking van 21 september 2026
in de zaak van
[verzoeker]
,
te [plaats] ,
verzoekende partij,
hierna te noemen: “ [verzoeker] ”,
gemachtigde: mr. E.J. de Groot, werkzaam bij Stichting Achmea Rechtsbijstand,
tegen
VVE [adressen] TE [plaats],
te Ammerzoden,
gemachtigde: mr. S. Visser,hierna te noemen: “de VvE”,
Als derde-belanghebbenden hebben zich gemeld in deze zaak:
1De Kantine B.V.,
gemachtigde: mr. L. Spronken,
hierna te noemen: “De Kantine”,
en
2 [belanghebbende 2a] en [belanghebbende 2b] , wonende aan de [adres 1] te [plaats] (1ste verdieping) ;
3. [belanghebbende 3] , wonende aan de [adres 2] te [plaats] (1ste verdieping) ;
4. [belanghebbende 4] , wonende aan de [adres 3] te [plaats] (2de verdieping) ,
allen VvE-leden, die net als [verzoeker] eigenaren en bewoners zijn van appartementen gelegen recht boven het toekomstig te exploiteren terras,
gezamenlijk procederend in persoon.
1De procedure
1.1.
[verzoeker] heeft op 17 februari 2026 een verzoekschrift met producties ingediend dat strekt tot vernietiging van een besluit van de VvE van 22 januari 2026 op grond van artikel 5:130 Burgerlijk Wetboek (BW). Het besluit van 22 januari 2026 verleent toestemming aan De Kantine (een zogenoemde “derde belanghebbende” die geen lid is van de VvE) om een vergunningsprocedure in gang te zetten voor een toekomstig te exploiteren terras op gemeenschappelijke grond van de VvE. Deze verzoekschriftprocedure is bij de rechtbank Oost-Brabant bekend onder zaaknummer: 12103419 EJ 26-71.
1.2.
De VvE heeft tegen het verzoek van [verzoeker] een verweerschrift zonder producties ingediend. Verder hebben drie VvE-leden, die net als [verzoeker] bewoners zijn van appartementen gelegen recht boven het toekomstig te exploiteren terras, een verweerschrift ingediend zonder (inhoudelijke) producties.
1.3.
Op 21 april 2026 heeft [verzoeker] een tweede verzoekschrift ingediend, waarin ook om een voorlopige voorziening is gevraagd en waarbij producties zijn gevoegd. Dit verzoek strekt tot nietig verklaring, althans vernietiging van een besluit van de VvE van 30 maart 2026 op grond van artikel 5:130 BW. Het besluit van 30 maart 2026 keurt een (concept)huurovereenkomst goed ten aanzien van een terras, inclusief de daarbij behorende plattegrond, te exploiteren op gemeenschappelijke grond van de VvE. Deze verzoekschriftprocedure is bij de rechtbank Oost-Brabant bekend onder zaaknummer: 12200230 EJ 26-176.
1.4.
De VvE en de naaste buren hebben tegen het verzoek van 21 april 2026 wederom elk een verweerschrift zonder (inhoudelijke) producties ingediend.
Daarnaast heeft De Kantine als derde-belanghebbende een verweerschrift met producties ingediend dat ziet op beide verzoekschriften van [verzoeker] .
1.5.
De mondelinge behandeling, waarbij beide verzoekschriften van [verzoeker] zijn behandeld, heeft plaatsgevonden op 8 september 2026. [verzoeker] is als verzoeker in persoon verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde mr. E.J de Groot. Namens de VvE zijn verschenen [A] , bestuurder van de VvE en [B] , die als accountmanager werkzaam is bij VvE Beheer, bijgestaan door de gemachtigde van de VvE, mr. S Visser.
Namens De Kantine zijn verschenen [C] en [D] , bijgestaan door hun gemachtigde, mr. L. Spronken.
1.6.
De belanghebbende VvE-leden/bewoners die een gezamenlijk verweerschrift hebben ingediend tegen de verzoeken van [verzoeker] , waren tijdens de mondelinge behandeling niet aanwezig.
