|
|
|
| ECLI:NL:RBROT:2026:15738 | | | | | Datum uitspraak | : | 06-11-2026 | | Datum gepubliceerd | : | 12-11-2026 | | Instantie | : | Rechtbank Rotterdam | | Zaaknummers | : | 12017779 CV EXPL 25-26928 | | Rechtsgebied | : | Civiel recht | | Indicatie | : | Vordering tot betaling van de huurachterstand en vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst afgewezen. De betalingen van de huur zijn terecht opgeschort vanwege een lekkage in de woning. | | Trefwoorden | : | burgerlijk wetboek | | | huurovereenkomst | | | wettelijke rente | | | | Uitspraak | RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 12017779 CV EXPL 25-26928
datum uitspraak: 6 november 2026
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van:
Stichting Hef Wonen,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: GGN Mastering Credit,
tegen
[gedaagde] , die handelt onder de naam [handelsnaam] ,
woonplaats: [woonplaats] ,
gedaagde,
die zelf procedeert.
De partijen worden hierna ‘Hef Wonen’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
1De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
de dagvaarding van 9 december 2025, met bijlagen;
het antwoord;
de mail van [gedaagde] van 7 januari 2026, met bijlagen;
het verslag van de zitting 9 september 2026.
1.2.
Op 6 maart 2026 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij was mr. F.J.M. van de Bruggen, werkzaam bij Bazuin en Partners die eerder als gemachtigde van Hef Wonen optrad, aanwezig. Daarnaast was ook [gedaagde] met haar dochter aanwezig.
2De beoordeling
Kern van de zaak
2.1.
[gedaagde] huurt een woning van Hef Wonen en heeft een huurachterstand laten ontstaan. Tot 1 december 2025 bedraagt de huurachterstand € 14.886,14. [gedaagde] heeft de betaling van de huur eerder terecht opgeschort, vanwege een lekkage in de woning. Dat volgt uit het vonnis van de kantonrechter van 15 december 2023. Hef Wonen eist nu weer betaling van de huurachterstand, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding. Daarnaast eist zij ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning, een maandelijkse vergoeding van € 1.204,87 met de wettelijke toegestane huurverhoging zolang de woning niet is ontruimd en veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten. Volgens Hef Wonen bedraagt de huurachterstand drie maanden of meer en is [gedaagde] in verzuim. Dat rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst.
2.2.
[gedaagde] is het daar niet mee eens. Volgens haar is namelijk nog steeds sprake van een lekkage. Daarnaast vindt [gedaagde] dat zij recht heeft op schadevergoeding en gedeeltelijke dan wel gehele kwijtschelding van de huurachterstand.
2.3.
De kantonrechter wijst de eisen van Hef Wonen af, omdat [gedaagde] de betaling van de huur terecht heeft opgeschort. De kantonrechter zal geen schadevergoeding dan wel gedeeltelijke of gehele kwijtschelding van de huur toewijzen. Die beslissing wordt hierna uitgelegd.
De huurachterstand en het verweer daartegen
2.4.
De huurachterstand bedraagt tot december 2025 € 14.886,14. Dit volgt uit de betaalspecificatie die bij de dagvaarding is gevoegd. [gedaagde] heeft die huurachterstand niet betwist. Zij heeft de huur echter steeds slechts gedeeltelijk betaald, omdat nog steeds sprake is van een lekkage in de woning. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] een beroep doet op opschorting (artikel 6:52 BW). Zij wil de huur nog steeds niet volledig betalen totdat de lekkage is opgelost. Toewijzing van de huurachterstand is in dit geval alleen toewijsbaar als [gedaagde] geen beroep op opschorting toekomt, zodat dit hierna beoordeeld zal worden.
De opschorting
2.5.
