|
|
|
| ECLI:NL:GHARL:2021:3208 | | | | | Datum uitspraak | : | 06-04-2021 | | Datum gepubliceerd | : | 08-04-2021 | | Instantie | : | Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden | | Zaaknummers | : | 200.257.317 | | Rechtsgebied | : | Civiel recht | | Indicatie | : | Huur- en gebruiksovereenkomst tussen Landgoed en voormalig pachter, tekortkomingen, monddoodclausule? | | Trefwoorden | : | agrarisch | | | bestemmingsplan | | | bruikleen | | | huurovereenkomst | | | koeien | | | mestkelder | | | omgevingsvergunning | | | perceel | | | stallen | | | vaststellingsovereenkomst | | | vee | | | veestapel | | | | Uitspraak | GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.257.317
(zaaknummer rechtbank Gelderland, locatie Apeldoorn 7264166)
arrest van 6 april 2021
in de zaak van
[appellant]
,
wonende te [A] ,
appellant in het principaal hoger beroep,
geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,
in eerste aanleg: gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie,
hierna: [appellant] ,
advocaat: mr. A.P. Maes,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheidMaatschappij tot Exploitatie van het Landgoed Tongeren onder Epe B.V.,
gevestigd te Epe,
geïntimeerde in het principaal hoger beroep,
appellante in het incidenteel hoger beroep,
in eerste aanleg: eiseres in conventie, verweerster in voorwaardelijke reconventie,
hierna: Landgoed Tongeren,
advocaat: mr. S.H.W. Le Large.
1Het verdere verloop van de procedure bij het hof
1.1
Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 3 november 2020 hier over.
1.2
Het verdere verloop blijkt uit:
- de mondelinge behandeling, gehouden op 12 maart 2021 waarbij partijen hun standpunt aan de hand van pleitnotities hebben toegelicht, en waarvan proces-verbaal is opgemaakt dat aan partijen is gestuurd.
1.3
Vervolgens heeft het hof opnieuw arrest bepaald.
2De feiten
2.1
[appellant] is als (derde generatie) agrariër werkzaam geweest en op dit moment nog steeds woonachtig op het landgoed van Landgoed Tongeren. Hij bewoont daar een woning aan de [a-straat 1] te [A] , die hij van Landgoed Tongeren huurt, en voorheen gebruikte hij de diverse opstallen op en rondom het erf. Hij pachtte gronden van Landgoed Tongeren. Hij woont op het erf [B] ( [a-straat 1] ), een van de erven op het landgoed. Een ander erf is [C] .
2.2
Bij Landgoed Tongeren bestond de wens om op het landgoed – zowel op de locatie [B] als op de locatie [C] – woningen te realiseren terwijl voor [appellant] voortzetting van het boerenbedrijf na het overlijden van zijn broer moeilijk was. Partijen zijn in overleg getreden over de toekomst, waarbij tussen partijen uitgangspunt was dat [appellant] op het landgoed kon blijven wonen.
de drie tussen partijen gesloten overeenkomsten en de opzegging
2.3 Partijen hebben vervolgens drie overeenkomsten gesloten: een huurovereenkomst, een vaststellingsovereenkomst en een gebruiksovereenkomst. De pachtovereenkomst is op 1 mei 2014 met wederzijds goedvinden geëindigd.
2.4
In de op 20 november 2013 gesloten huurovereenkomst ten behoeve van woonruimte aan de [a-straat 1] te Epe die ingaat 1 mei 2014 en is aangegaan voor onbepaalde tijd staat onder andere:Artikel 14 – Bijzondere bepalingen “14.2 Huurder is ermee bekend dat verhuurder voornemens is om het verhuurde te verbouwen/te renoveren en op het erf [a-straat 1] enkele andere woningen te realiseren. Huurder zal zijn volle medewerking verlenen opdat sloop en bouwwerkzaamheden plaats kunnen vinden op het erf. Bij de woning van huurder zal voldoende privé ruimte beschikbaar blijven.14.3 Indien en zodra verhuurder het verhuurde (de huidige woning) wil gaan verbouwen, dan zorgt verhuurder voor vervangende woonruimte op de huidige locatie, in principe in een van de gerealiseerde woningen. De huurovereenkomst gaat over op de nieuwe woning.
(…)
14.5 Huurder heeft van verhuurder toestemming om op de huidige locatie hobbymatig vee te houden.”
2.5
In de op 4 december 2013 gesloten vaststellingsovereenkomst staat onder andere:“9. Vanaf 1 mei 2014 kunt u om niet de bedrijfsgebouwen op het erf blijven gebruiken. Rondom het erf behoudt u het gebruik – om niet – van ca 2,9 ha grond (kadastraal Epe en Oene, S, 824 ged en 596), zoals op bijgevoegde kaart aangegeven.
(…)
11. De BV [Landgoed Tongeren; hof] krijgt het recht om het gebruik van de bedrijfsgebouwen op te zeggen met een opzegtermijn van 6 maanden. De BV zal het gebruik van de bedrijfsgebouwen niet voor 1 januari 2015 opzeggen. De BV zal rekening houden met uw wens om nog hobbymatig vee te houden en zorgen dat hiervoor een (vervangende) schuur beschikbaar blijft.