1.7.
Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen en De Kantine hun standpunten nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. De gemachtigde van [verzoeker] heeft daarbij gebruik gemaakt van pleitaantekeningen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat tijdens de mondelinge behandeling is besproken.
1.8.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft [verzoeker] zijn verzoekschrift van 17 februari 2026, gericht tegen het besluit van 22 januari 2026, ingetrokken. Tevens heeft hij zijn in het verzoekschrift van 21 april 2026 verzochte voorlopige voorziening ingetrokken. Die voorlopige voorziening zag op schorsing van de uitvoering van het besluit van 22 januari 2026. Wel heeft hij de kantonrechter gevraagd een beschikking te geven ten aanzien van het verzochte in het petitum onder 1 en 3, hierna weergegeven onder rechtsoverweging 3.1.
1.9.
Daarna is bepaald dat de beschikking vandaag zal worden uitgesproken.
2De feiten
2.1.
[verzoeker] is eigenaar en bewoner van het appartement gelegen aan de [adres 4] te [plaats] en deel uitmakend van het appartementencomplex [naam complex] . Binnen dit complex is een vereniging van eigenaars actief, de hierboven genoemde VvE.
2.2.
Op 30 maart 2026 heeft een algemene ledenvergadering van de VvE plaatsgevonden. Tijdens deze vergadering waren voldoende stemmen aanwezig, omdat het bestuur van de VvE aan De Kantine toestemming had gegeven om volmachten op te halen. Tijdens deze algemene ledenvergadering is het besluit genomen om de concept huurovereenkomst goed te keuren, waarin (een deel van) de gemeenschappelijke stoep van de VvE wordt verhuurd aan De Kantine voor een bedrag van € 2.475,00 per jaar. De looptijd van de overeenkomst is gelijkgesteld aan de looptijd van het huurcontract van het restaurant waartoe het op de stoep te vestigen terras zal gaan behoren. In de concept huurovereenkomst is ook een recht op indeplaatsstelling opgenomen. De toegestane openingstijden van het beoogde terras zijn gelijk aan de tijden die in de (inmiddels verleende) terrasvergunning zijn opgenomen, namelijk van 8.30 uur tot en met 23.00 uur doordeweeks en 24.00 uur in het weekend. In de huidige situatie bevindt zich in het appartementencomplex een restaurant zonder terras.
2.3.
Het beoogde terras bevindt zich direct onder het appartement en het balkon van [verzoeker] , die op de tweede verdieping woont. Uitsluitend de vier appartementen in het voorste gedeelte van het appartementencomplex worden direct geraakt door de realisatie van het terras. Het merendeel van de appartementseigenaren binnen dit complex - naar schatting ongeveer ¾ van de eigenaren - ondervindt geen directe invloed op het woongenot als gevolg van het besluit.
Alleen [verzoeker] is tegen de komst van het terras, de eigenaren van de andere drie appartementen onder en naast het appartement van [verzoeker] (en dus gelegen direct boven het terras), hebben ingestemd met de komst van het terras, althans hebben tijdens de algemene ledenvergadering op 30 maart 2026 de concept huurovereenkomst goedgekeurd.
2.4.
De gemeente [plaats] heeft op 13 juli 2026 een terrasvergunning aan De Kantine verleend.
2.5.
Het (concept)verslag van de algemene ledenvergadering van 30 maart 2026 is nog niet opgemaakt, althans niet in het geding gebracht.
3Het verzoek en het verweer
3.1.
[verzoeker] verzoekt, na wijziging van zijn verzoek van 21 april 2026 en intrekking van zijn verzoek van 17 februari 2026, om bij beschikking, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1Het besluit nietig te verklaren/te vernietigen
Het besluit van de algemene ledenvergadering van de VvE genomen op 30 maart 2026 om de concept (huur)overeenkomst goed te keuren, nietig te verklaren, althans te vernietigen;
2. Voorziening tot schorsing
[Ingetrokken tijdens de mondelinge behandeling]
3. Proceskostenveroordeling
De VvE te veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder begrepen het
verschuldigde griffierecht en het salaris van gemachtigde, te vermeerderen met de
wettelijke rente over deze kosten indien de VvE deze kosten niet binnen veertien dagen na datum van de beschikking heeft voldaan.
