|
|
|
| ECLI:NL:RBMNE:2026:7489 | | | | | Datum uitspraak | : | 15-10-2026 | | Datum gepubliceerd | : | 09-11-2026 | | Instantie | : | Rechtbank Midden-Nederland | | Zaaknummers | : | UTR 24/3860 | | Rechtsgebied | : | Belastingrecht | | Indicatie | : | WOZ. MK. Beroep ongegrond. Gecorrigeerde vervangingswaarde. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de conform de Taxatiewijzer gehanteerde restwaardepercentages niet te hoog zijn vastgesteld. | | Trefwoorden | : | hoogheemraadschap | | | omzetbelasting | | | woz waarde | | | woz-beschikking | | | woz-waarde | | | | Uitspraak | RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/3860
uitspraak van de meervoudige kamer van 15 oktober 2026 in de zaak tussen
Stichting [eiseres] , uit [plaats] , eiseres
(gemachtigde: J.F.J.M. van Abbe),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], de heffingsambtenaar
(gemachtigde: T. Jansen).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van het object aan de [adres 1] in [plaats] .
1.1.
In een beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde voor het belastingjaar 2023 naar de waardepeildatum 1 januari 2022 voor de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] vastgesteld op € 5.014.000,-. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van deze onroerende zaak ook aanslagen onroerende-zaakbelastingen en rioolheffing opgelegd, waarbij de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. De heffingsambtenaar heeft in deze beschikking voor nog vier andere onroerende zaken de WOZ-waarde vastgesteld, waaronder het object [adres 2] in [plaats] .
1.2.
Eiseres heeft bezwaar gemaakt tegen de vaststelling van de WOZ-waarde van de vijf objecten die in de beschikking worden genoemd.
1.3.
In de uitspraak op bezwaar van 22 april 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres deels gegrond verklaard. De WOZ-beschikking met betrekking tot het object [adres 2] in [plaats] wordt verlaagd. De WOZ-waarden van de overige objecten zijn gehandhaafd.
1.4.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Het beroep is alleen gericht tegen de WOZ-waarde van het object [adres 1] (het object) in [plaats] . De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Op 28 augustus 2026 heeft de heffingsambtenaar een aanvullend taxatierapport ingebracht.
1.5.
De zaak is behandeld op de zitting van 3 september 2026. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur bij [bedrijf] . De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door taxateurs [taxateur] en [taxateur] .
Overwegingen
Ingetrokken gronden
2. Eiseres heeft op de zitting de beroepsgrond ingetrokken dat ten minste 70% van het object kan worden toegerekend aan gedeelten die tot woning dienen of volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Verder heeft zij haar standpunt dat - bij een eventuele proceskostenveroordeling - artikel 30a van de Wet WOZ niet moet worden toegepast, niet langer gehandhaafd. De rechtbank zal deze onderwerpen daarom niet verder bespreken.
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van € 5.014.000,- van het object [adres 1] in [plaats] op de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar handhaaft deze waarde in beroep. Eiseres bepleit in beroep dat de waarde niet hoger dan € 3.395.000,- kan zijn.
Taxatierapport van 27 augustus 2026
4. De heffingsambtenaar heeft op 28 augustus 2026 een taxatierapport van 27 augustus 2026 ingediend. Omdat de rechtbank dit stuk minder dan tien dagen voor de zitting heeft ontvangen, is de vraag aan de orde of het toelaten van dit stuk in strijd is met de goede procesorde. De rechtbank heeft op de zitting met partijen vastgesteld dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde restwaarden niet zijn gewijzigd in het te laat ingediende stuk. De rechtbank ziet daarom geen bezwaren om het stuk toe te laten tot de procedure. Eiseres heeft hier geen bezwaar tegen gemaakt.
Object
5. Het object aan de [adres 1] in [plaats] is een zorgcentrum voor mensen die verpleeghuiszorg nodig hebben. Het object heeft een oppervlakte van circa 5.326 m². Het bouwjaar is 1992. In 2005, 2006 en 2007 is het object gerenoveerd (elk jaar een vleugel). De kosten daarvan bedroegen € 2.300.000,-. Het object is centraal gelegen. Het geplande onderhoud loopt volgens het meerjarenonderhoudsplan tot en met 2039.