12. Het is u bekend dat de BV de bedrijfsgebouwen/schuren wenst te slopen/renoveren om hier woningen te realiseren. U zult uw volle medewerking verlenen opdat sloop en bouwwerkzaamheden plaats kunnen vinden op het erf. Bij uw woning zal voldoende privé ruimte blijven.
(…)
14. Indien en zodra de BV uw huidige woning wil gaan verbouwen, dan zorgt de BV voor vervangende woonruimte op de huidige locatie, in principe in een van de nieuw gerealiseerde woningen. De bestaande huurovereenkomst gaat over op de nieuwe woning.”
2.6
In de op 5 december 2013 gesloten ‘overeenkomst tot ingebruikgeving om niet’ (hierna: de bruikleenovereenkomst) op grond waarvan in totaal 2,9 hectare weiland en de bedrijfsgebouwen (de schuur langs de [a-straat 1] achter de houtschuur, de deel van de boerderij, de veeschuur, de werktuigenberging, hooiberg en schaapskotten op het erf van de [a-straat 1] ) voor onbepaalde tijd om niet aan [appellant] in gebruik zijn gegeven staat onder meer:“3. De percelen worden uitsluitend als grasland/weiland gebruikt. De bedrijfsgebouwen worden uitsluitend gebruikt voor het hobbymatig houden van vee. (…)5. De bruiklener aanvaardt het perceel en de bedrijfsgebouwen in de staat waarin het zich bevindt, met alle daaraan verbonden bekende en onbekende gebreken.(…)8. Bruikgever kan de in bruikleen gegeven schuren of een aantal van de schuren opzeggen met een opzegtermijn van 6 maanden. Het in bruikleen gegevene kan niet voor 1 mei 2015 opgezegd worden. Bruikleengever zal zorgen dat er een (vervangende) schuur beschikbaar blijft voor het vee dat bruiklener hobbymatig nog wenst te houden.”
2.7
In notulen van de aandeelhoudersvergadering van de aandeelhouders van Landgoed Tongeren van 30 augustus 2015 staat:“3. Notulen van de AVA dd 31 aug 2014
(…) De directeur geeft aan dat dit de uitkomst is van de onderhandelingen die plaatsgevonden hebben met beide partijen waarbij in aanmerking genomen is dat [appellant] er alleen voorstaat en derhalve gedwongen vertrek van Tongeren niet gepast gevonden wordt. Hij heeft woonrecht op Tongeren gekregen, dit zou ook in een andere woning op Tongeren kunnen zijn.”
2.8
In een brief van 13 oktober 2017 van Landgoed Tongeren aan [appellant] staat:“(…) laat ik je weten dat met ingang van 1 november 2017 het gebruik van de bedrijfsgebouwen wordt opgezegd. Conform de met jou gemaakte afspraak betekent dat jij de veeschuur, schaapsschotten en de deel met ingang van 1 april 2018 leeg en bezemschoon aan de BV ter beschikking stelt. Onderdeel van de afspraken is dat de BV rekening zal houden met jouw wens om hobbymatig vee te blijven houden. De BV zal zorgen voor een (vervangende) schuur. In de komende maanden zullen we overleg hebben over welk vee je blijft houden en wat voor een schuur hiervoor benodigd is.”
2.9
In een brief van 22 november 2017 heeft Landgoed Tongeren geschreven:“Los van deze afspraak ga ik er wel vanuit dat [appellant] conform afspraak op 31 april 2018 de veeschuur, schaapskotten en de deel leeg en bezemschoon oplevert (in brief heb ik ten onrechte 1 april aangegeven).”
de vervangende schuur
2.10
Over de vervangende schuur, genoemd in artikel 11 van de vaststellingsovereenkomst en artikel 8 van de bruikleenovereenkomst bevindt zich in het dossier de volgende informatie.
2.11
In een email van 2 september 2013 van [D] , die [appellant] destijds bijstond, aan [E] , die Landgoed Tongeren destijds bijstond, staat: “Wellicht ten overvloede, maar voor Uw begrip, hecht ik eraan nogmaals op te merken dat de heer [appellant] nog steeds het liefste de huidige situatie wenst te continueren. Ondanks dat er onzekerheid is over de toekomstmogelijkheden in relatie tot zijn leeftijd is een situatie zonder het boerenbedrijf is toch eigenlijk ook nog moeilijk te accepteren. Ik bericht U dit, zodat duidelijk is dat medewerking aan vrijwillige beëindiging van de pacht zoals door U voorgesteld niet de eerste voorkeur heeft van de heer [appellant] .
(…)
4. Vanaf 1 mei 2014 krijgt de heer [appellant] de omliggende gronden (2,9 ha) volgens bijgaand kaartje evenals de bedrijfsgebouwen zoals hij die nu ook in gebruik heeft om niet ter beschikking. Het gebruik van de bedrijfsgebouwen kan de verhuurder opzeggen, maar niet voor 1 mei 2015 en alleen en uitsluitend om het mogelijk te maken om te starten met de bouw van de woningen en appartementen in het onderhavige – op te zeggen bedrijfsgebouw – zoals opgenomen in het bestemmingsplan. Voor het hobbymatig houden van dieren zal de verhuurder zorg dragen – bij opzegging van de hiervoor genoemde bedrijfsgebouwen – voor een passend alternatief, op korte afstand van de woning. (max. 500 mtr.). Op dit punt ontvangen we graag de concept bruikleen overeenkomst.”