3.2.1.
[verzoeker] verzoekt primair het goedkeuren van de concept huurovereenkomst nietig te verklaren op grond van de artikelen 2:14 lid 1 jo 5:129 BW jo 5:139 lid 2 BW. Hieraan heeft [verzoeker] – zakelijk weergegeven - het volgende ten grondslag gelegd.
Artikel 4 van het modelreglement 1973 bepaalt: “Iedere eigenaar en gebruiker heeft het
gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken volgens
de bestemming”. Het beoogde terras wordt geplaatst op de gemeenschappelijke stoep (volgens de splitsingstekening aangeduid als “pad”). Bij exclusieve toebedeling/verhuur kan [verzoeker] de stoep niet meer gebruiken. Uit de huurovereenkomst blijkt namelijk dat de stoep gedurende de looptijd van de verhuur exclusief in gebruik wordt afgestaan aan de exploitanten van het terras. Dit huurrecht is bovendien overdraagbaar aan rechtsopvolgers. Dit betekent dat de stoep niet meer gemeenschappelijk is. Omdat er sprake is van een exclusieve toebedeling van een deel van de gemeenschappelijke ruimte aan de exploitanten van het beoogde terras, is het besluit nietig. De VvE is buiten de grenzen van haar beheersbevoegdheid getreden want zo’n exclusieve toebedeling is een beschikkingshandeling, waarvoor de splitsingsakte gewijzigd moet worden met instemming van alle appartementseigenaren. Dat is hier niet gebeurd. [verzoeker] verwijst ter onderbouwing van zijn standpunt onder meer naar een uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland, sector kanton, van 15 oktober 2025, met als vindplaats: ECLI:NL:RBMNE:2025:5320.
3.2.2.
Subsidiair verzoekt [verzoeker] om het besluit op grond van de artikelen 2:15 lid 1 sub b BW en 5:130 BW te vernietigen wegens strijd met artikel 2:8 BW. Het bestreden besluit is namelijk in strijd met de redelijkheid en billijkheid die de VvE en haar leden tegenover elkaar in acht dienen te nemen.
Op grond van de splitsingsakte en het modelreglement mocht [verzoeker] ervan uitgaan dat hij een stoep onder zijn appartement had en geen luidruchtig terras. Hoe goed de eigenaren
de situatie ook onder controle zullen houden, een terras brengt altijd geluidsoverlast met zich mee. Het is juist deze geluidsoverlast die [verzoeker] niet wenst en ook niet hoefde te verwachten. Als hij van tevoren had geweten dat hij boven een luidruchtig terras zou komen wonen, dan had hij zijn appartementsrecht nooit gekocht.
[verzoeker] en enkele direct boven het beoogde terras gelegen eigenaren zullen worden
geconfronteerd met een intensieve en structurele belasting van hun woongenot. Inmiddels is
bekend dat De Kantine de ambitie heeft een terras te exploiteren met ongeveer
70 zitplaatsen. De beoogde openingstijden liggen tussen 08.30 uur 's ochtends en 23:00 uur tot 24.00 uur 's avonds, vrijwel dagelijks. Het gaat dus om een zeer intensief en structureel gebruik van het gemeenschappelijk deel van de eigendom, direct onder het balkon van [verzoeker] en dat gebruik zal leiden tot aanzienlijke en langdurige geluidsoverlast (waaronder stemgeluid en gelach), verstoring van rustmomenten in de ochtend- en avonduren, aantasting van privacy, en tot belemmering van het normale gebruik van het balkon en het appartement. Naast de genoemde belastende factoren is ook rook- en mogelijk geuroverlast te vrezen, met potentiële gezondheidsgevolgen.