Methode vaststelling WOZ-waarde
6. De heffingsambtenaar heeft het object gewaardeerd op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Tussen partijen is niet in geschil dat deze methode een geschikte methode van waarderen is in de onderhavige situatie. De rechtbank zal hier daarom ook vanuit gaan. Bij toepassing van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt de waarde van een opstal gesteld op het bedrag die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde. Dit wordt gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, veroudering bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten. De heffingsambtenaar heeft bij het bepalen van de restwaardes van het object gebruik gemaakt van kengetallen uit de Taxatiewijzer Verzorging (hierna: de Taxatiewijzer).
Bewijslastverdeling
7. Bij de vaststelling van de gecorrigeerde vervangingswaarde geldt als regel van de normale bewijslastverdeling dat de stelplicht en de bewijslast met betrekking tot deze waarde in eerste instantie op de heffingsambtenaar rusten, ook indien hij bij het vaststellen van die waarde heeft aangesloten bij een taxatiewijzer. Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die eiseres ter betwisting daarvan inbrengt. Indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en hij, in het geval een belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt, mag de rechter de waarde op een door hem gekozen grondslag vaststellen. Ten slotte brengt een redelijke verdeling van de stelplicht en bewijslast mee dat een partij die een beroep doet op een afwijking van een taxatiewijzer wegens de omstandigheden van het geval, terwijl zij die taxatiewijzer als uitgangspunt voor het desbetreffende aspect van de waardering heeft aanvaard, de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk moet maken.
8. Eiseres kan zich niet vinden in de richtsnoeren die de Taxatiewijzer en de daarbij behorende kengetallen geven met betrekking tot de berekening van de restwaardepercentages. Dit betekent dat eiseres de Taxatiewijzer met betrekking tot de berekening van de restwaardepercentages niet als uitgangspunt heeft aanvaard. Dit heeft tot gevolg dat geen grond bestaat om in dit geval een uitzondering aan te nemen op de regel dat de stelplicht en bewijslast in eerste instantie op de heffingsambtenaar rusten. Op de heffingsambtenaar rust dan ook de last om aannemelijk te maken dat de door hem gehanteerde restwaardepercentages van het object niet te hoog zijn vastgesteld. Indien de heffingsambtenaar slaagt in deze op hem rustende bewijslast, maakt hij eveneens aannemelijk dat de WOZ-waarde van € 5.014.000,- niet te hoog is vastgesteld, aangezien alleen het restwaardepercentage in geschil is.
Restwaarden
9. In beroep ziet het geschil uitsluitend op de hoogte van de door de heffingsambtenaar gehanteerde restwaarden.
10. De heffingsambtenaar heeft voor de waardering gebruik gemaakt van de Taxatiewijzer en heeft zich voor de vervangingswaarde gebaseerd op het archetype “N5150000 Verzorgingshuis, 1986 t/m 2000”. De heffingsambtenaar heeft bij de waardering van het object een restwaarde van 25% voor ruwbouw, 20% voor afbouw en 15% voor installaties gehanteerd. Deze eerste twee percentages liggen in het midden en het laatste percentage onderin de bandbreedtes voor de restwaardes die bij dit archetype in de Taxatiewijzer worden genoemd.
11. De heffingsambtenaar heeft daarnaast een viertal markttransacties geanalyseerd ter controle van deze restwaardepercentages. Bij de transactie [adres 3] te [plaats] (schoolgebouw, per 30 juni 2021 getransporteerd voor € 712.250,-) is een restwaarde van 32,27% gerealiseerd. Bij [adres 4] te [plaats] (schoolgebouw, per 5 oktober 2017 getransporteerd voor € 1.807.000,-) is een restwaarde van 35,96% gerealiseerd. Bij de [adres 5] te [plaats] (klooster, per 29 juni 2012 getransporteerd voor € 2.875.000,-) is een restwaarde van 39,43% gerealiseerd. Bij [adres 6] en [adres 7] te [plaats] (schoolgebouw, per 25 mei 2016 getransporteerd voor € 1.350.000,-) is een restwaarde van 36,71% gerealiseerd.