2.12
In een email van 30 oktober 2013 van [D] aan [E] staat:“Rest Uw vraag over de hobby activiteiten zoals de heer [appellant] die ziet na beëindiging van zijn bedrijf. In de laatste gesprekken heeft hij aangegeven nog een beperkt aantal “pinken” te willen behouden (ca. 8 stuks) en daarnaast nog een stuk of 10 schapen en hooguit 10 kippen. De pinken zou hij willen opfokken tot maximaal 24 maanden zodat het “geen groot vee” zou worden. De schapen en kippen zijn echt voor het plezier.”2.13 Na de opzegging op 13 oktober 2017 is door Landgoed Tongeren van [appellant] gevraagd inzicht te geven in de aantallen vee dat hij wil houden en is voorlopig het gebruik van de deel en de werktuigenberging aangeboden. Verder mocht [appellant] de schaapskotten blijven gebruiken, zolang deze niet aan de bouwwerkzaamheden in de weg staan. Ook is aangeboden een van de schaapskotten naar de privétuin te verplaatsen en is een schuur op de hoek van de [C] en de [a-straat 1] (volgens Landgoed Tongeren gelegen op 230 meter van de woning) beschikbaar gesteld.
2.14
In een verklaring van 12 juni 2018 van [D] heeft hij geschreven:“Uiteindelijk heb ik een poging gedaan per mail van 30 oktober 2013 aan de adviseur [E] om in een uiterste poging te proberen eruit te komen. Mocht dat niet lukken, dan wilde de heer [appellant] de pacht voortzetten. Per slot van rekening was er een pachtovereenkomst voor onbepaalde tijd.Toen er van de zijde van de adviseur een positieve reactie kwam, werd mij duidelijk dat zowel de aantallen vee als de afstand voor vervangende schuren niet juist waren.Zo was de omschrijving van de veestapel een indicatie (maar wel hobby matig boeren) en het zouden dus af en toe wel meer vleeskoeien kunnen zijn of meer schapen. Het ging om een globale indicatie.Ook de afstand zoals door mij opgegeven (500 mtr) was niet bruikbaar voor het type vleesvee van de heer [appellant] en wel o.a. vanwege het feit dat deze koeien via een keizersnee ter wereld moesten komen.Dit is toen besproken met Mw. [F] . Zij gaf toen te kennen dat dit geen probleem is en dat zij in de toekomst – als een of meerdere gebouwen voor het geplande gebruik nodig waren – een vervangende schuur zou regelen aangrenzend aan de beschikbaar gestelde gronden. Dit is ook zo met Dhr. [appellant] besproken en met dat gegeven kon hij instemmen met een overeenkomst met het Landgoed Tongeren om tot einde pacht over te gaan. (…)Aangezien in de overeenkomst alleen de tekst stond van een vervangende schuur is voor ondertekening gevraagd of dit betekende een schuur grenzend aan de om niet beschikbaar gestelde gronden. Mw. [F] heeft dat positief beantwoord, waarna de overeenkomsten zijn getekend. (…)”
2.15
Dierenarts Vonk heeft in een verklaring geschreven dat de stal waar de koeien op 24 oktober 2018 stonden ongeschikt is voor deze koeien omdat de stal te ver van huis is om het geboorteproces goed te kunnen volgen en vanwege gebrek aan warm water ongeschikt is om te opereren.
de bestuursrechtelijke kant van de zaak
2.16
In 2013 hebben het erf [B] en de [C] de bestemming wonen gekregen. Ten tijde van het ondertekenen van de hiervoor genoemde overeenkomsten, was Landgoed Tongeren van plan om vijf wooneenheden te ontwikkelen op het erf [B] en drie op het erf [C] .
2.17
In 2016 zijn deze plannen gewijzigd in die zin dat er op het erf [B] drie woningen zouden worden ontwikkeld en op het erf [C] vijf.
2.18
Tegen het ontwerp bestemmingsplan ‘Landgoed Tongeren, herziening wonen’ heeft [appellant] op 24 januari 2018 een zienswijze ingediend.
2.19
Op 30 mei 2018 is een omgevingsvergunning verleend voor de bouw van een woning op het landgoed aan de [C] (erf [C] ). Hiertegen is mede namens [appellant] bezwaar ingediend. Op voorstel van de gemeente wordt eerst gewacht op herziening van het bestemmingsplan.
2.20
Op 9 juli 2018 (aangevuld op 16 augustus 2018) heeft [appellant] een bezwaarschrift ingediend tegen de bouwplannen van Landgoed Tongeren op het erf [C] . Er zijn vervolgens verbeteringen doorgevoerd in het plan waarna het aangepaste bestemmingsplan op 19 juli 2018 opnieuw ter inzage is gelegd. Onder andere [appellant] heeft hiertegen zijn eerdere zienswijze gehandhaafd.
2.21
Op 31 juli 2018 heeft de gemeente op de door Landgoed Tongeren aangevraagde omgevingsvergunning voor het verbouwen van stal tot woonhuis aan de [a-straat 1] te Epe afwijzend beslist omdat de toegestane inhoud voor woningen en de toegestane oppervlakte voor bijgebouwen worden overschreden.
2.22
In de periode mei-september 2019 zijn door derden handhavingsverzoeken ingediend tegen werkzaamheden op de erven [B] (aan de schaapskotten en de veeschuur) en [C] .