De meerderheid van de VvE-leden die voor het besluit heeft gestemd, wordt niet in vergelijkbare mate geraakt. Het besluit leidt daarmee tot een onevenredige benadeling van [verzoeker] ten gunste van een commercieel belang. Daarbij maakt het bestreden besluit een onaanvaardbare inbreuk op zijn eigendomsrecht en zijn economische belangen. De beoogde realisatie van een grootschalig horeca terras direct onder zijn balkon tast de marktwaarde en de courantheid van zijn appartement substantieel aan, aldus [verzoeker] .
Verder is het onbegrijpelijk dat de VvE geen voorwaarden heeft gesteld aan het maximum aantal stoelen en aan de openingstijden. Nu de VvE heeft ingestemd met dit project zonder de noodzakelijke randvoorwaarden vooraf vast te leggen, heeft zij de belangen van [verzoeker] veronachtzaamd.
Gelet op deze onzorgvuldige voorbereiding en op de zware last die eenzijdig bij [verzoeker] wordt neergelegd, heeft de VvE in redelijkheid niet tot dit besluit kunnen komen.
3.3.
De VvE verzet zich tegen toewijzing van het verzoek en voert daartoe – zakelijk weergegeven - aan dat op 30 maart 2026 de benodigde meerderheid van de VvE-leden heeft ingestemd met de aanvraag van de potentiële exploitanten voor een terras aan de [adressen] en met het concept van de huurovereenkomst voor een terras. De VvE heeft bewust gekozen om geen gebruiksovereenkomst te sluiten. De VvE is als beheerder bevoegd om een deel van het gemeenschappelijke gedeelte te verhuren. De huurovereenkomst voorziet in een automatische opzegging c.q. beëindiging bij beëindiging van de terrasvergunning of de huurovereenkomst van het restaurant waartoe het terras zal gaan behoren. Verder is geen sprake van een blijvende verandering van de bestemming van de verhuurde strook. De oorspronkelijke situatie is eenvoudig te herstellen en de stoep blijft toegankelijk.
De VvE betwist dat potentiële geluidsoverlast grond voor vernietiging kan zijn. Geluidsoverlast wordt al beperkt door de horecavergunning die vereist is voor dit terras. De handhaving berust bij de gemeente, terwijl tevens de VvE de beoogde exploitanten kan aanspreken op eventuele geluidsoverlast. De exploitanten hebben toegezegd streng te selecteren op publiek. De VvE zal deugdelijke afspraken met de beoogde exploitanten maken. Verder wijst de VvE erop dat een aantal VvE eigenaren, die net als [verzoeker] een appartement bewonen dat gesitueerd is recht boven het toekomstige terras, het genomen besluit toejuicht. Zij zien geen potentieel gevaar voor geluidsoverlast of geuroverlast. Tot slot merkt de VvE op dat toen [verzoeker] het appartement kocht, er onder dat appartement al een cafetaria mét terras aanwezig was naast het Chinese restaurant dat de exploitanten nu willen overnemen.
3.4.
Ook De Kantine heeft een verweerschrift ingediend. De Kantine voert aan dat nu de gemeente [plaats] op 13 juli 2026 de terrasvergunning heeft verleend, zij recht en belang heeft haar belangen in deze procedure te bepleiten. Zij geeft aan dat zij met het Chinese restaurant (Golden Rose) een overname-overeenkomst heeft gesloten, waarbij het kunnen exploiteren van een terras voor het restaurant een essentieel onderdeel van de exploitatie zal (moeten) zijn. De Kantine wordt een gezellig buurtrestaurant met terras voor ontbijt, koffie, borrel en diner en openings- en sluitingstijden conform de op 13 juli 2026 door de gemeente verleende terrasvergunning. Overlast of waardevermindering van zijn appartement hoeft [verzoeker] niet te vrezen, omdat de terrasvergunning en de huurovereenkomst een adequaat kader scheppen om tegen eventuele overlast op te treden en er sprake is van ervaren en correcte ondernemers die zich al bewezen hebben. De Kantine zal voorzien in een mooie (en kostbare) verbouwing van de locatie die momenteel gedateerd is. Het is een upgrade voor het gebouw en voor de buurt: velen verheugen zich op het terras en het te vernieuwen restaurant. De Kantine zal zich strikt aan de regelgeving houden. Er is gekozen voor het aangaan van een huurovereenkomst vanwege de nodige continuïteit van het buurtrestaurant. Er zal huur voor het terras worden betaald aan de VvE en dat is zorgvuldig beheer door de VvE te noemen.