12. Eiseres voert aan dat deze vier marktransacties de restwaardepercentages in de Taxatiewijzer onvoldoende onderbouwen omdat deze niet kunnen worden vergeleken met het onderhavige object. Het gaat bij die transacties namelijk om drie schoolgebouwen en een klooster, terwijl het in deze procedure om een zorgcentrum gaat. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat er weinig markttransacties van vergelijkbare zorgobjecten te vinden zijn om de kengetallen van de Taxatiewijzer te controleren. De heffingsambtenaar stelt dat de vier markttransacties desondanks voldoende vergelijkbaar zijn met het object, omdat de betreffende onroerende goederen ten tijde van de transacties een maatschappelijke bestemming hadden, net als het onderhavige object. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen.
13. Uit de analyse van genoemde vier transacties volgen restwaardepercentages van 32,27%, 35,96%, 39,43% en 36,71%. Deze percentages liggen allemaal (ver) boven de restwaarden in de taxatiewijzer. Hieruit volgt dat de restwaarden in de Taxatiewijzer niet te hoog zijn, maar eerder te laag worden aangehouden. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar met de analyse van de vier verkooptransacties de uitkomst van de Taxatiewijzer wat betreft de restwaardepercentages voldoende heeft onderbouwd en daarmee aannemelijk heeft gemaakt dat de conform de Taxatiewijzer gehanteerde restwaardepercentages niet te hoog zijn vastgesteld.
14. Eiseres stelt verder bij de berekening van de restwaarde als component van de gecorrigeerde vervangingswaarde op de geïndexeerde transactieprijs, gelet op de btw-positie van belanghebbende als niet aftrekgerechtigde, de grondwaarde inclusief btw in mindering moet worden gebracht. Verder wijst eiseres naar haar eigen onderbouwingen van de restwaardepercentages.
15. De rechtbank is van oordeel dat de berekeningswijze zoals die door de heffingsambtenaar wordt gehanteerd, waarbij alle componenten exclusief omzetbelasting worden bepaald, dus ook de restwaarde, de juiste berekeningswijze is van de restwaarde specifiek en van de gecorrigeerde vervangingswaarde in het algemeen. Door bij de berekening van de restwaarde de grondwaarde inclusief btw in mindering te brengen van de geïndexeerde transactieprijs hanteert eiseres een onjuiste berekeningsmethodiek. De rechtbank verwijst hierbij naar de uitspraken van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 7 juli 2026 en 4 maart 2025.
16. Omdat alleen het restwaardepercentage als component van de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde in geschil is en de rechtbank van oordeel is dat de heffingsambtenaar is geslaagd in de op hem rustende bewijslast om aannemelijk te maken dat de gehanteerde restwaardepercentages niet te hoog zijn, heeft de heffingsambtenaar daarmee voldaan aan de op hem rustende bewijslast dat de WOZ-waarde van € 5.014.000,- niet te hoog is vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
17. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, voorzitter, en mr. M.W.A. Schimmel en mr. J.G.E. Gieskes, leden, in aanwezigheid van mr. J.M.T. Bouwman, griffier. Uitgesproken op 15 oktober 2026.
griffier
voorzitter
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
De werking van deze uitspraak wordt opgeschort totdat de termijn voor het instellen van hoger beroep is verstreken, of indien hoger beroep wordt ingesteld, op dat hoger beroep is beslist.
Zie de uitspraak van de Hoge Raad van 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332, r.o. 3.2.
Zie de uitspraak van de Hoge Raad van 23 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1671.
Zie de uitspraak van de Hoge Raad van 13 februari 2026, ECLI:NL:HR:2026:234.
ECLI:NL:GHARL:2026:4495.
ECLI:NL:GHARL:2025:1273. | Link naar deze uitspraak
|
| | |
|
|