[gedaagde] heeft de betaling van een deel van de huur terecht opgeschort, omdat sprake is van een lekkage in de woning die zij huurt van Hef Wonen. Een huurder kan de huurbetalingen geheel of gedeeltelijk opschorten als sprake is van verminderd huurgenot wegens gebreken die voor rekening van de verhuurder zijn en die de verhuurder weigert te verhelpen. Hef Wonen heeft na het vonnis van 15 december 2023 werkzaamheden laten uitvoeren, maar er is nog steeds sprake van een (ernstige) lekkage. Dat volgt uit de video’s die [gedaagde] tijdens de zitting van 6 maart 2026 heeft laten zien. Deze video’s dateren van na het vonnis van 15 december 2023. Hoewel Hef Wonen in de dagvaarding nog het standpunt innam dat geen sprake was van een lekkage, heeft zij het bestaan van de lekkage naar aanleiding van die video’s niet meer betwist. Verder is tijdens de zitting van 6 maart 2026 besproken dat Hef Wonen de lekkage zou gaan onderzoeken. In dat kader zijn later ook werkzaamheden uitgevoerd. De lekkage is echter ook met die werkzaamheden niet opgelost. [gedaagde] heeft op 9 september 2026 verklaard dat het water nog steeds naar binnen komt. Hoewel die verklaring aan Hef Wonen is toegestuurd, is daarop geen reactie ontvangen. Hef Wonen heeft die stelling daarmee niet betwist.
2.6.
De kantonrechter merkt nog op dat dit niet betekent dat [gedaagde] in de toekomst niet meer aan haar betalingsverplichting hoeft te voldoen. [gedaagde] heeft verklaard dat zij de niet betaalde huur apart heeft gezet op haar rekening. [gedaagde] dient er rekening mee te houden dat zij de nog niet betaalde huur uiteindelijk alsnog moet betalen, als de lekkage is opgelost.
2.7.
Aangezien de huur terecht gedeeltelijk is opgeschort, is [gedaagde] niet in verzuim. De eis van Hef Wonen tot betaling van de achterstallige huur en de volledige huur vanaf 1 december 2025 is dus niet toewijsbaar. Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming is daarmee ook niet aan de orde. Deze eisen van Hef Wonen worden dan ook afgewezen.
Buitengerechtelijke incassokosten en rente
2.8.
Omdat de eisen van Hef Wonen worden afgewezen, worden ook de eis tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente afgewezen.
Kwijtschelding van de huur
2.9.
[gedaagde] heeft bij de rolzitting van 9 september 2026 aangevoerd dat de niet betaalde huur geheel dan wel gedeeltelijk moet worden kwijtgescholden. Dit vanwege de aanhoudende lekkage. Op grond van artikel 7:207 van het Burgerlijk Wetboek kan de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop zij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot de dag waarop het gebrek is verholpen. Een lekkage is over het algemeen een gebrek dat het huurgenot vermindert en waarvoor een huurprijsvermindering redelijk is. [gedaagde] heeft echter geen concrete vordering ingesteld, waarop Hef Wonen vervolgens kan reageren. Onduidelijk is ook of de lekkage voortdurend aanwezig is geweest en hoe ernstig deze (en de gevolgschade daarvan) telkens was. Verder heeft [gedaagde] in elk geval in 2021 en 2022 al een huurkorting gehad. Bovendien heeft [gedaagde] tijdens de zitting van 6 maart 2026 erkend dat zij op een gegeven moment is gestopt met het melden van de lekkage. Het voorgaande betekent dat de kantonrechter op dit moment niet een evenredige huurprijsvermindering kan vaststellen.
Schadevergoeding
2.10.
[gedaagde] heeft daarnaast aangevoerd dat zij recht heeft op schadevergoeding. Zij heeft namelijk emotionele en fysieke schade. Door die lekkage is ze ook niet meer in staat om een deel van de woning onder te verhuren. Daardoor loopt ze inkomsten mis van € 500,- per maand. De kantonrechter gaat aan deze stellingen voorbij, omdat [gedaagde] dit verder niet concreet heeft gemaakt of heeft onderbouwd met stukken. De kantonrechter kan daardoor niet vaststellen in hoeverre [gedaagde] schade heeft geleden en zo ja, wat de hoogte van die schade dan zou zijn. Ook moet een eventuele huurprijsvermindering bij beoordeling van de vordering tot schadevergoeding worden betrokken. Gelet op het voorgaande kan geen schadevergoeding worden toegewezen.
Hef Wonen moet de proceskosten betalen
2.11.
De proceskosten komen voor rekening van Hef Wonen, omdat zij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die € 50,00 aan reis-, verblijf- en verletkosten, omdat [gedaagde] op de mondelinge behandeling is verschenen.
3De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
wijst de eisen af;
3.2.
veroordeelt Hef Wonen in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde] worden begroot op € 50,00.
Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. F.A. Hut en in het openbaar uitgesproken.
62715 | Link naar deze uitspraak
|
| | |
|
|