De Kantine is van mening dat van “beschikken” geen sprake is nu niemand anders dan de aan de te verhuren strook gelegen horecabedrijven de facto al jaren (exclusief) gebruik maken van die strook grond en er geen andere gerede partij is die daar gebruik van zou kunnen maken. De strook grond hoort “organisch” bij de cafetaria en het restaurant.
De Kantine heeft het idee dat [verzoeker] het argument dat er sprake is van een daad van beschikken gebruikt in het kader van zijn vrees voor overlast en dat is oneigenlijk. Het restaurant heeft een horecabestemming en een terras is nodig voor een adequate exploitatie.
3.5.
Verder hebben de buren van [verzoeker] , allen eigenaars en bewoners van de appartementen die direct en loodrecht boven het toekomstig terras zijn gesitueerd, in een gezamenlijk verweerschrift verzocht om het verzoek van [verzoeker] af te wijzen. Zij voeren aan dat [verzoeker] volledig geïsoleerd staat onder de direct omwonenden die allemaal vóór de komst van het terras hebben gestemd. Volgens de buren schiet de huidige exploitatie van het Chinese restaurant tekort en kunnen zij met de exploitanten van De Kantine vooraf (wel) sluitende afspraken maken ter voorkoming van overlast. Een nette horecazaak met een ordentelijk terras verhoogt volgens hen juist de uitstraling en de waarde van het appartementencomplex.
4De beoordeling
4.1.
Het geschil tussen partijen ziet op de besluitvorming van de algemene ledenvergadering van de VvE van 30 maart 2026. Bij dit besluit is een concept-huurovereenkomst met meerderheid van stemmen goedgekeurd ten aanzien van een terras, inclusief de daarbij behorende plattegrond, te exploiteren op gemeenschappelijke grond van de VvE. [verzoeker] meent dat dit besluit nietig dan wel vernietigbaar is.
Bevoegdheid
4.2.
In beginsel is de rechtbank bevoegd te oordelen over de nietigheid dan wel vernietigbaarheid van een besluit van een orgaan van een rechtspersoon. Echter, volgens het bepaalde in artikel 5:130 BW geschiedt - in afwijking van artikel 2:15 lid 3 BW - de vernietiging van een besluit van een orgaan van de vereniging van eigenaars door een uitspraak van de kantonrechter. Voor het laten vaststellen van de nietigheid van een dergelijk besluit ontbreekt een soortelijke, afwijkende regeling, maar volgens vaste jurisprudentie kan in een verzoekschriftprocedure bij de kantonrechter tot vernietiging van een besluit op grond van artikel 5:130 BW ook een beroep op nietigheid van het betreffende besluit aan de orde worden gesteld.
De kantonrechter acht zich daarom op grond van artikel 94 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) bevoegd om vanuit proceseconomisch oogpunt (ook) kennis te nemen van het verzoek ten aanzien van de nietigheid van het besluit van 30 maart 2026.
De kantonrechter heeft dit bevoegdheidsstandpunt tijdens de mondelinge behandeling met partijen en verschenen belanghebbenden besproken en ieder van hen heeft geaccepteerd dat de kantonrechter zich bevoegd acht om op het (primaire) verzoek van [verzoeker] - om het besluit van 30 maart 2026 nietig te verklaren - te beslissen.
Nietigheid - juridisch kader
4.3.