2.23
Het bestemmingsplan is inmiddels onherroepelijk geworden. Op de [C] is een van de vijf geplande woningen gerealiseerd. de civiele procedures tussen partijen en wat er daarna tussen partijen is afgesproken
2.24
In het vonnis van 13 maart 2019 heeft de kantonrechter te Apeldoorn geoordeeld dat met de opzegging van 13 oktober 2017 de gebruiksovereenkomst zowel wat betreft de opstallen als de weilanden is geëindigd en dat [appellant] de opstallen en de weilanden dient te ontruimen. Door de zienswijzen en bezwaren die [appellant] heeft ingediend tegen het ontwerp bestemmingsplan en de aangevraagde omgevingsvergunning heeft hij volgens de kantonrechter gehandeld in strijd met artikel 14.2 van de huurovereenkomst. De kantonrechter heeft de huurovereenkomst daarom ontbonden en [appellant] veroordeeld de woning te ontruimen. Tegen dit vonnis hebben [appellant] en Landgoed Tongeren het hoger beroep ingesteld waarover het hof in dit arrest zal oordelen.
2.25
De voorzieningenrechter te Zutphen heeft in het vonnis van 15 april 2019 de tenuitvoerlegging van het vonnis van 13 maart 2019 geschorst voor zover het betrekking heeft op het eindigen van het gebruik van de weilanden en de huur van de woning en de aangezegde ontruiming totdat door het hof in deze bodemprocedure is beslist. Landgoed Tongeren is veroordeeld een dwangsom te betalen als zij niet aan deze veroordeling voldoet.
2.26
Partijen hebben daarna afgesproken dat [appellant] uiterlijk op 1 mei 2019 de opstallen zou ontruimen, behalve de deel die hij tot 1 juli 2019 mocht gebruiken. Ook is afgesproken dat [appellant] de schuur aan de [b-straat] mag gebruiken totdat in hoger beroep is beslist.
2.27
Daarna is tussen partijen een geschil ontstaan (onder andere) over een strook grond achter de schaapskotten die volgens [appellant] bij de weilanden hoorde die hij in bruikleen heeft maar volgens Landgoed Tongeren tot het erf behoorde. Volgens [appellant] handelde Landgoed Tongeren in strijd met het vonnis van 15 april 2019 en verbeurde zij daarom dwangsommen. [appellant] heeft executoriaal beslag gelegd op de onroerende zaak aan de [C] (erf [C] ).
2.28
In het kort geding vonnis van 18 oktober 2019 heeft de voorzieningenrechter in Zutphen onder andere beslist dat de strook grond niet bij de weilanden hoort en dat [appellant] het executoriaal beslag dient op te heffen.
2.29
Op dit moment woont [appellant] nog steeds in de woning aan de [a-straat 1] . Hij gebruikt de schuur aan de [b-straat] . Hij houdt 4 koeien, 19 schapen en een aantal kippen. De koeien kalveren niet.
De vorderingen in principaal en incidenteel hoger beroep
3.1 [appellant] heeft gevorderd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en:a. Landgoed Tongeren zal veroordelen aan [appellant] € 1.243,28 te betalen;b. Landgoed Tongeren zal veroordelen de woning ongestoord aan [appellant] ter beschikking te stellen op straffe van een dwangsom;c. primair: Landgoed Tongeren zal veroordelen de opstallen en de weilanden ongestoord ter beschikking te stellen aan [appellant] op straffe van een dwangsom;d. subsidiair: voor het geval het hof oordeelt dat de bruikleenovereenkomst met betrekking tot (een aantal van) de opstallen terecht is opgezegd, Landgoed Tongeren zal veroordelen de weilanden en een passende vervangende schuur aan [appellant] ter beschikking te stellen op het erf aan de [a-straat 1] te [A] , op straffe van een dwangsom;e. Landgoed Tongeren zal veroordelen in de proceskosten in beide instanties.
3.2
Landgoed Tongeren heeft gevorderd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen voor zover Landgoed Tongeren daarbij in het ongelijk is gesteld en:a. voor recht zal verklaren dat de gebruiksovereenkomst is ontbonden dan wel dat het hof deze zal ontbinden;
b. [appellant] zal veroordelen de weidegronden binnen twee weken na betekening van dit arrest te ontruimen, op straffe van een dwangsom;
c. [appellant] zal veroordelen in de kosten van beide instanties, vermeerderd met rente en nakosten.
De beoordeling door het hof
4.1
Het hof zal eerst oordelen over de vraag of de gebruiksovereenkomst en de huurovereenkomst zijn geëindigd zoals volgens Landgoed Tongeren het geval is, maar wat [appellant] bestrijdt.
opzegging bruikleenovereenkomst opstallen
4.2
Volgens [appellant] heeft de opzegging van 13 oktober 2017 geen effect. Op grond van de gebruiksovereenkomst kan namelijk alleen worden opgezegd als gelijktijdig een vervangende schuur wordt aangeboden, wat niet is gebeurd. Verder is niet de juiste opzegtermijn in acht genomen, mocht pas worden opgezegd zodra met de bouwplannen zou worden gestart en heeft de opzegging slechts betrekking op enkele opstallen.