Op grond van artikel 2:14 BW is een besluit van de vergadering van eigenaars nietig als het in strijd is met de wet of de statuten. Op grond van artikel 5:129 BW wordt de akte van splitsing gelijkgesteld met de statuten. Het splitsingsreglement maakt onderdeel uit van de akte van splitsing, dus besluiten die in strijd zijn met het splitsingsreglement zijn eveneens nietig.
4.4.
In het arrest van 24 februari 2023 (ECLI:NL:HR:2023:286) heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een wijziging van de akte van splitsing - die inhoudt dat een gemeenschappelijk gedeelte in een appartementencomplex wordt toegedeeld aan een van de appartementseigenaren - een daad van beschikking is, waartoe niet de VvE maar de eigenaren zelf bevoegd zijn. Er is dan namelijk sprake van een wijziging van de goederenrechtelijke situatie. Een dergelijk besluit kan slechts volgens de hoofdregel van artikel 5:139 lid 1 BW, dus met medewerking van alle appartementseigenaren, worden geëffectueerd, zo nodig met machtiging van de kantonrechter (artikel 5:140 BW).
Besluit van 30 maart 2026 nietig?
4.5.
Tussen partijen en belanghebbenden is niet in geschil dat het beoogde terras op een als gemeenschappelijk eigendom aangemerkte strook grond zal worden gerealiseerd. Door deze gemeenschappelijke strook te verhuren aan de beoogd exploitanten van het terras, verkrijgen deze exploitanten een exclusief gebruiksrecht daarop. Het toekennen van zo’n exclusief gebruiksrecht aan (in dit geval) een derde belanghebbende, betekent niet (altijd) dat ook sprake is van een wijziging in de goederenrechtelijke situatie. De kantonrechter verwijst in dit verband naar de uitspraak van rechtbank Midden-Nederland van 15 oktober 2025, waarnaar ook [verzoeker] heeft verwezen, Daarin wordt overwogen dat uit de arresten Notaris Wortelboer / VvE Schoolstraat en Winkelhof (Hoge Raad 7 april 2000, ECLI:NL:HR:2000 en Hoge Raad 24 mei 2002, ECLI:NL:HR:2002) volgt dat veranderingen die (1) persoonlijk en (2) van tijdelijke aard zijn en (3) zich lenen voor herstel, doorgaans niet leiden tot veranderingen met goederenrechtelijke gevolgen. Een besluit van de vergadering van de VvE tot het sluiten van een gebruiksovereenkomst, of - zoals hier het geval - een huurovereenkomst die voldoet aan deze drie genoemde voorwaarden c.q. uitzonderingen, kan worden gezien als een beheersdaad die behoort tot de bevoegdheden van de VvE.
4.6.
De vraag die in deze verzoekschriftprocedure allereerst voorligt, is of het besluit van 30 maart 2026 waarin tijdens de algemene ledenvergadering van de VvE een concept-huurovereenkomst met meerderheid van stemmen is goedgekeurd, moet worden gezien als een daad van beschikking die een wijziging van de splitsingsakte behoeft ingevolge artikel 5:139 BW of als een daad van beheer die behoort tot de bevoegdheden van de VvE (artikel 5:126 lid 1 BW).
4.7.
Naar het oordeel van de kantonrechter kwalificeert het door [verzoeker] aangevochten besluit niet als een beheersdaad, omdat er niet is voldaan aan twee van de hiervoor genoemde, door de Hoge Raad geformuleerde vereisten c.q. uitzonderingen, namelijk de tijdelijkheid en het persoonlijk karakter.
Uit de door [verzoeker] overgelegde concept huurovereenkomst blijkt dat er sprake zal zijn van (samenhang met) een huuroverkomst op grond van artikel 7:290 BW, dus met een (in beginsel) lange looptijd en strenge beëindigingsregels. Aan het vereiste van tijdelijkheid is dan niet voldaan, want de gemeenschappelijke stoep zal voor langere tijd worden onttrokken aan de gemeenschappelijkheid. Daar komt bij dat in de concept-huurovereenkomst is voorzien in een mogelijkheid van indeplaatsstelling, waardoor van een persoonlijk karakter geen sprake is. Bij het voorgaande is in aanmerking genomen dat het exclusieve gebruik is gekoppeld aan de exploitatie van het restaurant, gezien het feit dat de looptijd van de verhuur van de gemeenschappelijke stoep is gekoppeld aan de looptijd van de huurovereenkomst voor het restaurant.
Dit alles betekent dat geen sprake is van een persoonlijk gebruiksrecht van tijdelijke aard.
4.8.
Het verweer van de VvE en De Kantine, dat het besluit van 30 maart 2026 wel degelijk moet worden gezien als een beheersdaad die behoort tot de bevoegdheden van de VvE, treft geen doel. Het expliciet en voor lange tijd in gebruik geven van een gemeenschappelijke stoep aan De Kantine heeft tot gevolg dat de appartementseigenaren hiervan geen onbelemmerd gebruik meer kunnen maken. Volgens vaste jurisprudentie is daarbij niet relevant of er feitelijk gebruik werd of wordt gemaakt van de gemeenschappelijke stoep. Dat de VvE een huursom zal ontvangen voor het gebruik van de gemeenschappelijke stoep maakt al het voorgaande niet anders.
4.9.
Omdat het aangevochten besluit niet kwalificeert als een beheersdaad, is de conclusie dat de VvE niet bevoegd was om tijdens een ledenvergadering zonder goedkeuring c.q. medewerking van alle appartementseigenaren te besluiten om de gemeenschappelijke stoep te verhuren aan De Kantine. Zoals hiervoor is overwogen, zal het passief genotsrecht van een gemeenschappelijk gedeelte als gevolg van het besluit wijzigen in een exclusief gebruiksrecht van De Kantine. Voor een dergelijk besluit is een wijziging van de akte van splitsing nodig, want het besluit maakt inbreuk op het recht van medegenot van de andere appartementseigenaren. Dit is in strijd met artikel 4 van het splitsingsreglement van de VvE dat luidt als volgt:
4.10.
Aangezien het splitsingsreglement onderdeel uitmaakt van de akte van splitsing, zijn ook besluiten die in strijd zijn met het splitsingsreglement nietig. Dat betekent dat het onderhavig besluit om de concept-huurovereenkomst goed te keuren nietig is. Als een VvE-besluit nietig is, wordt niet toegekomen aan een belangenafweging. Het primaire verzoek van [verzoeker] slaagt dus.
Proceskosten
4.11.
De VvE zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten (inclusief de nakosten) worden veroordeeld.
De proceskosten aan de zijde van [verzoeker] worden begroot op:
salaris gemachtigde € 576,00 (2 punten x tarief € 288,00)
griffierecht € 93,00
nakosten € 144,00
totaal € 813,00
4.12.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
verklaart het besluit van de algemene ledenvergadering van de VvE genomen op 30 maart 2026 om de concept (huur)overeenkomst goed te keuren, nietig;
5.2.
veroordeelt de VvE tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [verzoeker] , tot de uitspraak van deze beschikking begroot op € 813,00;
5.3.
veroordeelt de VvE tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;
5.4.
verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mr. B.C.W. Geurtsen-van Eeden en in het openbaar uitgesproken op 21 september 2026.
Zie artikel 2:14 en 2:15 BW in samenhang met 5:129 lid 1 BW.
Zie bijvoorbeeld het arrest van de Hoge Raad van 10 juli 2020, ECLI:NL:HR:2020:1275.
In artikel 94 Rv wordt bepaald dat samenhangende zaken vanuit een oogpunt van doelmatigheid zo veel mogelijk door één en dezelfde rechter moeten worden behandeld en beslist.
ECLI:NL:RBMNE:2025:5320
Zie artikel 5:139 BW. | Link naar deze uitspraak
|
| | |
|
|