4.3
Deze bezwaren tegen de geldigheid van de opzegging gaan allemaal niet op. In artikel 8 staat niet meer dan dat wanneer de gebruiksovereenkomst wordt opgezegd, Landgoed Tongeren een vervangende schuur beschikbaar zal stellen voor het vee dat [appellant] hobbymatig wenst te houden. Uit de tekst volgt niet dat het gelijktijdig met de opzegging aanbieden van een vervangende schuur een voorwaarde is om te kunnen opzeggen. Gesteld noch gebleken is dat partijen hebben dit zo hebben besproken. [appellant] mocht artikel 8 dan ook redelijkerwijs niet opvatten als een voorwaardelijk recht.
4.4
Het klopt dat in de brief van 13 oktober 2017 is opgezegd tegen de verkeerde datum – namelijk tegen 1 april 2017 in plaats van 30 april 2017 – maar Landgoed Tongeren heeft dat vrij snel na die opzegging (op 22 november 2017) rechtgezet (31 april 2017 waarvan duidelijk moet zijn geweest dat het om 30 april 2017 ging). Door de aanvankelijk onjuiste termijn is [appellant] niet benadeeld en de geldigheid van de opzegging wordt hierdoor dus niet aangetast. In de brief van 13 oktober 2017 wordt het gebruik van ‘alle bedrijfsgebouwen’ opgezegd. Die tekst is naar het oordeel van het hof helder en slaat op alle bedrijfsgebouwen waarop de bruikleenoverkomst ziet. Landgoed Tongeren heeft vervolgens ‘conform de met [appellant] gemaakte afspraak’ alleen de ontruiming van veeschuur en de schaapskotten aangezegd maar daaruit mocht [appellant] niet afleiden dat de opzegging van de gebruiksovereenkomst alleen betrekking had op de veeschuur en de schaapskotten. [appellant] heeft ten slotte nog aangevoerd dat Landgoed Tongeren alleen kon opzeggen wanneer zij wilde starten met bouwen. Een dergelijke voorwaarde staat niet in de tekst van de gebruiksovereenkomst of de vaststellingsovereenkomst. Daar komt nog bij dat naar het oordeel van het hof in of rondom oktober 2017 sprake was van een start met de bouwwerkzaamheden. Het ontwerp bestemmingsplan was gereed en werd ter inzage gelegd. Afhankelijk van het tempo waarin het bestemmingsplan zou worden vastgesteld, zou Landgoed Tongeren spoedig daarna met voorbereidende werkzaamheden kunnen starten.
4.5
Ook het hof oordeelt dus dat de gebruiksovereenkomst met betrekking tot de opstallen rechtsgeldig is opgezegd en dat die overeenkomst in zoverre is geëindigd. De grieven 1 tot en met 6 van [appellant] falen, behalve voor zover die betrekking hebben op de weilanden, waarover hierna meer.
einde gebruiksovereenkomst weilanden
4.6
Partijen zijn het erover eens dat (anders dan de kantonrechter heeft geoordeeld) met de opzegging van 13 oktober 2017 niet het gebruik van de weilanden is opgezegd en dat de gebruiksovereenkomst in zoverre nog steeds geldt. Landgoed Tongeren voert met haar eerste grief aan dat de gebruiksovereenkomst moet worden ontbonden omdat [appellant] in de nakoming van die overeenkomst is tekortgeschoten. Dat tekortschieten bestaat eruit dat [appellant] de opstallen niet, vanwege de opzegging, op 1 mei 2018 heeft teruggegeven aan Landgoed Tongeren.
4.7
Dit standpunt gaat niet op. In de aanloop naar de aangezegde ontruimingsdatum van de opstallen op 1 mei 2018 bleek dat partijen verschillend dachten over wat moest worden verstaan onder een ‘vervangende schuur’. Door of namens Landgoed Tongeren zijn diverse mogelijkheden aangeboden waaronder – in een e-mail van 17 mei 2018 – oplevering van de veeschuur en de schaapskotten per 1 juli 2018 en voortzetting van het gebruik van overige opstallen tot en met 31 maart 2019. Partijen zijn niet tot overeenstemming gekomen. De kantonrechter heeft daarop geoordeeld dat de gebruiksovereenkomst is geëindigd, ook met betrekking tot de weilanden. Na het kort geding vonnis van 15 april 2019 hebben partijen, zoals Landgoed Tongeren zelf stelt (memorie van antwoord onder 36), een regeling getroffen die erop neerkomt dat [appellant] uiterlijk op 1 mei 2019 de opstallen ontruimt, behalve de deel, die op 1 juli 2019 ontruimd moest worden. [appellant] heeft zich merendeels (behalve de discussie over de strook grond achter de schaapskotten) aan deze regeling gehouden.
4.8
Het verwijt dat [appellant] is tekortgeschoten door de opstallen niet op 1 mei 2018 te ontruimen heeft Landgoed Tongeren voor het eerst in hoger beroep ten grondslag gelegd aan de gevraagde ontbinding van de gebruiksovereenkomst. Naar het oordeel van het hof is niet gebleken dat de datum van 1 mei 2018 moet worden beschouwd als een fatale termijn. Landgoed Tongeren heeft dit ook niet gesteld. [appellant] heeft terecht aangevoerd dat hem nooit is gezegd dat hij de opstallen voor 1 mei 2018 dient te ontruimen omdat hij anders tekortschiet in de nakoming van die overeenkomst. Hij is dus niet in gebreke gesteld en daardoor is er geen sprake van verzuim. Daarop strandt de gevorderde ontbinding. Daar komt nog bij dat partijen na 15 april 2019 een, zoals Landgoed Tongeren het noemt, regeling hebben getroffen waarin andere ontruimingsdata zijn afgesproken. Landgoed Tongeren kan, na het maken van die afspraken, [appellant] ook daarom niet nu verwijten dat hij de opstallen niet op 1 mei 2018 heeft ontruimd.4.9 De grieven van [appellant] treffen doel voor zover de kantonrechter heeft geoordeeld dat de gebruiksovereenkomst met betrekking tot de weilanden is geëindigd en dat [appellant] de weilanden moet ontruimen. In zoverre zal het vonnis van 13 maart 2019 worden vernietigd. Grief 1 van Landgoed Tongeren faalt. De vorderingen van Landgoed Tongeren onder 3.2 onder a en b zullen worden afgewezen. De vordering van [appellant] onder 3.1 c zal voor zover het de weilanden betreft ook worden afgewezen omdat niet is gebleken dat [appellant] in het gebruik van de weilanden wordt gestoord.
ontbinding huurovereenkomst
4.10 In de memorie van antwoord heeft Landgoed Tongeren de gronden waarop de huurovereenkomst moet worden ontbonden uitgebreid. Het hof zal deze gronden hierna beoordelen. De voornaamste tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst die Landgoed Tongeren [appellant] verwijt is het indienen van bezwaarschriften en zienswijzen door [appellant] , gevolgd door het voeren van een kort geding om de deel tot zijn beschikking te krijgen en het leggen van beslag wegens overtreding van het kort geding vonnis van 15 april 2019 omdat volgens [appellant] de strook grond achter de schaapskotten tot de weilanden behoort. Door deze rechtsmaatregelen te gebruiken heeft [appellant] volgens Landgoed Tongeren niet de volle medewerking verleend aan de bouw- en sloopwerkzaamheden op het erf zoals tussen partijen was overeengekomen in artikel 14.2 van de huurovereenkomst en artikel 12 van de vaststellingsovereenkomst. Het standpunt van Landgoed Tongeren komt er, zoals het hof het begrijpt, op neer dat partijen met die bepaling ook zijn overeengekomen dat [appellant] geen enkele rechtsmaatregel (bestuursrechtelijk of civielrechtelijk) zal aanwenden die kan leiden tot vertraging of belemmering in de ontwikkeling van de bouwplannen op de beide erven. Partijen twisten over de uitleg van deze bepaling en het hof oordeelt daar als volgt over.
4.11
De bepaling begint ermee dat wordt vastgesteld dat het bij [appellant] bekend is dat Landgoed Tongeren bedrijfsgebouwen en schuren wil slopen om daar woningen te kunnen realiseren. Vervolgens staat er dat [appellant] hieraan zijn volle medewerking zal verlenen opdat sloop- en bouwwerkzaamheden kunnen plaatsvinden op het erf. Ten slotte staat er in de bepaling dat bij de woning van [appellant] voldoende privé ruimte zal blijven.De woorden ‘volle medewerking’ hebben op zichzelf een ruime strekking maar wanneer deze woorden worden gelezen in de context van de zin ervoor en erna en bezien in samenhang met het feit dat [appellant] tijdens de sloop en bouw op het erf woonachtig is en hobbymatig vee mag houden, lijkt de strekking van de woorden ‘volle medewerking’ vooral een praktische: [appellant] zal ervoor zorgen dat, terwijl hij op het erf woont, er op het erf gesloopt en gebouwd kan worden waarbij hij wel voldoende privé ruimte rondom zijn woning houdt. Wanneer Landgoed Tongeren met deze bepaling had willen afspreken dat [appellant] geen enkele (civielrechtelijk of bestuursrechtelijk) rechtsmaatregel mocht aanwenden die de sloop- en bouw (op beide erven) zou belemmeren dan had het op de weg van Landgoed Tongeren gelegen om, zeker nu zij werd bijgestaan door een jurist ( [E] ) en zij de partij was die de overeenkomsten heeft opgesteld, dit expliciet in de overeenkomst op te nemen. Dit geldt in het bijzonder wanneer met een bepaling door de ene partij wordt beoogd dat de andere partij afstand doet van zoiets wezenlijks als het recht om rechtsmaatregelen in te zetten. Landgoed Tongeren heeft ook niet gesteld dat er in de aanloop naar de totstandkoming van de huurovereenkomst over is gesproken dat artikel 14.2 van de huurovereenkomst wat Landgoed Tongeren betreft deze strekking had. [appellant] hoefde van die strekking, louter op grond van de tekst van de bepaling, redelijkerwijs niet uit te gaan. Daar komt nog bij dat de plannen na het sluiten van de huurovereenkomst in niet gering opzicht zijn gewijzigd: van vijf kleinere naar drie grotere woningen op het erf [B] . Als partijen met artikel 14.2 al voor ogen had gestaan dat [appellant] tegen de op het moment van het sluiten van de huurovereenkomst bestaande plannen geen rechtsmaatregel mocht treffen, dan voert het te ver om, zonder dat dat uitdrukkelijk is overeen gekomen, artikel 14.2 zo uit te leggen dat dit ook geldt voor alle toekomstige wijzigingen van de plannen.
4.12
Van tekortschieten in de nakoming van artikel 14.2 van de huurovereenkomst door het indienen van zienswijzen, bezwaarschriften, het leggen van beslag wegens volgens [appellant] verbeurde dwangsommen en het voeren van kort gedingprocedures waarin onder meer aanspraak wordt gemaakt op de deel, is dus geen sprake. Wat betreft het verwijt dat onredelijke eisen zijn gesteld aan een vervangende schuur oordeelt het hof dat de aanspraak op een vervangende schuur op zichzelf staand is en dat, zonder nadere toelichting, die ontbreekt, het hof niet inziet dat dit een tekortschieten in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert. Aan het voorgaande voegt het hof nog toe dat Landgoed Tongeren niet heeft gesteld dat en zo ja hoe [appellant] met betrekking tot de hiervoor gestelde tekortkomingen in verzuim is komen te verkeren terwijl [appellant] op dit punt bij herhaling verweer heeft gevoerd.
4.13
Landgoed Tongeren voert ook in dit kader aan dat [appellant] tekort is geschoten in de nakoming van artikel 14.2 van de huurovereenkomst door niet op 1 mei 2018 de opstallen te ontruimen. Dit verwijt gaat ook niet op. Het hof verwijst naar wat hiervoor in 4.6 tot en met 4.9 is geoordeeld.
4.14
De conclusie is dat er geen sprake is van tekortkomingen van [appellant] die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Het vonnis van 13 maart 2019 zal in zoverre worden vernietigd. Dit betekent dat de huurovereenkomst tussen partijen blijft bestaan en op grond daarvan heeft [appellant] recht op het ongestoorde gebruik van de woning. Het hof ziet geen aanleiding Landgoed Tongeren op straffe van een dwangsom te veroordelen de woning ongestoord aan [appellant] ter beschikking te stellen. Niet is gebleken dat Landgoed Tongeren [appellant] in zijn huurrecht heeft gestoord. De vordering van [appellant] onder 3.1 b zal worden afgewezen.
vervangende schuur
4.15 Omdat het hof hiervoor heeft geoordeeld dat de bruikleenovereenkomst met betrekking tot de opstallen is opgezegd, ligt de vordering van [appellant] voor (3.1 onder d) om een passende vervangende schuur op het erf aan [appellant] ter beschikking te stellen.
4.16
Partijen twisten erover wat daaronder moet worden verstaan. Volgens [appellant] gaat het om een schuur op korte afstand van de woning c.q. op het erf, die voldoende ruimte biedt voor het stallen van al zijn vee, materialen en voertuigen, voorzien van een mestkelder, die voldoet aan de eisen van dierenwelzijn en is voorzien van zelfstandig water en elektra en is gelegen aansluitend aan de gronden die ter beschikking zijn gesteld waarbij dus niet over de openbare weg of ander terrein hoeft te worden gegaan om er te komen.
4.17
In de gebruiksovereenkomst is niet geregeld wat partijen onder een vervangende schuur verstaan. Dat is ook logisch. Ten tijde van het ondertekenen van de gebruiksovereenkomst was niet duidelijk hoe de wens van [appellant] om, na het staken van het agrarisch bedrijf, hobbymatig vee te houden, concreet vorm zou krijgen en welke schuur bij dat gebruik aan zou sluiten. Partijen hebben dit dus open gelaten, zij het dat (verkennend, zo begrijpt het hof) door [D] namens [appellant] mededelingen zijn gedaan over de aantallen vee en de gewenste locatie van een vervangende schuur (op maximaal vijfhonderd meter of, zoals [appellant] stelt maar Landgoed Tongeren betwist, aansluitend aan de weilanden).4.18 Een redelijke uitleg van een vervangende schuur voor het hobbymatig houden van vee, brengt naar het oordeel van het hof, gelet op de aantallen vee die zijn genoemd en die hij nu houdt en de leeftijd van [appellant] , mee dat [appellant] niet zonder meer mocht verwachten dat de vervangende schuur over een mestkelder zou beschikken. Die voorziening is vooral bij grote, bedrijfsmatig gehouden aantallen vee voor de hand liggend, maar niet bij het hobbymatige gebruik dat partijen op het oog hadden. Wel dient, zo legt het hof de bedoeling van partijen uit, een vervangende schuur ruimte te bieden aan wat machines. In de schuur die [appellant] momenteel gebruikt, en die volgens Landgoed Tongeren passend is, is daar ook ruimte voor en staan ook een aantal machines van [appellant] . De schuren die door Landgoed Tongeren in de loop van de tijd zijn aangeboden, voldoen naar het oordeel van het hof wat betreft omvang en voorzieningen dan ook aan de eisen die aan een vervangende schuur gesteld mochten worden. De huidige schuur die [appellant] in gebruik heeft, voldoet daar ook aan. Wat betreft dierenwelzijn is ook niet gebleken dat de huidige schuur niet voldoet. Het probleem zou wat betreft het dierenwelzijn vooral gelegen zijn in de locatie van de schuur en de warm water voorziening in verband met het feit dat deze koeien doorgaans met een keizersnede moeten bevallen. Op dit moment kalveren de koeien van [appellant] niet (meer) en bij het hobbymatige houden van vee dat partijen voor ogen stond, brengt een redelijke uitleg mee, gelet ook op het ouder worden van [appellant] , dat het kalveren van de koeien een aflopende zaak zou zijn. De vervangende schuur hoefde naar het oordeel van het hof dan ook niet te beantwoorden aan de optimale voorzieningen voor het blijvend laten kalveren van (een bepaald soort) koeien.
4.19
Dan het punt van de locatie van de vervangende schuur. In het petitum in de memorie van grieven onder 4b vordert [appellant] veroordeling van Landgoed Tongeren om een passende vervangende schuur – als bedoeld in randnummer 71 van de memorie van grieven – op het erf aan de [a-straat 1] te [A] conform de gebruiksovereenkomst ongestoord ter beschikking te stellen van [appellant] . [appellant] heeft niet gesteld dat hij met Landgoed Tongeren heeft afgesproken dat de vervangende schuur op het erf zou moeten staan. [appellant] was bekend met de ontwikkeling die Landgoed Tongeren op het erf wilde uitvoeren en wist dus ook dat de op het erf gelegen opstallen een andere bestemming zouden krijgen dan het gebruik als schuur. Voor zover wordt gevorderd dat een vervangende schuur ter beschikking moet worden gesteld op het erf, is de vordering dus niet toewijsbaar. [appellant] heeft in de memorie van grieven onder 71 uiteengezet dat, zoals is afgesproken, onder een vervangende schuur moet worden verstaan een schuur die is gelegen aan de in bruikleen gegeven weilanden. Van deze stelling heeft [appellant] gespecificeerd bewijs aangeboden, mede onder verwijzing naar een schriftelijke verklaring van [D] . Vaststaat dat de huidige schuur niet grenst aan de in bruikleen gegeven weilanden. Het bewijsaanbod van [appellant] is dus ter zake dienend. Het hof zal [appellant] toelaten tot het bewijs van de stelling dat met Landgoed Tongeren is afgesproken dat de vervangende schuur gelegen zou zijn aan de in bruikleen gegeven weilanden. Het staat [appellant] uiteraard vrij van die bewijslevering af te zien als het, zoals hij in het petitum heeft gevorderd, hem slechts te doen is om een schuur op het erf.
de gierkelder
4.20
Volgens [appellant] was in de gierkelder die hij gebruikte sprake van betonrot. Het beton brokkelde af en mengde zich met de mest. De mest moest daarom eerst worden gezeefd. De kosten daarvan (vordering onder 3.1 sub a) vordert [appellant] van Landgoed Tongeren omdat Landgoed Tongeren de betonrot had moeten verhelpen. [appellant] moest, anders dan normaal, betalen om de mest te laten zeven.
4.21
In de gebruiksovereenkomst hebben partijen afgesproken dat [appellant] de opstallen aanvaardt in de staat waarin deze zich bevinden. [appellant] kende de staat van de gierkelder. Dat blijkt uit een schrijven uit 2007. De kosten voor ontruiming komen daarom voor rekening van [appellant] . De vordering onder 3.1 a zal worden afgewezen.
5. De slotsom
5.1
[appellant] wordt toegelaten tot bewijslevering. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
6De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
in het principaal hoger beroep:
6.1
laat [appellant] toe het bewijs van de stelling dat met Landgoed Tongeren is afgesproken dat de vervangende schuur gelegen zou zijn aan de in bruikleen gegeven weilanden;
6.2
bepaalt dat, indien [appellant] dat bewijs door middel van getuigen wenst te leveren, het verhoor van deze getuigen zal geschieden ten overstaan van het hierbij tot raadsheer-commissaris benoemde lid van het hof mr. G.R. den Dekker, die daartoe zitting zal houden in het paleis van justitie aan de Walburgstraat 2-4 te Arnhem op een nader door deze vast te stellen dag en tijdstip;
6.3
bepaalt dat [appellant] in persoon en Landgoed Tongeren vertegenwoordigd door iemand die van de zaak op de hoogte en tot het beantwoorden van vragen in staat is bij het getuigenverhoor aanwezig dienen te zijn opdat hen naar aanleiding van de getuigenverklaringen vragen kunnen worden gesteld;
6.4
bepaalt dat [appellant] het aantal voor te brengen getuigen alsmede de verhinderdagen van beide partijen, van hun advocaten en van de getuigen zal/zullen opgeven op de roldatum 4 mei 2021, waarna dag en uur van het verhoor (ook indien voormelde opgave van een of meer van partijen ontbreekt) door de raadsheer-commissaris zullen worden vastgesteld;
6.5
bepaalt dat [appellant] overeenkomstig artikel 170 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering de namen en woonplaatsen van de getuigen tenminste een week voor het verhoor aan de wederpartij en de griffier van het hof dient op te geven;
6.6
bepaalt dat indien een partij bij gelegenheid van het getuigenverhoor nog een proceshandeling wenst te verrichten of producties in het geding wenst te brengen, deze partij ervoor dient te zorgen dat het hof en de wederpartij uiterlijk twee weken voor de dag van de zitting een afschrift van de te verrichten proceshandeling of de in het geding te brengen producties hebben ontvangen;
in het principaal en incidenteel hoger beroep
6.7
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. S.C.P. Giesen, W.C. Haasnoot en G.R. den Dekker en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 6 april 2021. | Link naar deze uitspraak
|
| | |
|
|
